[中房研協(xié)]22城首批集中供地觀察：總成交額破萬億，各城市熱度分化

??專題背景

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結(jié)束，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中供地土拍已結(jié)束，首次集中供地總成交金額超萬億元，綜合溢價(jià)率13%。為了對(duì)“兩集中”新政下的土地市場(chǎng)做系統(tǒng)研究，本文對(duì)首批集中供地城市的土拍狀況和TOP30房企的拿地情況等進(jìn)行了梳理，以期分析集中供地對(duì)企業(yè)和行業(yè)的直接影響，為房企接下來的拿地提供參考性建議。

??一、22城土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??22城首次集中供地總體結(jié)果顯示，城市土拍熱度分化，城市間表現(xiàn)差異明顯（見附表1）。深圳、重慶、廈門、杭州、北京、蘇州、合肥、寧波、上海9城土拍熱度高，其中有6城平均溢價(jià)率均超過20%。深圳和廈門首批集中供地量較小，但市場(chǎng)熱度高，限價(jià)地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈；重慶沒有對(duì)土地實(shí)施限價(jià)，平均溢價(jià)率最高；北京、杭州成交金額均過千億，杭州57宗地中有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)并啟動(dòng)“競(jìng)自持”，北京限價(jià)嚴(yán)格，平均溢價(jià)率僅7%，但房企整體競(jìng)拍積極性并未減弱，蘇州此次土拍也競(jìng)爭(zhēng)激烈，但溢價(jià)率控制在了合理水平；合肥14總地塊中12宗宅地均競(jìng)拍至地價(jià)上限；寧波29宗地塊中19宗地塊競(jìng)拍至價(jià)格上限；上海在多維度高精度的調(diào)控規(guī)則下，平均溢價(jià)率僅5%，但在出讓條件相對(duì)寬松的地塊競(jìng)拍中，入圍房企都表現(xiàn)積極。

??福州、南京、廣州、天津、無錫、沈陽、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南、武漢11城城市內(nèi)部分化明顯，中心區(qū)域熱度高于外圍。天津市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)部分區(qū)域?yàn)榉科鬆?zhēng)奪熱點(diǎn)；廣州競(jìng)拍的地塊中，黃埔、南沙多宗地塊溢價(jià)率20%以上，熱度明顯高于其他區(qū)域；無錫本次供地首次要求“競(jìng)租賃住房建筑面積”，經(jīng)開區(qū)南外南地塊、崇安中儲(chǔ)地塊自持比例高達(dá)39%、22%；沈陽優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競(jìng)配建成交；長(zhǎng)沙9宗地塊達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)，開福區(qū)出現(xiàn)兩宗地塊樓面價(jià)破萬，這是長(zhǎng)沙涉宅地塊樓面價(jià)首次破萬，19宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊流拍；鄭州此次推出地塊多為定向的城改地，均底價(jià)成交，公開招標(biāo)的3宗地塊被競(jìng)拍至熔斷價(jià)格；濟(jì)南此次出讓地塊數(shù)量最多，30宗地塊溢價(jià)成交，78宗以底價(jià)成交，6宗地流拍，市區(qū)核心地塊溢價(jià)率最高達(dá)64.41%，冷熱不均態(tài)勢(shì)明顯；武漢54宗地塊中，20宗產(chǎn)生競(jìng)價(jià)，產(chǎn)生7個(gè)地王，34宗以起始價(jià)成交。各城市中心城區(qū)以及遠(yuǎn)城區(qū)熱點(diǎn)或潛力板塊依然是房企重點(diǎn)追逐的對(duì)象。

??長(zhǎng)春、青島2城整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，整體溢價(jià)率不高，部分地塊還出現(xiàn)了流拍，反應(yīng)出房企的戰(zhàn)略布局依然更傾向于長(zhǎng)三角、粵港澳等熱門城市圈。

??二、土地集中出讓制度下TOP30房企的拿地特征

??1、TOP30房企整體拿地金額占比較高

??TOP30房企在沈陽、深圳、天津、寧波、無錫、南京拿地金額占比超過50%，成都、武漢、長(zhǎng)春和廈門首次集中土拍中本地房企表現(xiàn)積極，TOP30房企參與度相對(duì)較低（見表2）。

??2、TOP30企業(yè)拿地節(jié)奏分化明顯

??在此次集中供地中，TOP30房企中14家拿地金額超過百億元（見表3），資金充足的大型房企繼續(xù)多點(diǎn)布局，區(qū)域房企繼續(xù)深耕，部分中小房企拿地謹(jǐn)慎。融創(chuàng)中國(guó)拿地金額最高，達(dá)到589億元，同時(shí)拿地?cái)?shù)量也最多，合計(jì)42宗。在重慶、青島、天津、無錫融創(chuàng)拿地?cái)?shù)量排名第一，分別為8宗、8宗、7宗、4宗，在杭州拿到5宗地塊，排名第二。萬科多點(diǎn)布局，在22個(gè)首次集中供地城市中的14城均有落子。招商蛇口拿地金額313億元，在重慶、南京、廣州、無錫、沈陽、天津積極拿地，其中在南京和廣州的集中供地中拿地金額排名第一。在“三道紅線”監(jiān)管下，財(cái)務(wù)狀況良好、資金充足的企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的能力更強(qiáng)。融信集團(tuán)拿地金額262億元，近幾年融信集團(tuán)深耕布局杭州，在此次杭州集中供地中獲取7宗地塊，其中融信+濱江聯(lián)合體收獲4宗地塊，融信單獨(dú)拍下3宗地塊。而中梁、美的置業(yè)、陽光城、世茂、奧園、雅居樂、富力、中南建設(shè)本次集中拿地金額不足50億元，其中世茂、富力、中南建設(shè)分別拍下2宗地塊，奧園、雅居樂拍下1宗地塊，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

??三、22城首次土地集中出讓的影響

??對(duì)房企而言，土地集中供應(yīng)制度下，熱點(diǎn)城市土拍熱度較高，企業(yè)為了增加土地儲(chǔ)備，陷入“薄利搶地”的處境。“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式，直接提升了房企的拿地成本，如果房企選擇不拿地，則很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持規(guī)模增長(zhǎng)，行業(yè)焦慮情緒凸顯。重慶、無錫沒有在土拍端對(duì)新房進(jìn)行限價(jià)，但部分樓面價(jià)已接近周邊新房?jī)r(jià)格，房企利潤(rùn)空間備受挑戰(zhàn)，考驗(yàn)房企的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力及產(chǎn)品力。從企業(yè)區(qū)域布局方面來看，房企更加看重在深耕城市拿地，對(duì)新進(jìn)入城市較謹(jǐn)慎，企業(yè)的布局重心更多的集中于做好既定區(qū)域的優(yōu)勢(shì)鞏固，不在追求城市的數(shù)量目標(biāo)，多數(shù)核心城市的競(jìng)爭(zhēng)格局或進(jìn)一步固化。例如在杭州拿地金額最高的融信和濱江，兩者均為深耕杭州的房企，深圳成功拿地的房企均為本土深耕房企，廈門地塊大多被本土房企獲取，武漢的本土房企保持了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，54宗地塊中有19宗被本地企業(yè)競(jìng)得。

??對(duì)行業(yè)而言，一方面，在土地集中供應(yīng)制度下，獲取土地資源能力更強(qiáng)的房企優(yōu)勢(shì)將更明顯，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇企業(yè)間的分化。央企和國(guó)企背景及部分龍頭民營(yíng)房企，由于自有資金實(shí)力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)將獲得更多土地，在未來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中或?qū)⒅鸩秸紦?jù)優(yōu)勢(shì)地位。另一方面，集中供地將促進(jìn)房企在不同城市采取不同的經(jīng)營(yíng)策略，在核心城市壓縮利潤(rùn)，擴(kuò)大規(guī)模，補(bǔ)充現(xiàn)金流，在非核心城市更多追求利潤(rùn)。

??對(duì)市場(chǎng)而言，從土拍整體熱度來看，與以往的土地市場(chǎng)特征相似，熱門城市溢價(jià)率依然較高，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍比較激烈，大部分地塊拿地成本上漲，形成后期促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。從調(diào)控政策的實(shí)施效果出發(fā)，一方面需要合理增加土地供應(yīng)，另一方面需真正控制地價(jià)的真實(shí)漲幅。對(duì)調(diào)控政策的制定者而言，集中供地的初衷是“穩(wěn)地價(jià)”，而從當(dāng)前土拍結(jié)果來看，多數(shù)城市地價(jià)漲幅明顯，后期政策或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整完善。就土拍規(guī)則來看，22城中除重慶、武漢土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對(duì)此次土地出讓做出了多重限制。例如繼蘇州之后，上海首輪集中拍地也采取“限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍規(guī)則，一方面，設(shè)置了10%的溢價(jià)上限，企業(yè)拍地“近均價(jià)者”得，地價(jià)將被鎖定在相對(duì)理性范圍，這樣的規(guī)則如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的機(jī)會(huì)拿地。另一方面，“防圍標(biāo)”限制也在持續(xù)升級(jí)，本輪上海土拍規(guī)定，直至項(xiàng)目竣工并首次確權(quán)前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競(jìng)得人合作開發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)后期，在“房住不炒”的背景下，會(huì)有更多熱門城市效仿上海的土拍規(guī)則，抑制土地價(jià)格上行，中小房企可重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)城市的拿地機(jī)會(huì)。