[克而瑞]第二輪集中供地公告密集發(fā)布,強(qiáng)調(diào)控下市場熱度低位運(yùn)行(2021年7月)

2021-08-12 10:14:02

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  • 發(fā)布時間:2021-08-12
  • 報告類型:土地交易分析
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??2021年7月,受重點(diǎn)城市集中土拍“缺席”影響,本月土地市場成交量價環(huán)比大幅回落,降幅均在三成以上。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年7月,受重點(diǎn)城市集中土拍“缺席”影響,本月土地市場成交量價環(huán)比大幅回落,降幅均在三成以上。同時,在土地供給側(cè)調(diào)控持續(xù)深入的影響下,市場熱度得以保持低位運(yùn)行的趨勢,如南通、金華等熱點(diǎn)城市本月成交溢價低于10%,較上半年明顯降低。

??雖然成交量大幅縮減,但多個重點(diǎn)城市已在7月份推出了第二批集中出讓地塊,包括此前熱點(diǎn)城市無錫、杭州、蘇州等,且有5個城市的供應(yīng)量都在500萬平方米以上,預(yù)計(jì)下月將會迎來一波重點(diǎn)城市集中拍地的小高潮。

??市場走勢

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告
本月土地成交量價環(huán)比雙降

??供應(yīng)方面。本月多個重點(diǎn)城市扎堆供地,第二批集中供地迎來“井噴期”,但受三四線城市供應(yīng)縮量的影響,7月土地掛牌量與6月基本持平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積20613萬平方米,環(huán)比增加1%,但同比下降22%。重點(diǎn)城市集中供地方面,7月份共有9個城市發(fā)布了第二批集中供地公告,包括無錫、深圳(深圳于8月6日中止出讓第二批集中供地)、天津、福州、杭州、濟(jì)南、青島、沈陽和蘇州;從供應(yīng)量來看,大部分城市的供應(yīng)量較第一批均有所增長,僅杭州、蘇州、天津和濟(jì)南等城市低于首批。

??成交方面,由于22個重點(diǎn)城市集中供地集體缺席,導(dǎo)致本月土地市場成交規(guī)模較6月大幅減少。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也至13364萬平方米,環(huán)比降幅高達(dá)37%,與去年同期相比降幅更是超過四成。各能級城市成交規(guī)模均不敵上月,不過三四線城市在南通、常州、佛山、溫州、湖州等熱點(diǎn)城市集中拍地的影響下,成交規(guī)模降幅最窄,環(huán)比上月僅減少了11%,尤其是南通,新政后的首批集中用地在本月開拍,共成功出讓26宗地塊,攬金410億元,是本月成交建面和金額最高的城市。

??價格方面,受高價優(yōu)質(zhì)宅地成交占比進(jìn)一步下降影響,平均地價較上月再度回落,7月份平均樓板價僅為2543元/平方米,接近年內(nèi)最低點(diǎn)。各能級城市本月成交地價也均不敵上月,其中一二線城市的平均地價仍受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響,環(huán)比進(jìn)一步回落,和去年同期相比也有較大的降幅;雖然三四線城市平均地價也較上月出現(xiàn)回落,但在南通、常州和佛山等熱點(diǎn)城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下,三四線城市平均地價環(huán)比降幅僅有2%,本月平均樓板價為2420元/平方米,和去年同期相比仍呈上漲趨勢。

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??2 市場熱度

??熱點(diǎn)三線“強(qiáng)調(diào)控”約束下
溢價率走勢保持穩(wěn)定

??市場熱度方面。受重點(diǎn)城市土地集中出讓暫止影響,一些限價相對寬松的城市在本月成為成交主力,導(dǎo)致溢價率出現(xiàn)小幅回升,環(huán)比上漲0.7個百分點(diǎn)至13.5%。但整體來看,在南通、金華等熱點(diǎn)城市“強(qiáng)調(diào)控”的約束下,溢價率走勢仍是較為穩(wěn)定的,僅西安、大連、常州等個別城市溢價率水平較高,其余城市的土拍溢價率均保持在相對較低水平。

??各能級城市表現(xiàn)各異,其中一線城市在無宅地出讓的情況下溢價率維持低位,本月平均溢價僅有1.5%;二線城市溢價率環(huán)比上漲至18.3%,主要受成交主力西安遠(yuǎn)郊和大連帶動,這些區(qū)域地價管控較為寬松,尤其是西安遠(yuǎn)郊片區(qū),更是成交了多宗溢價率過百的地塊;盡管本月有南通、常州、金華等熱點(diǎn)城市集中土拍,但在供應(yīng)增加、這些城市進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則等影響下,三四線城市整體溢價率仍呈現(xiàn)了下滑趨勢,本月溢價率低至13.2%,較年內(nèi)高點(diǎn)4月份已經(jīng)腰斬。

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土地流拍方面。受商辦地塊成交占比明顯提升,加之熱點(diǎn)三線城市為控制市場熱度減少了優(yōu)質(zhì)地塊入市比例,導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象較上月進(jìn)一步加劇,包括青島、長沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市以及以往市場熱度較高的部分熱點(diǎn)三四線城市如金華、佛山等均有地塊遭遇撤牌或流拍。如重點(diǎn)監(jiān)測城市本月土地流拍率環(huán)比大幅上漲4個百分點(diǎn)增至16%,并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

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??3 重點(diǎn)地塊

??土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化下
低溢價與觸頂成交并存

??7月份,集中供地的重點(diǎn)城市拍地潮暫止,南通、佛山、常州等非重點(diǎn)城市再度成為房企拿地焦點(diǎn)。但值得注意的是,在上層調(diào)控不斷收緊、各地進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則的影響下,房企拿地也明顯理性,在南通、常州等土拍熱點(diǎn)城市,雖然優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然比較激烈,如常州主城區(qū)7宗雙限地均觸頂成交,但對于樓面價過高或素質(zhì)較為一般的地塊,房企拿地明顯謹(jǐn)慎,這些地塊最終也多為低溢價成交。

??以南通為例來看。在本月,南通進(jìn)行了首場集中土拍。本次集中出讓地塊共有26宗,最終全部成功出讓,共攬金410億元;聯(lián)系土拍熱度來看,由于南通此次對出讓地塊采取多樣的土拍規(guī)則,對出讓地塊進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控,熱點(diǎn)地塊全部限地價、限房價,因此南通首輪土拍熱度較此前明顯降低,26宗地中僅有9宗進(jìn)行了搖號,多數(shù)地塊以低溢價率成交,本次集中出讓的平均溢價率僅為4.2%。

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??總結(jié),2021年7月,恰逢一二輪集中供地的間歇期,月內(nèi)22個重點(diǎn)城市均無宅地集中出讓,導(dǎo)致月內(nèi)土地成交規(guī)模環(huán)比大幅下滑,市場熱度也在優(yōu)質(zhì)宅地占比降低、熱點(diǎn)三線城市加強(qiáng)調(diào)控等因素的影響下進(jìn)一步降溫,重點(diǎn)城市流拍率已升至年內(nèi)新高。

??接下來,市場熱度預(yù)計(jì)還將被控制在低位運(yùn)行。結(jié)合近期政策面來看,房地產(chǎn)行業(yè)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊,一方面房企商票被納入監(jiān)管,2020年“兩觀察”中的購地資金比例也再度被關(guān)注;另一方面住建部表態(tài)對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅(jiān)決問責(zé)。地方層面,多個城市在土地供給側(cè)調(diào)控逐步加強(qiáng),不僅加大了土地供應(yīng)量,對土拍規(guī)則也進(jìn)一步升級完善,并加強(qiáng)對企業(yè)購地資金審查。而隨著重點(diǎn)城市第二輪集中供地潮來臨,土地政策面還將迎來更多調(diào)整,目前已公告城市中杭州、無錫、蘇州、天津等城市均對土拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。在此影響下,土地市場熱度大概率難再次出現(xiàn)大幅升溫趨勢。

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