房地產(chǎn)優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法對房地產(chǎn)板塊影響點(diǎn)評

  優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法正式出臺(tái)，有助于房企拓寬融資渠道。1)證監(jiān)會(huì) 3 月 21 日發(fā)布《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》 (簡稱《辦法》) ，對優(yōu)先股的發(fā)行條件、程序、規(guī)模、交易轉(zhuǎn)讓、監(jiān)管措施等做了明確的規(guī)定。2)房企普遍資金鏈較緊，在融資渠道受限背景下，優(yōu)先股發(fā)行拓寬了融資途徑，尤 其是對于負(fù)債率高企的房企更是如此。3)優(yōu)先股期限長，綜合資金成本相對表外融資具有一定優(yōu)勢，可以匹配房企的融資特性。4)對于負(fù)債率高企，項(xiàng)目布局于 三四線城市房企，融資成本邊際改善的程度最大。

  預(yù)計(jì)地產(chǎn)公司若發(fā)行優(yōu)先股，主要會(huì)用于購買資產(chǎn)和回購股票、進(jìn)行市值管理。1) 《辦法》規(guī)定，上市公司公開發(fā)行優(yōu)先股，應(yīng)符合下列三條之一：A、普通股為上證 50 成份股；B、以公開發(fā)行優(yōu)先股作為支付手段收購或吸收合并其他上市公司；C、以減少注冊資本為目的回購普通股。2)地產(chǎn)股中，上證 50 成分股只有保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)，影響相對有限。預(yù)計(jì)對地產(chǎn)公司的主要意義體現(xiàn)在，發(fā)行優(yōu)先股購買資產(chǎn)，以及回購股票進(jìn)行市值管理。

  高 ROE、低估值是發(fā)行優(yōu)先股回購股份可以提升 ROE 和 EPS 的核心因素。道理非常簡單：1)對于 ROE 而言，只要 ROE 高過優(yōu)先股股息率，則發(fā)行優(yōu)先股所支付的股息成本，就會(huì)少于所有者權(quán)益的減少額；也就是說，ROE 計(jì)算公式中，分子的減少會(huì)小于分母的減少，從而可提高 ROE。2)對于 EPS 而言，估值越低，發(fā)行一定數(shù)量優(yōu)先股可回購的股份就越多，回購后 EPS 上升也就越多。

  8%息票率中性 假設(shè)下，回購股份的平均 PE 不超 12.5，就可提高當(dāng)年 EPS。 測算表明， 只要回購股份平均 PE 低于優(yōu)先股股息率的倒數(shù)，回購后 EPS 就會(huì)上升。板塊相當(dāng)多公司 2014E PE 不足 8.0，即便假設(shè)回購價(jià)格較當(dāng)前價(jià)高 50%，對應(yīng) PE 也不過 12.0，則平均回購價(jià)格對應(yīng)的 PE 就更是低于 12.5。

  地產(chǎn)板塊當(dāng)前情況下，發(fā)行優(yōu)先股進(jìn)行股票回購有利于現(xiàn)有股東、優(yōu)先股股東、公司，一石三鳥：1)現(xiàn)有股東獲得了股價(jià)提升(高價(jià)回購+EPS 上升推動(dòng))，2)優(yōu)先股股東獲得穩(wěn)定的股息回報(bào)，3)公司實(shí)現(xiàn)估值提升，從而可以更好利用資本市場實(shí)現(xiàn)再融資等。

  優(yōu)先股可提供市值管理的選擇，預(yù)計(jì)可推動(dòng)板塊估值修復(fù)。但基本面表現(xiàn)平淡，對板塊走勢持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。推薦：1)優(yōu)先股受益公司：保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)； 預(yù)期受益公司：首開股份、金科股份、陽光城、中南建設(shè)、招商地產(chǎn)等；2)京津冀主題推薦標(biāo)的：華夏幸福，榮盛發(fā)展，華業(yè)地產(chǎn)，首開股份；3)B 轉(zhuǎn) H、社區(qū)綜合服務(wù)標(biāo)的：萬科 A；4)平潭島開發(fā)受益標(biāo)的，中福實(shí)業(yè)。