[易居研究院]100城住宅庫存報告（2020.10）

??核心觀點：

??百城庫存：雖然全國百城庫存去化周期位于低位，但從住宅成交的月度走勢看，已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個月的下滑，這說明去庫存的動力是在減弱的。對于此類情況，要求各地注意庫存的壓力和風(fēng)險，從供應(yīng)和需求兩端優(yōu)化去庫存的環(huán)境。

??趨勢判斷：包括包頭、漳州和哈爾濱等城市的去庫存周期略偏高，但此類城市近期也在積極優(yōu)化去庫存的環(huán)境。類似地方政府的動作是值得肯定的，在堅持房住不炒的大前提下，因城施策，有助于緩解庫存矛盾，促進房企銷售業(yè)績的增長。

??一、庫存

??1、100城庫存：連續(xù)23個月同比正增長

??截至10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比增長8.1%。當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個月同比正增長。在今年“金九銀十”成色偏弱的情況下，類似庫存走勢自然帶來一定的壓力。換句話說，四季度要關(guān)注庫存壓力增大的風(fēng)險。

??2、供求關(guān)系：住宅成交出現(xiàn)連續(xù)4個月下滑的現(xiàn)象

??10月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4647萬平方米，而成交量為5153萬平方米，呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢。此前四個月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢，而10月份推盤節(jié)奏放緩，各地重點消化9月份的新增供應(yīng)量，其客觀上限制了庫存的過快增長。

??當(dāng)前需要關(guān)注去庫存的動力或動能問題。數(shù)據(jù)顯示，全國百城新建商品住宅成交面積已連續(xù)4個月出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，環(huán)比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。這說明此前一波交易高峰或是暫時的，后續(xù)要防范成交數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌所帶來的風(fēng)險。若是市場交易繼續(xù)走弱，客觀上會影響去庫存的工作。

??3、城市結(jié)構(gòu)：一二線庫存同比增速相對高

??截至10月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3043、26376和20814萬平方米，同比增速分別為12.7%、12.6%和2.4%。從同比增速數(shù)據(jù)看，三類城市同比增速都呈現(xiàn)擴大態(tài)勢，其中一二線城市同比增速相對高。和百城的分析類似，后續(xù)要密切關(guān)注市場交易行情，以防范各地庫存壓力增大的風(fēng)險。

??4、城市排行：64城庫存面積超去年同期

??截至10月底，100個城市中，有64個城市庫存出現(xiàn)了庫存同比正增長現(xiàn)象?？傮w上看，庫存同比上升的城市數(shù)量較多，說明庫存規(guī)模超過了去年同期水平。庫存上升有不同的邏輯，其和推盤節(jié)奏、交易行情等有關(guān)。不過近期要重點關(guān)注交易行情偏冷的城市，包括日照、鄭州、青島、昆明等城市都屬于交易偏冷的城市，相應(yīng)的庫存增速也略偏高。

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