[世邦魏理仕]香港投資市場開始回暖

  2014年7月24日，香港—世邦魏理仕剛出版第二季香港房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，分析投資市場、寫字樓、商鋪及工業(yè)市場的最新動(dòng)態(tài)。報(bào)告顯示，第二季整體投資市場氣氛回暖，除了錄得整幢物業(yè)買賣外，租賃需求亦持續(xù)。當(dāng)中以寫字樓及工廈需求最為顯著。

  投資市場漸見活躍，為用家?guī)碚嬲顿Y機(jī)會(huì)

  第二季商業(yè)地產(chǎn)交 易明顯反彈，市場不乏大手成交。超過一千萬美元的商業(yè)地產(chǎn)，交易總金額高達(dá)260億港元，按季上升150%，截至今季度全年總額高達(dá)364億港元。寫字樓 資本價(jià)值維持平穩(wěn)，市場缺乏分層單位供應(yīng)，尤其于核心地點(diǎn)，業(yè)主更愿意接受全棟物業(yè)洽商。一線街鋪價(jià)格則于2014年第二季按季下跌3%。倉庫物業(yè)由于空 置率極低及供應(yīng)極少，預(yù)計(jì)該市場將受策略性投資者追捧，令價(jià)值繼續(xù)攀升。

  政府政策令炒家數(shù)目減少，為用家及長線投資者帶來真正投資的機(jī)會(huì)。預(yù)料第三季的投資環(huán)境將漸見明朗，具升值潛力或重建機(jī)會(huì)的物業(yè)最受投資者追捧。世 邦魏理仕香港、澳門及臺灣資深董事總經(jīng)理施懷德先生預(yù)料投資市場于2014年下半年將更為活躍，他說：“近日市場上出現(xiàn)一些備受注目的大手買賣，加上交投 增加，預(yù)期將帶動(dòng)2014年下半年投資市場的氣氛。然而，因?yàn)殡p倍印花稅政策仍在，而且借貸市場仍然緊縮，成交量則將難見明顯升幅。市場會(huì)有更多機(jī)會(huì)出現(xiàn) 查詢情況，對投資者來說，2014年上半年市場情況較2013年為佳。加上滬港通將于2014年第四季出臺，將為香港銀行及金融業(yè)帶來強(qiáng)心針。”

  寫字樓市場前景審慎樂觀

  香港寫字樓租賃市場于2014年第二季繼續(xù)放緩。整體凈吸納量降至18,750 平方呎﹙凈樓面面積﹚， 至今上半年為174,150 平方呎。租賃需求持續(xù)疲軟，二線地區(qū)租金連續(xù)四個(gè)季度下跌(2014年第二季下跌1.3%)，至今上半年為下跌1.5%。九龍方面，2014年租賃市場回 軟，整體凈吸納量于連續(xù)上兩季錄得升幅后，今季跌至負(fù)88,900 平方呎。市場需求主要來自采購及零售業(yè)對小型單位(小于10,000平方呎)的需求，大型租戶由于缺乏大型單位供態(tài)，多傾向續(xù)租。尖沙咀及東九龍的空置率 分別上升至2.9%及3.4%。受環(huán)球貿(mào)易廣場續(xù)有新空間騰出，令九龍區(qū)租金按季下跌1.6%。

  中資公司對核心商業(yè)區(qū)租賃需求將維持強(qiáng)勁，料年內(nèi)小型至中型寫字樓空間最受追捧。花旗集團(tuán)近日買入One Bay East東翼，支撐大型金融機(jī)構(gòu)買入寫字樓空間作長線自用的趨勢，這景況在缺乏大型單位供應(yīng)下將持續(xù)。世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事簡儒德先生認(rèn)為 2014年下半年寫字樓市場表現(xiàn)審慎樂觀，他說：“由于港島一些非核心區(qū)及東九龍將有空間騰出，2014年下半年整體空置率預(yù)料將輕微上升。租賃需求預(yù)料 維持正面，尤其是臨近2014年第四季，當(dāng)滬港通政策實(shí)施后，銀行及金融業(yè)將有更多租賃活動(dòng)。然而，這未能全面減低空置率上升的壓力，只有少量位于中環(huán)及 東九龍的商廈將因而受惠，因此，年內(nèi)租金預(yù)期于維持平穩(wěn)。”

  零售市場漸趨穩(wěn)定

  商鋪市場方面，整體核心區(qū)鋪?zhàn)廨^第一季下跌0.3%，乃2008年后首次下跌。銅鑼灣區(qū)的鋪?zhàn)庾?009年來首次下跌，按季下跌0.6%。一線街租 金按季下跌1.4%，反映業(yè)主租金議價(jià)態(tài)度變得有彈性。然而，租金跌幅只限于非核心區(qū)。一般零售需求則未見明顯跌幅?；瘖y品零售商、鞋履及藥房繼續(xù)成為最 活躍一群，反之奢侈品零售商則相對被動(dòng)。

  市傳將有新政策控制內(nèi)地旅客到港，以及削減20%的內(nèi)地訪客數(shù)目，縱然有關(guān)措施尚未落實(shí)，但已顯示內(nèi)地旅客需求的轉(zhuǎn)變。零售商現(xiàn)正因應(yīng)消費(fèi)者的轉(zhuǎn)變，積極推出優(yōu)惠及主攻低價(jià)品牌市場。

  面對銷售額下跌及內(nèi)地消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，料對鋪?zhàn)鈱⒂邢抡{(diào)壓力。核心街業(yè)主將繼續(xù)堅(jiān)持租金叫價(jià)，而二線街業(yè)主對租金議價(jià)態(tài)度則回軟，并有機(jī)會(huì)減價(jià)放 租。世邦魏理仕商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪先生指商鋪?zhàn)饨鹩袡C(jī)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。“香港零售業(yè)銷售金額連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下跌，五月份最新銷售金額按年下跌4.1%， 顯示市場正出現(xiàn)波動(dòng)。加上二線街租務(wù)需求減少，整體市場氣氛疲弱。預(yù)料商鋪?zhàn)饨饘⒊霈F(xiàn)調(diào)整，核心區(qū)租金維持平穩(wěn)，二線鋪?zhàn)馊陝t有機(jī)會(huì)下跌15%。”國 際、潮流及中檔次零售商將于來季主導(dǎo)主場對新供應(yīng)的需求，以配合內(nèi)地旅客對中至低檔次貨品漸增的需求。

  工廈物業(yè)備受市場追捧

  市場對倉庫的需求繼續(xù)遠(yuǎn)高于供應(yīng)，令空置率于2014年第二季跌至0.4%，成歷來第二低的紀(jì)錄。除了一般物流業(yè)租戶外，汽車、零售及制造業(yè)等對倉 庫亦有需求。市場需求龐大，加上供應(yīng)不足令大型租戶被逼要選擇續(xù)租或接受租金升幅。業(yè)主重視租戶質(zhì)素，這點(diǎn)對大型租戶有利，較細(xì)型租戶通常被要求搬遷至質(zhì) 素次一級的工廈。

  由于市場存在有著實(shí)際需求，加上空置率極底，有利租金穩(wěn)定增長。2014年企業(yè)的擴(kuò)張需求高達(dá)900,000平方呎，然而空置單位面積卻只有 150,000平方呎，因此大型二手單位將迅速被市場吸納。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣工業(yè)及物流服務(wù)部執(zhí)行董事戴文先生表示工業(yè)市場將繼續(xù)受惠于緊拙的 供應(yīng)：“市場需求強(qiáng)勁，加上空置率低企，令工廈物業(yè)租金穩(wěn)定、并可望有增長。進(jìn)出口業(yè)的增長前景穩(wěn)定，將帶動(dòng)2014年下半年的工廈需求。我們對市場前景 持樂觀態(tài)度，租金于本年度料有高達(dá)3%的增長。”