[易居研究院]2020年1-2月全國40城新建商品住宅成交報告

??易居房地產(chǎn)研究院3月5日發(fā)布《2020年1-2月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，2020年前兩個月一線城市樓市表現(xiàn)最好，三四線城市最差。今年前兩月一線城市成交面積同比降幅最小，若沒有此次疫情，一線城市樓市正處于去年以來的企穩(wěn)反彈中。三四線城市樓市去年就已開始調(diào)整，此次疫情加重了樓市調(diào)整步伐。預(yù)計2020年三四線城市樓市成交更慘淡。春節(jié)期間本是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮，而今年受疫情影響，大部分城市售樓處關(guān)閉，成交量大幅下降。預(yù)計受此影響，2020年三四線城市的樓市成交相比一二線城市會更慘淡。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前來看中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變，樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。分城市類別看，一線城市去年已經(jīng)企穩(wěn)反彈，今年前兩個月降幅最小，預(yù)計二季度后成交會回升，但不具備大幅增長的條件；東部二線城市二季度后成交量會回升，也不具備大幅增長的條件；中部二線城市受武漢影響，回升會晚于東部二線城市；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??2月40城成交環(huán)比大幅下降77%，同比大幅下降69%。2020年1月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降45%，同比下降18%。1月份成交量同比下降主要是今年春節(jié)在1月，而去年春節(jié)在2月，今年1月的工作日少于去年同期所致。

??2月，40城成交面積環(huán)比大幅下降77%，同比大幅下降69%。主要是受新冠肺炎疫情影響，2月全國大部分售樓處關(guān)閉，樓市供應(yīng)量也大幅下降。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，11月的移動平均同比增速為2.3%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??2月一線城市成交量同比降幅最小，三四線城市同比降幅最大。2020年2月，易居研究院監(jiān)測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降69%，同比下降55%，是三類城市中同比降幅最小的。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整。一線城市成交量從2019年上半年開始企穩(wěn)反彈，下半年成交量有所下降，說明在目前樓市嚴調(diào)控的背景下，成交量不具備持續(xù)大增的條件。

??2020年2月，18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降77%，同比下降67%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降71%，同比下降48%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降87%，同比下降85%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降76%，同比下降68%。

??東部二線城市，2月成交面積同比降幅是最小的，東部地區(qū)二線城市中部分本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩(wěn)，有反彈跡象，且這些城市此次受疫情影響相對較小，因此成交量降幅相對比較小。

??中部二線城市，2月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢市此次新冠肺炎疫情爆發(fā)的中心城市，目前還處于封城狀態(tài)，2月新房成交全面凍結(jié)，而武漢新房成交在中部二線城市中占比最高。預(yù)計二季度后隨著疫情的逐漸消退，武漢的住宅需求會逐漸釋放，成交有望得到補增，屆時中部二線城市的成交面積也會得到補增。

??其他二線城市，2月成交同比下降68%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開始降溫，目前仍處于降溫階段，疊加此次疫情影響，降幅較大。

??2020年2月，18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降81%，同比下降77%，降幅均是三類城市中最大的。其中7個本輪調(diào)控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降80%，同比下降75%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降81%，同比下降78%。

??本輪調(diào)控較嚴的三四線城市,主要還是經(jīng)濟基本面較強的城市，以人口凈流入城市居多，購房者以本地工作者居多，此次受疫情影響略小于基本面較弱的三四線城市。

??本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，2月成交環(huán)比降幅略大于調(diào)控較嚴的三四線城市。這些城市經(jīng)濟基本面略弱于調(diào)控較嚴的三四線城市，部分是人口凈流出城市，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求比較旺盛，受此次疫情影響成交量大降。

??后續(xù)來看，一線城市2019年上半年已企穩(wěn)反彈，預(yù)計疫情過后成交量有望回升，但在目前樓市嚴調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量不會大幅增長；東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，今年前兩個月成交量相比其他幾個區(qū)域的二線城市要好，二季度隨著需求的釋放成交會有回升；中部地區(qū)二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，2月份受武漢影響成交量降幅較大，武漢的成交量恢復(fù)可能要滯后于其他城市，中部地區(qū)成交量恢復(fù)會滯后于東部地區(qū)；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風險，預(yù)計疫情過后情況也不是很樂觀。

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