[渣打]中小城市樓市并非都像鄂爾多斯那樣

  中小城市的房地產(chǎn)市場狀況并不像鄂爾多斯那樣糟糕。這是渣打銀行在8月12日的一份報告中提出的觀點。報告指出，由于中小城市房屋銷售復(fù)蘇程度弱于 大城市，房屋庫存水平似乎沒有下降。與此同時，很多中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在購入土地，這表明他們?nèi)韵鄬春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的前景。

  由于相關(guān)數(shù)據(jù)十分有限，了解逾200中小城市房地產(chǎn)市場的未來動向的難度較大。因此在報告中渣打利用了三種公開數(shù)據(jù)進行分析：

  1. 通過土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平

  2. 可售住宅面積

  3. 土地交易量

  第一，土地成交量減去房屋銷售量得出庫存水平。在報告中渣打指出，“我們開始使用購地數(shù)量和房屋銷售量構(gòu)建一個簡單模型，評估中國一線到三線城市當 前或短期內(nèi)的房屋庫存狀況。這一模型盡管簡陋，但其對于未來庫存的預(yù)期表現(xiàn)比較符合現(xiàn)實。”通過這一模型進行的數(shù)據(jù)分析，渣打在報告中指出，2012年鑒 于預(yù)期房屋供應(yīng)十分有限，該模型確顯示一線城市的房價可能上漲。根據(jù)該模型預(yù)計2013 年下半年，一線城市的房屋庫存還會進一步降低。報告繼續(xù)指出，該模型表明二線城市的房屋庫存水平足以防止房價劇烈上漲，一些二線城市(如南京、廈門等)的房價上漲似乎還沒有成為問題。二線城市(通常為較發(fā)達省份的省會城市)的房屋庫存仍維持高位，約為15至17個月的房屋銷售量，這意味著其房價上漲壓力在未來一年左右的時間內(nèi)將十分有限。同時渣打認為，就三線城市(樣本包括廈門、西安、長沙、福州、沈陽、南昌、合肥、鄭州、長春、?？凇刂莺桶^)整體而言，房屋庫存似乎并未成為問題。依據(jù)上述模型，三線城市的房屋庫存在 2011 年下半年至2012年上半年間曾達到頂峰，此后逐漸下降，2013 年二季度，庫存降低到約為5到6個月的房屋銷售量。

  第二，可售住宅面積。(本組關(guān)于房屋庫存的定義與第一組不同，本組數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)商需要申請并最終獲得銷售(預(yù)售)許可證，在這之后才計入可售住宅 面積統(tǒng)計)渣打在報告中指出，“我們的第二組數(shù)據(jù)是40個城市的可售住宅面積。該數(shù)據(jù)由搜房網(wǎng)提供，相關(guān)數(shù)據(jù)從2006 年開始。”報告表明，今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的353萬平方米下降至2013年6月的339萬平方米。三線以下城市月均可 售住宅面積在此期間基本持平，過去18個月保持為260萬平方米。換句話說，中小城市似乎正被庫存所困擾，盡管并未看到小城市庫存增加的跡象。但是同時報 告也指出，“我們不能排除一些房屋沒有進入市場，以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫存的可能性。也就是說，如果開發(fā)商感覺市場不能夠消化他們的現(xiàn)有庫存，他們可能 會推遲申請銷售許可。”

  第三，土地交易量。在報告中渣打所使用的最后一組數(shù)據(jù)是土地成交量數(shù)據(jù)，也是現(xiàn)有的唯一一組涵蓋超過300多個城市的數(shù)據(jù)。報告表明，中小城市的土 地市場似乎恢復(fù)良好，小城市土地成交量自 2012 年初觸底之后，2013年5月至7月間同比增長50%。因此，渣打認為，土地市場的狀況表明，開發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供 應(yīng)過量并不是普遍存在的問題。

  通過以上對三種數(shù)據(jù)的分析，渣打在報告中得出結(jié)論：在中國650多個設(shè)市城市中，其中約有300個城市推動著全國住宅房地產(chǎn)市場。如此龐大的基數(shù)， 各種情況都有可能發(fā)生，包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而，除卻個別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使 那里的開發(fā)商擔憂。然而，土地市場活動表明開發(fā)商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購進更多土地，及可售住宅面積表明，中小城市的房地產(chǎn)市場動態(tài)整體上保持著穩(wěn)定。