[易居研究院]8月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院9月4日發(fā)布《2020年8月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀(guān)點(diǎn)如下，8月40城成交面積環(huán)比小幅下降，同比已連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全擺脫疫情影響走上正軌。1-8月武漢、長(zhǎng)沙、南昌這三個(gè)中部省會(huì)城市新房成交面積同比降幅最大。受年初疫情影響，2月和3月武漢幾乎沒(méi)有新房成交，4月份以來(lái)銷(xiāo)售活動(dòng)和成交量逐步恢復(fù)正常，前8個(gè)月的成交量降幅依然是40城中最大的。長(zhǎng)沙和南昌今年以來(lái)樓市表現(xiàn)也比較低迷。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)金九銀十部分房企將以?xún)r(jià)換量促回款。隨著“三條紅線(xiàn)”的融資新規(guī)在部分房企展開(kāi)試點(diǎn)，監(jiān)管部門(mén)將對(duì)不同房企的融資根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。對(duì)部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來(lái)說(shuō)，除了放緩拿地計(jì)劃控制負(fù)債外，金九銀十期間以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??8月40城成交環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%，同比已連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)

??2020年8月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全擺脫疫情影響走上正軌。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，8月的移動(dòng)平均同比增速為-3%。該曲線(xiàn)在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線(xiàn)開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線(xiàn)下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)正常，曲線(xiàn)于5月份開(kāi)始震蕩上行。目前來(lái)看，曲線(xiàn)最低點(diǎn)已于4月出現(xiàn)，年內(nèi)繼續(xù)小幅上行的可能性較大。

??2020年1-8月40城成交面積同比下降9%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-8月，40城成交面積同比下降9%，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€(xiàn)城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷(xiāo)售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)6個(gè)月收窄。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線(xiàn)走勢(shì)大致相近，40城曲線(xiàn)波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線(xiàn)典型城市對(duì)宏觀(guān)政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-8月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年1-8月，一線(xiàn)城市累計(jì)同比下降9%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降11%；三四線(xiàn)城市累計(jì)同比下降4%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)連續(xù)5個(gè)月收窄。

??二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月以來(lái)降幅連續(xù)6個(gè)月收窄。1-8月，二線(xiàn)城市是三類(lèi)城市中成交量同比降幅最大的，主要是武漢、長(zhǎng)沙、南昌、鄭州等中部二線(xiàn)城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄，是三類(lèi)城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來(lái)降幅連續(xù)6個(gè)月收窄。1-8月，三四線(xiàn)城市成交面積同比降幅是三類(lèi)城市中最小的，主要是受數(shù)據(jù)可得性影響，報(bào)告所選的三四線(xiàn)城市中位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的占比較多，這兩個(gè)地區(qū)的部分城市今年樓市行情持續(xù)火熱。

??40城1-8月新房成交量同比增速排名：蘭州增速最高，武漢降幅最大

??具體城市來(lái)看，2020年1-8月，40城中蘭州、金華、杭州、韶關(guān)、廈門(mén)等18個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，已經(jīng)有近一半城市年內(nèi)成交同比正增長(zhǎng)，相比7月的12個(gè)又進(jìn)一步增多，說(shuō)明40城新房銷(xiāo)售情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)。其中蘭州增速最高，蘭州屬于西部省會(huì)城市中本輪行情啟動(dòng)比較晚的，晚于成都和西安，目前處于樓市繁榮期的末端。金華去年的新房成交量同比下降較多，樓市比較低迷，基數(shù)低導(dǎo)致今年的成交量增速較高。杭州由于新房限價(jià)，導(dǎo)致部分樓盤(pán)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛比較嚴(yán)重，今年以來(lái)已多次出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的情況，7月杭州出臺(tái)樓市新政以來(lái)新房搖號(hào)現(xiàn)象已有所緩解，9月3日，杭州再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月的新房成交還將有所降溫。

??1-8月新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是武漢、長(zhǎng)沙、南昌、珠海和重慶。受年初疫情影響，2月和3月武漢幾乎沒(méi)有新房成交，4月份以來(lái)銷(xiāo)售活動(dòng)和成交量逐步恢復(fù)正常，前8個(gè)月的成交量降幅依然是40城中最大的。長(zhǎng)沙限購(gòu)政策是二線(xiàn)城市中較為嚴(yán)厲的，且政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制非常嚴(yán)格，對(duì)炒房的打擊力度也很大，樓市今年的表現(xiàn)比較低迷。南昌樓市8月表現(xiàn)低迷，新房成交量跌至除2月外的全年最低谷，前8個(gè)月的同比降幅也僅次于武漢和長(zhǎng)沙，樓市整體比較低迷。從今年1-8月的新房成交來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙和南昌這三個(gè)中部省會(huì)城市是40城中表現(xiàn)最低迷的。

??其他主要城市1-8月新房成交量來(lái)看，一線(xiàn)城市中上海和深圳同比小幅增長(zhǎng)，北京和廣州降幅較大。二線(xiàn)主要城市中，寧波、成都、南京、合肥同比增長(zhǎng)，西安和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計(jì)金九銀十部分房企或以?xún)r(jià)換量促回款

??2020年8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)15%，連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)。1-8月，40城新建商品住宅成交面積同比下降9%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的，全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍的抬頭或者過(guò)熱跡象。

??從政策面來(lái)看，下半年，深圳、東莞、寧波、杭州、南京、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市紛紛收緊了調(diào)控政策。9月3日，東莞出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則，杭州再次發(fā)布調(diào)控新政。8月20日，住建部和人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)本次會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”?！叭龡l紅線(xiàn)”限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)。8月26日，住建部召集了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等六個(gè)城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，這幾個(gè)城市多為今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市。

??隨著“三條紅線(xiàn)”的融資新規(guī)在部分房企展開(kāi)試點(diǎn)，監(jiān)管部門(mén)將對(duì)不同房企的融資根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。對(duì)部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來(lái)說(shuō)，除了放緩拿地計(jì)劃控制負(fù)債外，金九銀十期間以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線(xiàn)城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門(mén)、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線(xiàn)城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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