[世邦魏理仕]自貿(mào)區(qū)將加速優(yōu)質企業(yè)資源向上海匯聚

  2013年9月29日，中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)正式掛牌成立。上海自貿(mào)區(qū)是擴大服務業(yè)開放先行先試的重要平臺，其重點發(fā)展的領域包括金融服務、航運服務、商貿(mào)服務、專業(yè)服務、文化服務以及社會服務在內的六大現(xiàn)代化服務業(yè)板塊。世界領先的商業(yè)地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕(CBRE)近日推出專題研究報告《上海自貿(mào)區(qū)對物業(yè)市場的影響： 需求和區(qū)位的躍階提升》。報告認為，上述重點領域的發(fā)展將對寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商鋪等物業(yè)形成不同程度的直接利好。短期內，上海自貿(mào)區(qū)的設立對區(qū)內及周邊板塊各種類型的物業(yè)已經(jīng)形成或大或小的積極影響。

  世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“從上海物業(yè)市場整體來看，自貿(mào)區(qū)將加速優(yōu)質企業(yè)資源向上海匯聚，整體上利好上海寫字樓市場。但與自貿(mào)區(qū)定位接近的板塊應適當考慮錯位、錯時競爭，短期內充分發(fā)揮天時、地利方面的優(yōu)勢爭取更多的中央商務區(qū)外溢需求，并向服務內需的企業(yè)傾斜。而在工業(yè)物流市場方面，自貿(mào)區(qū)的設立將催生區(qū)內和周邊物流設施市場的需求，改變當前上海物流設施市場‘西熱東冷’的格局。”

  “同時，上海自貿(mào)區(qū)的影響絕非囿于一城一地。首個自貿(mào)區(qū)在上海落地將在一定時期內強化上海在與國內主要城市競爭優(yōu)質資源的比較優(yōu)勢，而上海與香港的競合也將在中國的‘二次改革’中向更高層級演進。”他進一步補充道。

  寫字樓市場

  寫字樓是自貿(mào)區(qū)獲批以來反應最為強烈的物業(yè)類型。短期內，企業(yè)在自貿(mào)區(qū)內爭先注冊，直接改變了區(qū)內寫字樓市場的供求關系。寫字樓市場呈現(xiàn)供不應求，租金售價齊漲之勢。世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，今年七、八月份區(qū)內寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，九月以后區(qū)內寫字樓租金開始上漲。在自貿(mào)區(qū)掛牌日附近和國慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調租漲價，目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。園區(qū)內目前最貴的寫字樓- 湯臣[簡介 最新動態(tài)]國際貿(mào)易大廈的報價從原來的每天每平方米3.0元上漲至九月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調整至每天每平方米7.0元。

  自貿(mào)區(qū)涵蓋外高橋、臨港洋山和浦東機場三個板塊。世邦魏理仕認為，憑借其在行政、金融、交通、區(qū)域成熟度和配套等各方面的優(yōu)勢，外高橋有望迎來躍遷式發(fā)展，成為自貿(mào)區(qū)內未來的CBD，而該區(qū)域寫字樓租金存在長期上漲的動力。區(qū)內目前少量老舊的寫字樓設施從數(shù)量和質量上均無法滿足擴大服務業(yè)開放后膨脹、升級的辦公需求，從而使可開發(fā)土地的重新規(guī)劃以及老舊項目的改造成為必然選擇。

  工業(yè)物流市場

  據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，目前自貿(mào)區(qū)內已有優(yōu)質倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1-1.5元，總體空置率為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質倉庫上市。上海自貿(mào)區(qū)帶來的貿(mào)易便利化和相關航運、物流、金融服務的創(chuàng)新升級將連同國內穩(wěn)步增長的強大內需使上海成為更多企業(yè)生產(chǎn)運輸、中轉配送地的選擇，并為物流倉儲設施市場帶來新的需求增長。同時這種預期將引導更多的投資者進入物流倉儲投資領域，推動物流倉儲設施的租金和價格漸行漸高。擴容后的洋山保稅港區(qū)因其目前較低的土地和物業(yè)價格、更豐富的可開發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發(fā)展?jié)摿?，預計將成為工業(yè)物流市場最受益的板塊。

  住宅市場

  與此同時，自貿(mào)區(qū)周邊的住宅成交量和價格亦在九月后明顯上漲。九月，自貿(mào)區(qū)版塊內的一手住宅成交量達1,121套。此成交量較1至8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期更上漲147.5%。板塊內主要項目售價在九月均出現(xiàn)適度上漲，板塊九月均價較1至8月平均價格上漲8.3%，優(yōu)于上海整體市場的5.2%。自貿(mào)區(qū)啟動將大幅提升周邊住宅板塊的區(qū)位，臨港新城板塊與其他上海郊區(qū)新城房價的差距將逐步收窄，而森蘭國際社區(qū)作為自貿(mào)區(qū)周邊目前唯一中高端住宅區(qū)的地位進一步鞏固。

  商鋪市場

  自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級所帶來的大量高端服務業(yè)人群以及在文化娛樂領域的開放措施將促使區(qū)內目前少量、中低端的商業(yè)配套進行適當?shù)臄U容和升級；而自貿(mào)區(qū)對周邊輻射區(qū)域的區(qū)位提升和人口導入作用則將推動區(qū)外綜合型零售物業(yè)的發(fā)展。未來3年內，輻射區(qū)域內約有65萬平方米左右的綜合零售體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應均在20萬平方米左右，川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)新增供應將界24萬平方米。