[世邦魏理仕]辦公需求有所回升 物流投資需求旺盛

  2014年7月30日，北京–世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2014年第二季度中國房地產(chǎn)市場回顧》。報告顯示，2014年第二季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求有所回升，內(nèi)資企業(yè)成為主要推動力。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，快時尚品 牌、輕奢以及餐飲品牌需求活躍；另一方面，更多零售運營商在網(wǎng)購熱潮和集中供應(yīng)的夾縫中選擇物業(yè)硬件改造升級及品牌組合重新定位。物流地產(chǎn)延續(xù)此前活躍的 表現(xiàn)，同時憑借其較高的投資回報率和穩(wěn)中有升的市場需求，正日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。全國住宅市場整體觀望情緒依然濃厚，各地地方政府亦出臺措施 以穩(wěn)定樓市，部分中小型銀行也逐步降低房貸利率。

  世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“2014年第二季度，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有所回升，來自內(nèi)資企業(yè)的需求成為推動市場去化的 主要因素；零售物業(yè)方面，本季全國零售物業(yè)新增供應(yīng)為99.1萬平方米，僅為去年季度平均供應(yīng)量的60%，快時尚、輕奢及餐飲品牌的租賃需求持續(xù)活躍；第 三方物流對優(yōu)質(zhì)物流倉儲的租賃需求持續(xù)活躍，推動全國優(yōu)質(zhì)物流倉庫平均租金環(huán)比上漲0.6%，但漲幅較上季略有收窄；二季度雖為住宅市場傳統(tǒng)旺季，但受信 貸持續(xù)縮緊和整體經(jīng)濟增速放緩的影響，整體觀望情緒依然濃厚。展望下半年，優(yōu)質(zhì)寫字樓及零售物業(yè)的供應(yīng)較上半年將有所增加，二線城市供過于求的矛盾將日益 凸顯；住宅方面，近期各個地方政府不斷微調(diào)限購政策，銀行方面對按揭信貸也有所放松，我們相信下半年住宅銷售總額將較上半年有所回升。鑒于上市開發(fā)商面臨業(yè)績壓力而小型開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，我們預計開發(fā)商將加大推盤力度，價格方面也將出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。”

    優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

  本季全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)累計130.9萬平方米，按季小幅上升3.5%。新增供應(yīng)中逾四成來自華西；而華南的供應(yīng)則回落至2013年以來的低 谷。成都近五個季度以來已錄得超過220萬平方米的累計新增供應(yīng)，面臨嚴峻的短期供應(yīng)過剩。需求方面，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量按季上升25.3%，其中二 線城市吸納量增幅達30.8%。來自內(nèi)資企業(yè)的需求成為推動市場去化的最主要因素，尤其是來自非傳統(tǒng)金融機構(gòu)的新成立需求。外資企業(yè)對于辦公面積擴張仍相 對謹慎，但并未放緩在二線城市布局的腳步，本季即有多個二線城市錄得外資企業(yè)尤其是外資銀行進駐的案例。物業(yè)市場更多高品質(zhì)產(chǎn)品建成入市以及日益成熟的新 興商務(wù)區(qū)加速了企業(yè)搬遷及升級需求釋放。一方面，新興商務(wù)區(qū)的充裕供應(yīng)及租金價格或政策優(yōu)勢為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)租戶遷入創(chuàng)造了條件，如北京的望京地區(qū)、廣州的珠江新城以及重慶江北嘴中央商務(wù)區(qū)。另一方面，二線城市的充沛供應(yīng)令傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品亦有明顯的更新?lián)Q代，從而為租戶在同區(qū)域中實現(xiàn)辦 公品質(zhì)升級創(chuàng)造了條件。從需求行業(yè)看，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是市場需求的主要來源。包括小額貸款、融資擔保等在內(nèi)的非傳統(tǒng)金融機構(gòu)的租賃活動持續(xù)活躍，在二 線城市尤為明顯。以成都為例，盡管政府出臺政策暫停民間投資理財公司核名和登記，但非傳統(tǒng)類金融企業(yè)的租賃需求在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)依然旺盛。此外，沈陽、青島、 南京、無錫等地均錄得相當數(shù)量的此類成交。此外，本季科技型企業(yè)在華南市場亦表現(xiàn)搶眼。

  受活躍的市場需求推動，全國平均空置率按季小幅回落0.3個百分點至15.6%。一線和二線城市的市場供求關(guān)系加速分化。以北京和上海浦東地區(qū)為 例，兩地新增供應(yīng)有限，市場持續(xù)供不應(yīng)求，空置率分別跌至2.9%和2.1%。與此同時，集中供應(yīng)在二線城市持續(xù)發(fā)酵，尤其以中西部地區(qū)最為顯著。盡管市 場需求亦有一定程度的增長，但短期內(nèi)大量的新增供應(yīng)仍令到二線城市的平均空置率在24%的高位徘徊。本季，二線城市中僅大連空置率維持在10%以內(nèi)。成都 寫字樓市場供過于求的形勢最為嚴峻，全市平均空置率再創(chuàng)新高，攀升至45.1%。

  本季全國寫字樓平均租金小幅上漲0.3%，其中一線城市上漲0.5%，二線城市整體持平。得益于浦東的優(yōu)異表現(xiàn)，上海錄得1.7%的環(huán)比租金漲幅， 居全國之首。深圳因個別老舊物業(yè)下調(diào)租金錄得微跌，北京和廣州的租金走勢相對平穩(wěn)。二線城市方面，日益激烈的市場競爭和業(yè)主對未來集中供應(yīng)的預期令華北地 區(qū)的沈陽、青島和天津市場表現(xiàn)受壓，三地租金均已連續(xù)四個季度下跌。大連市場供需相對平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升。華東地區(qū)二線城市租金走勢較上季有所走弱，無錫 和杭州錢江新城業(yè)主均開始“以價換量”以期快速提升入住率。中西部四市共同面臨持續(xù)的集中供應(yīng)，且未來供應(yīng)的壓力仍未見減弱。供過于求的嚴峻形勢導致成都 租金已連續(xù)六個季度下跌。武漢因為供應(yīng)密集去化受壓。重慶未來以金融型企業(yè)總部為代表的自用型總部大樓將面臨集中交付，受此影響市場租賃需求被稀釋，租金 走勢亦將承壓。長沙正步入寫字樓產(chǎn)品更新?lián)Q代時期，老舊物業(yè)迫于競爭壓力業(yè)主降租意愿明顯。

  展望未來，我們預計市場需求面將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定。世邦魏理仕近期關(guān)于中國影子銀行的研究表明近年來非銀行類金融企業(yè)快速增長，且預計未來一定時期 內(nèi)小額貸款公司等非傳統(tǒng)金融機構(gòu)仍將迅速擴張。由此，我們預計短期內(nèi)非銀行類金融企業(yè)仍將繼續(xù)成為二線城市寫字樓的租賃需求的成長點。另據(jù)世邦魏理仕于 2014年5月發(fā)表的租戶調(diào)查報告，大多受訪的跨國公司對其在華業(yè)務(wù)未來兩三年的增長仍保持樂觀。預計跨國公司在一線城市和主要二線城市的需求仍將持續(xù)。 但在供應(yīng)層面，高企的新增供應(yīng)及成倍增長的市場存量將令市場去化速度嚴重受壓。僅在2014年下半年，上海、成都和重慶等城市的新增供應(yīng)均將超過40萬平 方米。受市場趨緊競爭加劇影響，預計未來寫字樓項目延期交付的案例亦將增多。除供需層面外，隨著靈活的、協(xié)同的、可移動的新型辦公模式越來越受到企業(yè)青 睞，尤其在尚處起步或成長期的市場，預計未來受寫字樓產(chǎn)品換代推動的租戶辦公品質(zhì)升級的趨勢將愈發(fā)明顯。此外，在企業(yè)租賃成本高企及經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境 下，租賃成本對企業(yè)辦公選址決策的影響也將顯著提升。

  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

  本季全國主要市場優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)累計99.1萬平方米，環(huán)比上漲66.6%。但相較2013年同期仍處低位，僅為去年季度平均供應(yīng)量的六成。全國僅北京、沈陽、南京、成都和武漢五個城市錄得新商場開業(yè)，重慶某商場重裝開業(yè)且經(jīng)營面積增加。全國零售物業(yè)市場需求整體穩(wěn)定，來自快時尚、奢侈和輕奢、餐飲品牌的租賃需求活躍。受此推動，全國主要零售物業(yè)市場平均空置率微跌0.1個百分點至9.4%。全國主要零售物業(yè)市場平均租金環(huán)比上漲0.9%。

  快時尚品牌在經(jīng)歷表現(xiàn)相對平靜的一季度后，本季再次迎來開店高潮。新進中國的快時尚品牌在一線城市拓點之后迅速向二線城市擴張。上季登陸中國的Old Navy和New Look本季迅速滲透至華東二線城市，分別在蘇州和 無錫各開兩家門店。New Look同時還入駐沈陽、長春等華北城市。Forever 21在武漢開出中西部首店。已在各地擁有相當布局的快時尚品牌則在繼續(xù)擴張的同時紛紛開設(shè)旗艦店，且加速推進多品牌戰(zhàn)略。本季H&M在上海南京東 路開出其在中國的最大旗艦店，Urban Revivo在北京三里屯世茂廣場開設(shè)旗艦店。Mango旗下男裝品牌H.E. by Mango登陸上海開出中國首店。一方面出于占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)消費份額的考慮，另一方面著眼大數(shù)據(jù)對產(chǎn)品設(shè)計及銷售渠道的反哺，線上店鋪近期亦成為快時尚品牌集中 拓展的領(lǐng)域。繼Uniqlo、GAP及Forever 21等品牌入駐天貓商城后，MUJI本季入駐天貓商城。Zara母公司在一季度財報中宣布今年秋天或進駐天貓。H&M亦表示將于年末啟動在華線上 業(yè)務(wù)，開設(shè)自營電商平臺。

  盡管近期奢侈品集團擴張戰(zhàn)略整體趨于謹慎，但本季二線城市仍錄得多個奢侈品牌開設(shè)大面積店鋪的案例。一方面，二線城市高品質(zhì)零售物業(yè)的出現(xiàn)為奢侈品 牌開設(shè)大面積旗艦店創(chuàng)造了物業(yè)條件；另一方面，二線城市消費者不斷提升的消費潛力仍然吸引到一眾品牌的關(guān)注。如成都IFS繼續(xù)吸引眾多奢侈品牌開設(shè)旗艦店 和精品店，包括Louis Vuitton中國最大旗艦店等。與此同時，輕奢品牌繼續(xù)成為消化中高端零售物業(yè)空置面積的主力商戶。廣州和深圳的兩個中高端購物中心分別迎來Furla和Vivienne Westwood在當?shù)亻_設(shè)的首家店鋪，Tory Burch和Michael Kors則分別在蘇州、無錫的高端商場中開設(shè)當?shù)厥椎?。電商?zhàn)略方面，奢侈品牌Burberry同樣于本季開設(shè)了天貓旗艦店。

  高端餐飲受政府反腐政策影響銷售下滑，因而著力于定位轉(zhuǎn)型，并于近期加速多品牌戰(zhàn)略，在全國積極布局定位更趨大眾化的餐飲子品牌。此外，部分服飾品 牌甚至百貨商場亦推出自有餐飲品牌，如服飾品牌Teenie Weenie在南京引入中國首家主題餐飲店Teenie Weenie Café，銀泰集團首家咖啡品牌in café在北京王府井in88開業(yè)。另一方面，品牌集合店繼續(xù)受購物中心青睞，且經(jīng)營品類已延伸至珠寶及童裝等，愈趨多元化。

  雖然品牌擴張仍持續(xù)活躍，但在電商沖擊和零售物業(yè)市場供應(yīng)充沛的大環(huán)境下，商場的運營仍面臨日益嚴峻的挑戰(zhàn)。而物業(yè)硬件改造升級及品牌組合重新定位成為諸多零售商主動或被動的選擇。如上海金鷹購物中心、南京國際廣場等商場均在進行大規(guī)模調(diào)整。此外，物業(yè)關(guān)?；蛑髁Π儇洺烦龅陌咐鄬乙姴货r。如北京望京華堂商場歇業(yè)、沈陽萬象城尚泰百貨和大連大都會購物中心美晨百貨退租。在各地商場的升級改造中，餐飲業(yè)態(tài)占比的增加大勢所趨。除此之外，我們亦觀察到全國各地多個零售物業(yè)試圖利用 公共空間舉辦主題活動和展演以提振人氣，而活動形式囊括了畫展、動漫展、藝術(shù)展乃至車展等。如上海K11購物中心近期舉辦莫奈畫展，吸引到大量人流，帶動 商場展覽期間的營業(yè)額增收。另外，北京、廣州、深圳、南京、重慶等城市亦有商場通過舉辦類似活動以提升商場人氣。

  展望未來，2014年下半年新增供應(yīng)依然充沛，其中北京、天津、成都、重慶等地新增供應(yīng)都將超過40萬平方米。供應(yīng)高企加上網(wǎng)購熱潮令中國零售物業(yè) 市場面臨挑戰(zhàn)，百貨閉店潮將持續(xù)發(fā)酵。世邦魏理仕近期發(fā)表的關(guān)于百貨行業(yè)的深度報告指出，實體零售業(yè)現(xiàn)已開始大力引入體驗式消費以期改善運營狀況，但僅從 租戶的不同業(yè)態(tài)來理解體驗式消費是狹義的。體驗式消費的真正核心應(yīng)是包含購物環(huán)境、商品組合以及售前、售中和售后服務(wù)等一系列要素在內(nèi)的顧客“消費體 驗”。因此對于當前備受沖擊的百貨而言，不斷優(yōu)化商業(yè)模式、合理拓展門店、開放心態(tài)擁抱電商和新技術(shù)，是走出困境、重塑核心競爭力的必由之路。

  工業(yè)物業(yè)市場

  本季全國優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場延續(xù)此前活躍表現(xiàn)。租賃需求方面，提供綜合性服務(wù)的第三方物流企業(yè)對優(yōu)質(zhì)物流倉儲的租賃需求日趨活躍。繼2014年2月與 普洛斯簽訂了九項總計143,000 平方米的倉儲定制合約之后，本季百世物流向嘉民集團定制22,000平方米位于重慶的物流設(shè)施，并租用普洛斯青島空港物流園18,000平方米倉庫。此外，德邦物流、日日順物流、順豐及韻達快遞分別在廈門、 寧波、天津及蘇州錄得優(yōu)質(zhì)物流倉儲租賃成交。除第三方物流外，IT及相關(guān)企業(yè)亦有活躍表現(xiàn)。華北地區(qū)，普洛斯與某IT服務(wù)供應(yīng)商在大興物流園簽訂 11,000平方米租賃協(xié)議；華東地區(qū)一家全球領(lǐng)先的電子元件制造商在普洛斯外高橋物流園租賃了13,000平方米。此外，普洛斯還在上海、南京、鄭州、 成都、天津和廣州六地與某智能手機制造商簽下總計34,000平方米的倉庫租賃協(xié)議。

  自2013年下半年起，四個一線城市及杭州、青島等二線城市陸續(xù)出臺政策以加強土地管理、強調(diào)節(jié)約集約利用工業(yè)土地，政策內(nèi)容涉及工業(yè)土地彈性出 讓、工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換、零星用地盤活、節(jié)余土地分隔轉(zhuǎn)讓等多個方面。各地政府出臺的一系列盤活工業(yè)用地的手段一定程度上強化了市場對工業(yè)土地的升值預期， 加之物流倉儲的需求持續(xù)旺盛而市場新增物業(yè)供應(yīng)始終有限，從而繼續(xù)推升優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場租金表現(xiàn)。本季除青島黃島地區(qū)因個別倉庫需求不旺，租金報價微跌導 致全市平均租金按季微跌0.2%外，全國其他城市物流倉儲租金均表現(xiàn)平穩(wěn)或小幅上漲。重慶、深圳及武漢三地均錄得超過1%的租金漲幅。全國優(yōu)質(zhì)物流倉庫平 均租金環(huán)比上漲0.6%，漲幅較上季略有收窄。

  與相對供應(yīng)過剩、競爭加劇的寫字樓及 零售物業(yè)市場，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅市場相比，物流地產(chǎn)憑借其較高的投資回報率和穩(wěn)中有升的市場需求，正日益成為中國物業(yè)市場的投資熱 點。資本市場方面，本季度荷蘭養(yǎng)老基金資產(chǎn)管理公司APG Asset Management NV宣布計劃斥資至多6.5億美元收購易商約20%的股權(quán)，億城投資集團股份有限公司6月發(fā)布公告稱擬與豐樹合作投資物流倉儲項目，預計在未來3年內(nèi)投資超過100萬平方米物流倉儲項目，總規(guī)模不低于50億元。繼各路資本進軍物流地產(chǎn)后，包括平安不動產(chǎn)及萬科在內(nèi)的內(nèi)地房企均于季內(nèi)正式進軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。預計未來物流倉儲市場將繼續(xù)迎來投資熱潮，全國各級物流節(jié)點城市將繼續(xù)成為規(guī)?；季值闹攸c發(fā)展方向。此外，土地稀缺的現(xiàn)狀及政府集約利用的政策引導亦將推動物流倉儲設(shè)施向高容積率的垂直化方向發(fā)展。

  住宅市場

  進入二季度住宅銷售的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商加快了推盤速度，全國住宅成交面積環(huán)比上升38.8%。但受信貸持續(xù)縮緊和整體經(jīng)濟增速放緩的影響，全國住宅 市場整體觀望情緒依然濃厚。與去年同期相比，世邦魏理仕追蹤的全國17個主要城市第二季度住宅總銷售套數(shù)下滑16.7%。價格方面，據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù) 據(jù)顯示，2014年6月全國70個大中城市中有55個城市錄得按月下降，房價下跌的城市數(shù)目創(chuàng)2011年12月以來的新高。由于銷售放緩，各地開發(fā)商在本 季的土地市場表現(xiàn)克制，土地市場迅速降溫。今年以來，全國各地土地成交的溢價率較2013年有明顯回落，多地均有土地流拍的情況發(fā)生，甚至包括個別一線城 市。開發(fā)商的庫存不斷上升，其中個別二線城市的庫存量甚至達到24個月或以上。有鑒于此，各地地方政府近期紛紛出臺措施以期穩(wěn)定樓市。其中不少二線城市逐 步放寬限購范圍或政策執(zhí)行力度，某些城市甚至全面解除限購。另外一些城市則采取“限降令”以阻止房價進一步下滑，避免市場恐慌情緒進一步蔓延。央行于今年五月初發(fā)出通知，要求各地商業(yè)銀行必須保證充足的流動性以支持剛性住宅的房貸需求。近期某些一二線城市的部分中小型銀行也逐步降低房貸利率。由于大多穩(wěn)定樓市的措施均為近期推出，其效果仍待觀察。

  展望下半年，鑒于上市開發(fā)商面臨業(yè)績壓力而小型開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，我們預計開發(fā)商將加大推盤力度，價格方面也將出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。隨著“金九銀十” 銷售旺季的來臨，我們相信下半年住宅銷售總額將較上半年有所回升。但就全年來看，全國住宅行業(yè)的發(fā)展仍不容樂觀。如果未來3-6個月整體信貸環(huán)境未能明顯 放寬，2014年商品住宅銷售量預計將自2008年后首次按年下跌。未來幾個月，全國70個大中城市中，環(huán)比價格下降的城市也將逐步增多。