??導(dǎo)語(yǔ)

??供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊刺激下，三季度土拍熱度有望點(diǎn)狀回升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??6月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止6月25日，全國(guó)300城6月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模4152萬(wàn)平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價(jià)率降至2.4%，環(huán)比上月微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，部分城市土拍熱度點(diǎn)狀回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價(jià)紀(jì)錄被刷新，無(wú)獨(dú)有偶，青島也誕生了新的單價(jià)地王，月末杭州土拍也出現(xiàn)了三成以上的高溢價(jià)。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：本月土地供應(yīng)量5983萬(wàn)平方米，同比下降35%，供應(yīng)量延續(xù)歷史低位。成交4152萬(wàn)平方米，環(huán)比上升22%，同比下降三成。

??· 熱度：月內(nèi)土拍熱度點(diǎn)狀回升，南京、青島等城市出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，但平均溢價(jià)率仍然處在低位，流拍率同樣依舊居高不下，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入筑底行情的深水區(qū)。6月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率2.4%，平均流拍率21%，均與上月指標(biāo)數(shù)值相近。

??· 分布：各能級(jí)成交規(guī)模同環(huán)比均降，一線同比降幅最甚。具體來(lái)看，一線城市成交規(guī)模僅89萬(wàn)平方米，同比大降七成；不過(guò)受北京大體量高價(jià)地成交影響，樓板價(jià)超3萬(wàn)元/平方米。

??后市展望

??供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊刺激下
三季度土拍熱度有望點(diǎn)狀回升

??6月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止6月25日，全國(guó)300城6月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4152萬(wàn)平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價(jià)率降至2.4%，環(huán)比上月微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，部分城市土拍熱度點(diǎn)狀回暖。典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價(jià)紀(jì)錄被刷新。無(wú)獨(dú)有偶，青島近期也誕生了新的單價(jià)地王，月末杭州土拍也出現(xiàn)了三成以上的高溢價(jià)。

??面對(duì)銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。在供應(yīng)收縮的同時(shí)，還加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升。接下來(lái)，南京、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等多個(gè)城市仍會(huì)有低密宅地出讓，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，新房市場(chǎng)也有望藉此加快筑底進(jìn)程。

??01 供求

??低密地塊供應(yīng)占比接近五成
成交建面同比仍在低位

??土地供應(yīng)方面，截止2024年6月25日，本月土地供應(yīng)量為5983萬(wàn)平方米，環(huán)比5月同期上升2%，同比下降35%。5月下旬以來(lái)，重點(diǎn)城市供應(yīng)低密地塊的積極性有所上升，但是在降低去化壓力目標(biāo)的大前提之下，從供地規(guī)?？偭縼?lái)看，6月份新增供地規(guī)模仍然只是較5月同期基本持平。

??至截稿時(shí)，一線城市中北上廣均有新增土地掛牌，其中北京、上海均上市供應(yīng)了容積率2.0以下的低密宅地，以上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)宅地為例，該地塊出讓底價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，且取消了溢價(jià)率10%的上限要求，北側(cè)的大橋街道低密地塊于2023年末搖號(hào)成交，成交樓板價(jià)為7.7萬(wàn)元/平方米。二線城市方面,成都、武漢、重慶月內(nèi)供地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，且有45%的地塊容積率在2.0以下，較2023年同期增加近20個(gè)百分點(diǎn)。配合需求面利好政策的發(fā)布節(jié)奏，二季度以來(lái)低密宅地供給占比明顯增高，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系的恢復(fù)進(jìn)程，預(yù)計(jì)低密宅地供地的高位還將在三季度繼續(xù)持續(xù)，近期稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的拿地機(jī)會(huì)也會(huì)隨之增多。

??土地成交方面，截至6月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4152萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期上升22%，同比下降32%。一二線城市中，至截稿時(shí)西安成交建面突破80萬(wàn)平方米，其余城市均在70萬(wàn)平方米以下，北京、廈門(mén)成交金額突破100億元，其余城市均在50億元以下。為了在控制庫(kù)存規(guī)模的前提下，保證適當(dāng)?shù)耐恋厥袌?chǎng)熱度和交易頻次，“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”的供地策略在地方層面愈加普遍。隨著優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價(jià)上升至2877元/平方米，環(huán)比上升19%，重新回到近一年的均值附近。

??02 熱度

??土拍熱度點(diǎn)狀回升
流拍率延續(xù)高位

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)6月平均溢價(jià)率2.4%，較上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)從具體城市表現(xiàn)來(lái)看，得益于低密優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)入市，南京、青島、寧波、南寧等城市的平均溢價(jià)率均超過(guò)了10%，只是由于月內(nèi)北京、廈門(mén)的高總價(jià)地塊多為底價(jià)或低溢價(jià)成交，拉低了重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率。譬如青島嶗山區(qū)金家?guī)X宅地以接近4萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，刷新了城市的地價(jià)新紀(jì)錄，而南京河西宅地同樣刷新了南京歷史第二高價(jià)紀(jì)錄，秦淮夫子廟稀缺宅地也拍出了20%的溢價(jià)率。隨著低密優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)7月份會(huì)有更多重點(diǎn)城市迎來(lái)高溢價(jià)地塊成交。

??6月土地流拍率20.8%，環(huán)比持平、延續(xù)高位。在土地供求規(guī)模延續(xù)同比低位的情況下，流拍率指標(biāo)持續(xù)高位，對(duì)于正處在供求關(guān)系重塑過(guò)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前正在經(jīng)歷周期性動(dòng)蕩的高潮期。月內(nèi)濟(jì)南、石家莊、西安、肇慶、清遠(yuǎn)均出現(xiàn)宅地流拍，其中清遠(yuǎn)的英德市更是出現(xiàn)了21宗宅地的撤牌或流標(biāo)。

??03 重點(diǎn)地塊

??北京、廈門(mén)包攬兩榜TOP3
青島誕生新單價(jià)地王

??6月，北京、廈門(mén)、成都、南京等多個(gè)高地價(jià)城市小批量土拍，加之供應(yīng)質(zhì)量提升，總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門(mén)檻明顯提升?？們r(jià)榜和單價(jià)榜榜首地塊來(lái)自北京朝陽(yáng)區(qū)，總價(jià)榜為朝陽(yáng)孫河地塊，該宗地最終由中建智地、朝開(kāi)、江蘇綠建三家企業(yè)組成的聯(lián)合體以112億元底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)39579元/平方米；單價(jià)榜則為朝陽(yáng)十八里店地塊，該地被金隅以63.8億元底價(jià)摘得，樓板價(jià)為50694元/平方米，該地也是總價(jià)榜第三地塊。

??單價(jià)榜方面，榜首地塊來(lái)自北京朝陽(yáng)區(qū)，榜二、三地塊均來(lái)自廈門(mén)湖里，兩地塊均被建發(fā)底價(jià)拿下，樓板價(jià)分別為44240、44192元/平方米，榜四地塊來(lái)自南京建鄴區(qū)，地塊位于河西板塊，容積率僅有1.01，經(jīng)過(guò)多達(dá)47輪競(jìng)拍，南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)以17.4億元總價(jià)拍下，溢價(jià)率高達(dá)15.2%，樓板價(jià)為43888元/平方米。此外，榜六地塊來(lái)自青島嶗山，也是本月熱門(mén)地塊，經(jīng)過(guò)多達(dá)364輪角逐，最終被海業(yè)益佳以37%的溢價(jià)率，樓板價(jià)達(dá)39516元/平方米，刷新了青島單價(jià)地王記錄。門(mén)檻地塊來(lái)自成都，樓板價(jià)也達(dá)20300元/平方米，較上月入榜門(mén)檻大增44%。