[克而瑞]土地成交量價雙降，天津、福州發(fā)布二輪集中供地公告

??2021年第30周

??2021年7月19日-2021年7月25日，受熱點城市土地供應斷檔影響，本周重點監(jiān)測城市的成交量價均呈現(xiàn)環(huán)比下行的趨勢，市場熱度也在此影響下有所下行。

??不過，22城第二輪集中供地公告已逐步發(fā)布，本周天津和福州均推出了第二輪集中出讓的土地，熱點城市土地市場“供應荒”的現(xiàn)象預計將能在下月得到一定的緩解。

??土地政策

??中央進一步收緊房地產(chǎn)政策環(huán)境

??“限房價、控地價、提品質(zhì)”擬全國推行

??7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持房住不炒定位，全面落實三穩(wěn)的房地產(chǎn)長效機制，特別是房地產(chǎn)金融端和地價端，均要加強調(diào)控監(jiān)管。由此來看，房地產(chǎn)市場上層調(diào)控環(huán)境仍將高度收緊。此外，住建部在同日表態(tài)，擬將在全國推行北京拍地做法，即限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

      土地供應

??天津、福州公告二輪集中出讓宅地

??帶動供應規(guī)模大幅走高

??供應方面。本周重點監(jiān)測城市總供應建筑面積達1135萬平方米，幾乎是上周的兩倍，但仍不及去年同期，同比降幅仍在三成以上。供應規(guī)模的環(huán)比上升主要由于天津和福州在本周公布了第二輪集中供應住宅用地明細。具體來看，天津第二輪供應了61宗宅地，總建面超600萬平方米，市區(qū)亦有多宗優(yōu)質(zhì)宅地供應，包括多年未有宅地出讓的和平區(qū)也在本輪推出了一宗商住用地，該批地塊預計將于8月20日開始出讓。福州第二輪則推出了19宗涉宅用地，較首批成交規(guī)模有所上漲，且這批地塊全部限地價、限房價。此外，值得注意的是，天津和福州本輪出讓地塊中均有配建（或自持）租賃住房的要求。

??土地成交

??多個重點城市土地斷供

??成交規(guī)模遭遇腰斬

??成交方面。近來重點城市拍地節(jié)奏明顯改變，本周則處于重點城市供地斷檔期，因此成交規(guī)模較上周大幅下降，總成交建筑面積僅為514萬平方米，同環(huán)比降幅均在五成以上；成交金額亦同步環(huán)比下降至240億元，還不及上周的一半；平均地價亦較上周出現(xiàn)明顯下跌，成交樓板價僅為4659元/平方米，環(huán)比下跌27%，和去年同期相比亦下滑了6%。 

       各能級城市成交量亦較上周大幅縮減。一線城市本周廣州、上海各有一宗商辦用地出讓，北京和深圳則無土地成交。二線城市本周成交地塊也以商辦為主，僅大連有數(shù)宗住宅用地成交，其中大華以22億元拿下了位于甘子井的兩宗住宅用地，平均樓板價均破1.5萬元/平方米，創(chuàng)下板塊地價新紀錄。三四線城市的成交量亦在低位，僅南通一個城市的成交量超過50萬平方米，其余城市的成交量均偏低。

       市場熱度

??溢價率走低、流拍率走高

       本周市場熱度明顯下滑

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率為17%，較上周下滑了4個百分點。分能級城市來看，一線城市本周仍然零溢價；二線城市中則僅大連有土地溢價成交，平均溢價率達35%，其余城市由于成交地塊多為商辦用地，因此溢價率也比較低；三四線城市中亦僅有東莞、宜興等少數(shù)城市有地塊高溢價成交，大部分城市本周溢價率基本都在10%以下。

??土地流拍方面。重點監(jiān)測城市本周土地流拍率依舊保持小幅走高趨勢，較上周小幅上漲一個百分點至13.6%。從流拍地塊位置和用途來看，本周流拍地塊或為商辦用地，或為區(qū)位偏遠的住宅用地，房企青睞度較低，最易遭遇流拍。 

       周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度不減

       東莞、大連多宗地高溢價成交

??近期，受熱點城市土地供應量少質(zhì)減影響，市場中為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)用地均受到了房企的熱烈追捧。以本周成交總價榜TOP5地塊來看，入榜地塊中除昆山花橋經(jīng)開區(qū)一宗宅地外，其余地塊均觸及了地價上限，溢價率也都在20%以上，如東莞道滘16號地塊更是收到了多家房企的報價，競拍輪次高達135輪。

       優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度上漲之下，地價亦在上行。以本周成交單價TOP5地塊來看，大部分地塊的成交價格均較周邊近期成交同類型宅地的價格有所上漲，如大華拿下的大連泉水板塊的兩宗宅地更是創(chuàng)下了所在板塊地價新高，東莞道滘地塊雖然名義地價未上漲，但剔除配建后的實際地價亦刷新了所在板塊的單價記錄。

        重點地塊點評

    ?中海激戰(zhàn)135輪成功斬獲道滘優(yōu)質(zhì)宅地

??受供地量較少影響，東莞的土地市場一直處于較高的熱度，出讓宅地基本均以最高限價成交，本周成交地塊也不例外。如在7月20日成交的道滘地塊在報價期間吸引了20家以上的房企參與，最終經(jīng)過135輪競價才成交，由中海成功競得，成交總價達31億元，若剔除配建，實際可售樓板價接近1.8萬元/平方米，創(chuàng)下了道滘板塊歷史成交地價新高。 

??據(jù)地理位置來看，地塊位于東莞大道與港口大道交匯處，距離東莞CBD僅15分鐘車程，地理位置較好。目前，項目周邊已有多個住宅小區(qū)，居住氛圍醇熟，各項配套也比較完善：商業(yè)方面，除周邊社區(qū)底商外，地塊附近還有蔡白農(nóng)貿(mào)市場等配套，能充分滿足居民日常生活需求；教育方面，項目周邊幼兒園、中小學均有，配套也比較齊全。由于道滘鎮(zhèn)供地較為稀少，近五年內(nèi)僅有2宗地入市，板塊內(nèi)新房供應十分稀缺，因此該項目的入市能緩解板塊內(nèi)供求緊張的現(xiàn)象；盈利空間方面，板塊內(nèi)新房價格可達2.5萬元/平方米，二手房價格已經(jīng)逼近3萬元/平方米，和地塊成交樓板價相比仍留有一定的利潤空間。