[克而瑞]房企必爭(zhēng)之地長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)格局幾何？

??導(dǎo)讀

??需求支撐力強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市成為房企拿地的首選，土地市場(chǎng)熱度在疫情后保持高位。

??◎  研究員 / 馬千里、謝楊春、邱娟、吳嘉茗、周奇

??長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在三大經(jīng)濟(jì)圈中一直保持領(lǐng)先，居民收入水平也長(zhǎng)期處于全國(guó)之首，良好的經(jīng)濟(jì)基本面讓長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)城市成為眾多品牌房企布局首選。

??此背景下，當(dāng)前房企在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)格局如何？較2019年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略差異在哪？未來值得重點(diǎn)關(guān)注的城市有哪些？

??為此，本文首先就近一年長(zhǎng)三角地區(qū)的樓市和地市走向進(jìn)行梳理；第二部分則對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)各房企的土儲(chǔ)格局進(jìn)行系統(tǒng)分析，并總結(jié)出各類房企的拿地特征和規(guī)模變化，第三部分則對(duì)典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進(jìn)行深度剖析，總結(jié)出各類房企的布局差異，最后基于以上研究，對(duì)未來土地市場(chǎng)從城市布局、拿地時(shí)機(jī)和重點(diǎn)關(guān)注城市等方面做出綜合預(yù)判。全文主要結(jié)論如下：

??住宅市場(chǎng)韌性足，多數(shù)城市市場(chǎng)供求關(guān)系健康

??集中供地下土地市場(chǎng)熱度維持高位，熱點(diǎn)城市地價(jià)屢創(chuàng)新高

??規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然突出，土儲(chǔ)高度集中的趨勢(shì)愈演愈烈

??融創(chuàng)、綠地、碧桂園貨值超5000億，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢(shì)突出。

??金地、金茂等積極增儲(chǔ)長(zhǎng)三角，恒大、龍湖土儲(chǔ)略有收縮。

??蘇杭成為最受青睞的城市，皖北城市進(jìn)駐房企依然較少。

??碧桂園布局覆蓋長(zhǎng)三角41城，上坤、奧園擴(kuò)張速度最快。

??市場(chǎng)背景：長(zhǎng)三角需求韌性佳

??地市熱度居高不下

??長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，再加上人口政策的利好，流動(dòng)人口快速向長(zhǎng)三角區(qū)域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場(chǎng)韌性十足。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控收緊、大部分中小城市需求萎縮的背景下，需求支撐力強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市成為房企拿地的首選，土地市場(chǎng)熱度在疫情后保持高位。

??1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先、人口持續(xù)流入，長(zhǎng)三角樓市需求充足

??一直以來，長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都位居城市圈前列。據(jù)2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)三角41城中有8個(gè)城市的GDP超過萬(wàn)億，是所有城市群中“萬(wàn)億俱樂部”城市最多的區(qū)域。

??經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)下，長(zhǎng)三角城市群的居民收入水平也位保持高位。2020年，有17個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入超過5萬(wàn)元，其中上海、蘇州更是高達(dá)7萬(wàn)元以上，居民購(gòu)買力十分強(qiáng)勁。

??活躍的經(jīng)濟(jì)、領(lǐng)先的收入水平促使流動(dòng)人口向長(zhǎng)三角城市快速聚集。據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市的人口占全國(guó)的比重由2010年的16.09%上升至16.65%，人口集中度進(jìn)一步上升。其中，上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等六個(gè)核心城市的常住人口增量都較2010年增長(zhǎng)了100萬(wàn)以上，尤其是杭州、蘇州等，人口增量均在200萬(wàn)以上，位居重點(diǎn)城市前列。

??2、住宅市場(chǎng)韌性足，集中供地下土拍熱度保持高位（略）

??3、小結(jié)：市場(chǎng)穩(wěn)健、韌性足，長(zhǎng)三角區(qū)域看高一線（略）

??02

??土儲(chǔ)規(guī)模：規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)突出
??總土儲(chǔ)集中度愈發(fā)集中

??基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)活力，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)成熟度明顯高于其他城市群，房企競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。2020年銷售10強(qiáng)房企在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)均超千億，其中綠地、融創(chuàng)、碧桂園長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)更是超過5000億元；濱江、德信、祥生等本地房企在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，總土儲(chǔ)貨值也達(dá)到2000億。

??截止2020年末，銷售TOP30強(qiáng)房企于長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)8.39萬(wàn)億元和4.3億平方米,；僅10強(qiáng)房企土儲(chǔ)貨值和建面總量就分別達(dá)4.29萬(wàn)億元和2.19億平方米，占比均超過五成。

??1、41家房企長(zhǎng)三角土儲(chǔ)貨值超千億，2000-5000億陣營(yíng)明顯增加

??長(zhǎng)久以來，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開放的領(lǐng)頭羊。同時(shí)伴隨著長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，其在房企眼中的戰(zhàn)略地位再度上升，各房企也加快了在該區(qū)域攻城略地的速度。

??為了衡量各房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局概況，我們梳理了典型房企在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土儲(chǔ)情況（扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然突出，土儲(chǔ)高度集中的趨勢(shì)愈演愈烈。

??與2019年末相比，長(zhǎng)三角貨值超千億的房企僅上升2家，但是2000-5000億陣營(yíng)房企數(shù)量卻增加了5家，在各陣營(yíng)中增幅最大，也說明過去一年仍有諸多房企將長(zhǎng)三角作為布局的要塞。

??截止2020年末，長(zhǎng)三角41個(gè)城市中總土儲(chǔ)貨值超過5000億的房企有4家，與2019年末數(shù)量持平，仍然是碧桂園、綠地、融創(chuàng)等龍頭房企。

??2000-5000億陣營(yíng)房企數(shù)量由13家增加到18家，以大型規(guī)模房企和長(zhǎng)三角本土房企為主，例如瑞安、眾安、德信等本土房企2020年持續(xù)積極布局長(zhǎng)三角，尤其在三道紅線后均逆市積極拿地，大幅提升了土地儲(chǔ)備總量。

??最后，1000-2000億陣營(yíng)的房企數(shù)量達(dá)到19家，較2019年末減少了3家，一方面是由于部分房企長(zhǎng)三角總貨值升至2000億以上，另一方面是部分房企2020年投資態(tài)度謹(jǐn)慎，拿地較少，例如富力2020年末長(zhǎng)三角區(qū)域的總貨值降至759億元。

??整體來看，長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過千億的房企以龍頭房企、規(guī)模房企為主，其次則是區(qū)域深耕型的本土房企。作為經(jīng)濟(jì)基本面最好、活躍度最高的經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)三角的購(gòu)買力在全國(guó)來說也是首屈一指，在長(zhǎng)三角深耕、提高市場(chǎng)占有率，將對(duì)這些房企進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)有較大的助益。

??2、綠地、融創(chuàng)、碧桂園超5000億貨值保持領(lǐng)先，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢(shì)突出

??從各規(guī)模陣營(yíng)的具體房企表現(xiàn)來看，在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過5000億的四家房企分別為綠地、融創(chuàng)、金茂和碧桂園，除金茂外其他三家房企2019年末在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)貨值就已經(jīng)達(dá)到5000億水平。

??綠地作為以上海為大本營(yíng)的規(guī)模房企，在全國(guó)化布局的同時(shí)，尤其注重長(zhǎng)三角區(qū)域已通高鐵的三四線城市的項(xiàng)目鋪排，在長(zhǎng)三角區(qū)域的總貨值也較高；融創(chuàng)、碧桂園經(jīng)過多年深耕，雖然布局的城市能級(jí)不一，但在長(zhǎng)三角已經(jīng)打造了較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和口碑優(yōu)勢(shì)。金茂在北京成立，逐步拓展至環(huán)渤海區(qū)域，又隨著全國(guó)化布局，將重心轉(zhuǎn)移至長(zhǎng)三角區(qū)域。2020年金茂在長(zhǎng)三角積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，不僅在上海、南京、蘇州等一二線城市新增拿地，在臺(tái)州、溫州、南通、金華等三四線城市也有所斬獲。據(jù)金茂年報(bào)顯示，2020年金茂的新增土儲(chǔ)中，建面的三成來自長(zhǎng)三角區(qū)域。

??2000-5000億陣營(yíng)中的18家房企，根據(jù)銷售規(guī)模和布局情況可分為兩類，一類是以萬(wàn)科、恒大、保利為首的規(guī)模房企：此類房企一般已經(jīng)形成全國(guó)化布局，長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值達(dá)到2000億以上級(jí)別，但總土儲(chǔ)各區(qū)域分布較為平均，例如萬(wàn)科長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值高達(dá)4700億元，但僅占萬(wàn)科總土儲(chǔ)貨值的25%左右，恒大、保利長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值分別占房企總土儲(chǔ)的30%和15%。

??另一類則是以新城、中南為代表的本土品牌房企：新城、中南等規(guī)模房企由于踩準(zhǔn)了長(zhǎng)三角三四線城市的市場(chǎng)周期，在過去3年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了巨大跨越，穩(wěn)固了自身在行業(yè)中的地位，即使是全國(guó)化的進(jìn)程中，新城和中南均選擇在保持深耕的基礎(chǔ)上適度地進(jìn)行擴(kuò)張，因此位于長(zhǎng)三角區(qū)域的總貨值依然較高。此外還有一些中小規(guī)模的本土房企，例如眾安和瑞安在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)貨值已經(jīng)超過2000億元，但房企2020年全口徑銷售金額分別為212.2億元和176.8億元，未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企行列，長(zhǎng)三角區(qū)域貨值預(yù)計(jì)可以支持房企深耕10年左右。此類房企在長(zhǎng)三角具備較強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)、資源整合優(yōu)勢(shì)，但是整體來看，未來更加注重土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化率至關(guān)重要。

??最后1000-2000億陣營(yíng)中，主要以龍湖、融信、美的、陽(yáng)光城等規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)的外來房企為主，這些房企雖然在大本營(yíng)區(qū)域已經(jīng)擁有一定的規(guī)模和話語(yǔ)權(quán)，但仍戰(zhàn)略性積極布局長(zhǎng)三角區(qū)域，增強(qiáng)布局的均衡性、提升房企的競(jìng)爭(zhēng)力。

??3、金地、金茂等積極增儲(chǔ)，恒大、龍湖土儲(chǔ)略有收縮（略）

??4、蘇杭進(jìn)駐房企數(shù)量超越上海，皖北城市進(jìn)駐房企依然較少（略）

??03

??布局差異：房企布局各有側(cè)重

??規(guī)模房企更青睞核心城市

??雖然大部分房企都已經(jīng)進(jìn)駐了長(zhǎng)三角區(qū)域，但房企規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略等差異，使得這些房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局也存在一定的差異。碧桂園、新城、綠地、中南等已完成了長(zhǎng)三角區(qū)域的全覆蓋，浙系房企在杭州灣土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)顯著。此外，上坤、奧園等房企近一年在長(zhǎng)三角積極布局，擴(kuò)張速度較快。

??1、碧桂園保持長(zhǎng)三角41城全覆蓋，上坤、奧園近一年布局?jǐn)U張快

??長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略持續(xù)落地，長(zhǎng)三角核心區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到27城，得益于長(zhǎng)三角高鐵規(guī)劃的推動(dòng)，城市間聯(lián)系也更加緊密。在此利好下，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度再起，更多房企在原有布局的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，特別是規(guī)模房企目前在長(zhǎng)三角區(qū)域基本已經(jīng)廣泛布局。以2020年末房企土儲(chǔ)分布的情況來看，碧桂園、新城、綠地、中南、祥生和弘陽(yáng)均完成長(zhǎng)三角區(qū)域“全覆蓋（土儲(chǔ)遍布25個(gè)及以上城市）”，其中除了碧桂園是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的粵系房企以外，其他房企均為長(zhǎng)三角本土規(guī)模房企，在地緣優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)上都有顯著的優(yōu)勢(shì)。

??此外，外來房企如奧園等在長(zhǎng)三角的布局?jǐn)?shù)量也達(dá)到20個(gè)以上，雖然不及本土規(guī)模房企，但已經(jīng)初步在長(zhǎng)三角區(qū)域完成覆蓋，未來該區(qū)域?qū)Ψ科蟮臉I(yè)績(jī)將產(chǎn)生較大助益。

??碧桂園：保持41城全覆蓋，三四線土儲(chǔ)占比超8成

??碧桂園經(jīng)過多年深耕三四線城市，早已完成了在長(zhǎng)三角區(qū)域的全布局，截止至2020年末，碧桂園仍保持著在每個(gè)城市均有土地儲(chǔ)備的全覆蓋格局。目前碧桂園的土儲(chǔ)建面中，有81%位于三四線城市，18%位于二線城市，而一線城市僅占1%，碧桂園依然堅(jiān)守“聚焦三四線、鞏固一二線”的發(fā)展戰(zhàn)略。

??從省份層面來看，碧桂園在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)主要以江蘇省為主，建面占比高達(dá)56%，其次安徽、浙江分別占比28%和15%，安徽和浙江建面占比不如江蘇。一方面是安徽省整體的三四線市場(chǎng)環(huán)境不如江蘇，因此碧桂園在布局中更偏好江蘇??；二是浙江的三四線城市雖然經(jīng)濟(jì)基本面也較為良好，但浙系本土房企數(shù)量較多、規(guī)模也不小，相對(duì)而言碧桂園深耕三四線的優(yōu)勢(shì)很難在浙江實(shí)施。上海由于與碧桂園戰(zhàn)略定位差距較大，碧桂園僅有2%土地儲(chǔ)備位于上海。

??從城市層面來看，鎮(zhèn)江仍然是碧桂園在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總建面最高的城市，但由于鎮(zhèn)江樓市整體表現(xiàn)一般，碧桂園在鎮(zhèn)江的總土儲(chǔ)建面已經(jīng)連續(xù)兩年下降，可見碧桂園已經(jīng)在有意識(shí)調(diào)整土地儲(chǔ)備分布，有助于降低區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

??新城、綠地、中南：全國(guó)化布局同時(shí)持續(xù)深耕長(zhǎng)三角

??除了碧桂園達(dá)到全覆蓋以外，新城、綠地、中南等規(guī)模房企在長(zhǎng)三角的布局力度處于第二梯隊(duì)，布局城市在30城以上，基本實(shí)現(xiàn)了廣泛覆蓋，且綠地、中南2020年的布局城市較2019年末仍有增加，分別新進(jìn)了六安和淮南、宣城。

??這三個(gè)房企都是起源于長(zhǎng)三角的規(guī)模房企，目前均在深耕長(zhǎng)三角的前提下進(jìn)行全國(guó)化的布局。整體來看規(guī)模最大的綠地通過近幾年在“高鐵新城”的布局戰(zhàn)略下也已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)三角區(qū)域的廣泛覆蓋，2020年新進(jìn)了六安，六安目前已有六安站投入使用，未來還規(guī)劃新建六安北站，綠地的布局仍然積極契合高鐵新城的戰(zhàn)略規(guī)劃。

??此外中南2020年新進(jìn)了淮南和宣城兩個(gè)位于安徽省的三四線城市，新城雖然沒有新進(jìn)駐城市，但布局的城市數(shù)量已有35，對(duì)于這兩個(gè)房企而言，長(zhǎng)三角仍然是其最重視的區(qū)域市場(chǎng)，歷年銷售占比在50%以上，未來繼續(xù)布局深耕大有可能。

??上坤、奧園積極擴(kuò)張布局，2020年新進(jìn)7城和8城

??近一年在長(zhǎng)三角擴(kuò)張最快的房企有兩類，一是以?shī)W園為代表的外來規(guī)模房企，銷售達(dá)到千億級(jí)別，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；另一類則是以上坤為代表的本土深耕房企，依靠強(qiáng)勁的地緣優(yōu)勢(shì)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的擴(kuò)張。

??對(duì)比兩個(gè)房企2020年末和2019年末在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)情況來看，上坤、奧園2020年在長(zhǎng)三角的布局較2019年末分別多了7、8個(gè)城市。

??中國(guó)奧園作為粵系房企，2020年積極加速長(zhǎng)三角布局，從年報(bào)銷售額的分布來看，2020年奧園銷售額中有31%位于華東區(qū)域，同比大幅上漲11個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益投資金額中也有28%位于華東區(qū)域，投資力度僅次于大本營(yíng)華南區(qū)域，可見長(zhǎng)三角在奧園的戰(zhàn)略版圖中舉足輕重的地位。

??而上坤作為深耕于長(zhǎng)三角區(qū)域的本土房企，2020年銷售金額中有78%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，新增土儲(chǔ)中有61%建面位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

??2、南京、合肥周邊三四線份額相對(duì)較小，滬、杭外溢效應(yīng)相對(duì)較強(qiáng)（略）

??整體來看，長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)TOP30的典型房企中40%土儲(chǔ)位于浙江省，分布于江蘇的有36%左右，可見江浙兩地確是房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的“糧倉(cāng)”；其次，則是上海，2020年上海土地出讓金額超越杭州，達(dá)3000億元，位于全國(guó)第一，其中大部分地塊被規(guī)模房企收入囊中，并且優(yōu)質(zhì)地塊出讓比重明顯提升，因此上海土儲(chǔ)在長(zhǎng)三角的比重較2019年明顯提升，增至17%。相比之下，安徽的土儲(chǔ)份額較2019年明顯減少，僅有7%，主要原因在于受疫情影響，安徽三四線城市樓市支撐性不佳，因此品牌房企拿地積極性降低，土儲(chǔ)量也明顯減少。

??從長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略來看，長(zhǎng)三角將以上海為主要核心，以杭州、南京、蘇州、寧波、合肥等5個(gè)二線城市為次核心，協(xié)同帶動(dòng)周邊三、四線城市發(fā)展。因此，目前在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)較多的企業(yè)，大部分以圍繞某一重點(diǎn)城市周邊集中布局的模式，持續(xù)拓展長(zhǎng)三角市場(chǎng)份額，如濱江、眾安等都是在杭州及周邊集中布局。

??2.1  環(huán)上海：輻射紅利最多，陽(yáng)光城、招商蛇口等房企重點(diǎn)布局(略）

??2.2  環(huán)杭州灣：杭州核心地位突出，浙系房企群雄逐鹿(略）

??2.3  環(huán)南京：規(guī)模房企更關(guān)注南京市場(chǎng)，三四線城市土儲(chǔ)份額相對(duì)較小(略）

??2.4  環(huán)合肥：核心城市輻射力弱，企業(yè)布局高度集中于合肥(略）

??3、一二線城市土儲(chǔ)占比增加，部分企業(yè)需警惕三四線風(fēng)險(xiǎn)

??長(zhǎng)三角區(qū)域是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，是一帶一路和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，伴隨著長(zhǎng)三角一體化上升至國(guó)家戰(zhàn)略，三省一市也迎來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)?；诹己玫慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、便利的交通等優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角一體化具有先天優(yōu)勢(shì)，但是目前各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，在醫(yī)療、教育、社保等公共服務(wù)等方面差異巨大，長(zhǎng)三角一體化對(duì)城市的影響也各不相同。

??核心一二線城市自不多說，一直都是規(guī)模房企土儲(chǔ)布局的重點(diǎn)區(qū)域，并且這種趨勢(shì)更有加劇之勢(shì)。截止2020年末，典型房企在一二線城市中土儲(chǔ)建面的占比達(dá)43%，較2019年提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

??究其原因，一方面是疫情影響之下，三四線城市市場(chǎng)穩(wěn)定性不及一二線城市，企業(yè)增持位于一二線城市的土儲(chǔ)可用于抵御市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面一二線城市項(xiàng)目可提供的平均貨值較高，單項(xiàng)目產(chǎn)能一般情況下大于三四線城市的項(xiàng)目，相比運(yùn)營(yíng)多個(gè)三四線項(xiàng)目來說，運(yùn)營(yíng)少量二線城市項(xiàng)目可相對(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本；綜上來看，一二線城市的土地資源對(duì)房企來說仍是優(yōu)秀的增儲(chǔ)選擇。

??在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總量較大的典型房企在長(zhǎng)三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲(chǔ)集中于一二線城市的房企比例可達(dá)7成，大部分規(guī)模房企都完成了在6個(gè)一二線城市的布局。一二線土儲(chǔ)比例明顯突出的企業(yè)以外來房企或國(guó)企、央企為主，其中陽(yáng)光城、華發(fā)、正榮、龍湖在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)中有6成以上位于一二線。對(duì)外來房企來說，首選二線城市進(jìn)駐長(zhǎng)三角帶來的風(fēng)險(xiǎn)更??；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內(nèi)打造品牌知名度，且核心城市房地產(chǎn)發(fā)展成熟、市場(chǎng)透明度更高，外來房企進(jìn)駐的壁壘相對(duì)降低。

??在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)存量較大的典型房企中，位于三四線城市的土儲(chǔ)建面占比接近6成，由于整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市數(shù)量高達(dá)35個(gè)，同時(shí)相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的二線城市，部分三四線城市的地價(jià)仍處于洼地，獲取大體量土地的成本較低，仍能為企業(yè)帶來較為可觀的規(guī)模增長(zhǎng)，因此房企在布局中必不可少得會(huì)考慮三四線城市。

??位于三四線的土儲(chǔ)比例較突出的企業(yè)中，如碧桂園、恒大等聚焦三四線的規(guī)模房企在三四線城市的土儲(chǔ)建面占比相對(duì)較高。除了少數(shù)全面布局三四線的頭部房企外，土儲(chǔ)集中于三四線的企業(yè)更多以本土房企為主，如新城、祥生等以三四線城市起家的本地房企在三四線土儲(chǔ)比例會(huì)相對(duì)較高。

??這些重倉(cāng)三四線城市的企業(yè)在過去幾年內(nèi)得益于長(zhǎng)三角三四線城市房?jī)r(jià)的快速上漲規(guī)模也迅速擴(kuò)大，但過于重倉(cāng)三四線的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。這一點(diǎn)從疫情影響下部分三四線城市市場(chǎng)整體下行就可看出，疫情影響下大部分三四線城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，部分城市成交規(guī)模萎縮，風(fēng)險(xiǎn)較此前明顯加大。因此，對(duì)于在三四線城市布局過多的企業(yè)來說，應(yīng)及時(shí)優(yōu)化調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、增強(qiáng)接受政策紅利的能力。 

??4、小結(jié)：規(guī)模房企全覆蓋布局優(yōu)勢(shì)超前，浙系本土房企優(yōu)勢(shì)顯著（略）

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??總結(jié)：蘇杭等核心城市值得長(zhǎng)期關(guān)注

??鹽城、宿遷等近期熱點(diǎn)城市拿地風(fēng)險(xiǎn)較大

??長(zhǎng)三角地區(qū)具有購(gòu)買力強(qiáng)、需求韌性佳等優(yōu)勢(shì)，在2020年上半年樓市、地市升溫表現(xiàn)也更突出。從房企投資布局來看，綠地、融創(chuàng)、碧桂園等規(guī)模房企在土儲(chǔ)貨值上依舊遙遙領(lǐng)先，優(yōu)勢(shì)依然突出，并且布局覆蓋城市較廣。

??展望未來，格局上，隨著長(zhǎng)三角一體化各項(xiàng)規(guī)劃逐步落地的利好下，此前被低估的城市地價(jià)也迎來了快速上漲，地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下盈利空間大多被限定，抄底機(jī)會(huì)難覓，同時(shí)受房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)收緊影響，資金成本進(jìn)一步上漲，因此對(duì)于需求支撐較弱的城市高價(jià)拿地還需謹(jǐn)慎。投資節(jié)奏上，集中供地新政下規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)顯著且有意在首輪出讓中“搶跑”，中小房企撿漏機(jī)會(huì)不多。對(duì)于這些企業(yè)而言，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)以及關(guān)注二三輪集中供地是上策。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)三角城市間人才吸引力級(jí)差逐步顯現(xiàn)，杭州、蘇州等人口增量顯著、居民收入水平高的城市仍然值得長(zhǎng)期關(guān)注。

??1、城市布局：長(zhǎng)三角“東風(fēng)”帶動(dòng)中小城市地市升溫，緊信貸環(huán)境下拿地還需謹(jǐn)慎

??自2019年12月《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式公布之后，長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程明顯加快。截止2021年5月，長(zhǎng)三角的41個(gè)城市政務(wù)實(shí)現(xiàn)一網(wǎng)通辦和醫(yī)保“一卡通”，極大便利居民辦事就醫(yī)；交通方面，10個(gè)有軌道交通的城市已實(shí)現(xiàn) “一碼通行”，17條省際“斷頭路”中6條已建成通車、3條正在建設(shè)，十三五規(guī)劃建設(shè)的商合杭高鐵、滬蘇通鐵路一期、鹽通高鐵、連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路、連徐高鐵等一批重大鐵路項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，三省一市除舟山外均實(shí)現(xiàn)了“市市通動(dòng)車”，同城化效應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大。

??隨著行政、醫(yī)療等資源的共享，公路、鐵路等重大交通項(xiàng)目的落地，長(zhǎng)三角各城市之間的聯(lián)系越發(fā)密切，交通也更加便利，人口流動(dòng)也愈加頻繁。也正是因?yàn)榇耍?020年以來長(zhǎng)三角中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯升溫，以麗水、衢州、鹽城、淮安為代表的中小城市地價(jià)顯著上漲，項(xiàng)目利潤(rùn)空間被大幅壓縮，加之當(dāng)前信貸環(huán)境收緊，銀行放款速度拉緩，資金回籠周期也明顯延長(zhǎng)。因此，對(duì)于這類城市，尤其是鹽城、淮安等靠?jī)?nèi)生需求支撐的城市，企業(yè)高價(jià)拿地還應(yīng)審慎考量，避免高位站崗。

??2、布局時(shí)機(jī)：重點(diǎn)城市二批次供地量仍居高位，中小企業(yè)可擇機(jī)錯(cuò)峰進(jìn)入 （略）

??3、中長(zhǎng)期發(fā)展：人才吸引力級(jí)差進(jìn)一步凸顯，杭州、蘇州等城市值得長(zhǎng)期關(guān)注（略）