[易居研究院]1月14城二手房市場(chǎng)報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院2月2日發(fā)布《易居快報(bào)之14城二手房市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，二手房市場(chǎng)降溫，成交量環(huán)比下降16.9%。1月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手房成交量約為7.6萬套，環(huán)比下降16.9%。一方面是大連、北京等城市受疫情影響，另一方面是部分地方政府出臺(tái)管控政策。此外，去年1月成交量數(shù)據(jù)受疫情及春節(jié)等因素影響，因此本月同比數(shù)據(jù)不具有參考性。

??預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅輕微擴(kuò)大。近期來看，成交套數(shù)同比增速在去年2-8月降幅不斷收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套數(shù)同比降幅輕微收窄。4-10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線呈小幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì),11月和12月同比漲幅持平。預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將會(huì)輕微擴(kuò)大。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示，近期來看，成交套數(shù)同比增速在今年2-8月降幅不斷收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套數(shù)同比降幅輕微收窄。4-10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線呈小幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì),11月和12月同比漲幅持平。預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將會(huì)輕微擴(kuò)大。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??2021年1月成交量環(huán)比下降16.9%

??2021年1月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手房成交量約為7.6萬套，環(huán)比下降16.9%。今年1月14城二手房成交量較去年12月有所下降，一方面是大連、北京等城市受疫情影響，另一方面是部分地方政府出臺(tái)管控政策。此外，因受去年1月疫情及春節(jié)等因素影響，本月同比數(shù)據(jù)不具有參考性。

??杭州成交量能較強(qiáng),成都成交量能較弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??從14城1月份的二手房成交量能度的排行可以看出，杭州量能度最強(qiáng)，量能度為69%；而最弱的城市是成都，量能度為-45%。從具體城市來看，在監(jiān)測(cè)的14城中，1月，蘇州、深圳、杭州和廈門二手房成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)。蘇州去年12月戶籍政策放松，今年1月份成交量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)；深圳雖出臺(tái)調(diào)控政策，但二手房市場(chǎng)熱度仍在。除此之外，其他城市的成交量環(huán)比均有不同程度的下降。其中大連受疫情影響降幅最明顯，北京同樣受到疫情影響，環(huán)比降幅29.3%。

??1月無錫二手房成交量為4164套，環(huán)比下降20.9%。無錫作為東部三線城市，在2019年初成交量顯著增長(zhǎng)，于年中達(dá)到階段性最高值后市場(chǎng)開始降溫。2020年4月成交量增長(zhǎng)明顯，此后幾個(gè)月一直保持高位，并于8月以月售7940套達(dá)到2018年以來的最高值。但無錫市人民政府在8月30日發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，此政策完善了商品住房限購(gòu)政策，遏制了投機(jī)炒房現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，9月以來二手房成交量明顯降低，12月雖有輕微增長(zhǎng)，但今年1月成交量有所下降。

??1月廈門二手房成交量為4542套，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%。自2019年10月以來廈門二手房市場(chǎng)出現(xiàn)溫和復(fù)蘇，2020年初受疫情影響成交量下降明顯，但隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，成交量繼續(xù)波動(dòng)增長(zhǎng)，并于8月達(dá)到階段性最高值。此后二手房成交量逐漸下降，在10月出現(xiàn)反彈，今年1月成交量達(dá)到4542套。

??預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅輕微擴(kuò)大

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的12個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這12個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出12城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，與14城二手房成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。比如說在本輪周期中，2016年第二季度二手房成交量曲線就開始呈現(xiàn)下 行態(tài)勢(shì)，隨后增幅開始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。

??近期來看，成交套數(shù)同比增速在今年2-8月降幅不斷收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套數(shù)同比降幅輕微收窄。4-10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線呈小幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì),11月和12月同比漲幅持平。預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將會(huì)輕微擴(kuò)大。

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