[克而瑞]1月住房租賃債即超去年四成 房企布局長租市場加速？

??2021年伊始，住房租賃債迎來了一波發(fā)債潮，僅在1個月內(nèi)就有萬科、華潤、大華三家房企宣布發(fā)行住房租賃債，總金額達到了50億元，超過了2020年全年住房租賃債發(fā)債總額的40%。在房企融資環(huán)境整體收緊的背景下，政府仍然大力支持住房租賃方面的融資以推動住房租賃市場的發(fā)展，那么目前房企參與租賃市場的現(xiàn)狀究竟如何呢？

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??住房租賃債券發(fā)行規(guī)模逐年提升

??利率逐年降低

??自2016年開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，國家一直大力強調(diào)“租售并舉”，積極探索住房租賃市場的發(fā)展，住房租賃的融資也受到了政府的支持，因此住房租賃債券自2018年首次發(fā)行之后近年來的發(fā)行規(guī)模正在穩(wěn)定提升中。據(jù)統(tǒng)計，房企住房租賃債的發(fā)行規(guī)模從2018年的98.28億元逐年增至2020年的124億元，再到2021年僅1月份就發(fā)行了50億元，整體看來發(fā)行規(guī)模有所增加，但是仍然偏小，主要是因為房企對于住房租賃市場的態(tài)度基本仍然以觀望為主，目前大力投入住房租賃市場的基本都是龍頭房企，比如萬科、龍湖等。

??與此同時，住房租賃債券的加權(quán)平均利率自2018年以來也在逐漸降低，從4.97%一直降至今年1月份的3.98%，一定程度上與整體利率水平下降以及政府對住房租賃融資的支持有關(guān)。此外除了2020年之外，住房租賃債券的融資成本基本比同期的房企境內(nèi)債加權(quán)平均融資成本低了0.5個百分點以上。出現(xiàn)這種情況部分原因是因為住房租賃債的融資期限大多較長，基本都在3-7年左右，因此融資成本相對較低；同時由于萬科和龍湖作為房企中長租公寓的兩大巨頭，也是2018年以來住房租賃債券發(fā)行最多的企業(yè)，分別發(fā)行了110億元和100億元，他們較強的融資能力也拉低了住房租賃債整體的利率。

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??政府大力支持住房租賃金融發(fā)展

??降低企業(yè)壓力

??住房租賃債券的發(fā)行的穩(wěn)定增長與政策的支持息息相關(guān)。自從2016年以來，對于房企參與住房租賃的金融支持便反復(fù)被政府提起，2020年以來政府對于住房租賃的金融業(yè)務(wù)也多次發(fā)出支持的聲音。

??具體來看，在傳統(tǒng)融資方式方面，住建部在2020年9月明確表示支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債以及資產(chǎn)支持證券，同時在12月底央行限定各檔次商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比時也宣布暫時不將住房租賃有關(guān)貸款納入計算中，這在房企融資環(huán)境保持收緊態(tài)勢的背景下對于有心參與住房租賃市場的房企而言是一大利好。

??在大力支持住房租賃融資的同時，政府對于企業(yè)融資的資金使用等方面也有著較為嚴格的監(jiān)管。以住房租賃債為例，為了保證房企將融資所得資金用于住房租賃項目的開發(fā)，監(jiān)管部門明確要求在募集說明書中披露土地的審批狀況以及項目預(yù)計的開工時間和竣工時間，同時要求不得將募集資金用于拿地。這就要求企業(yè)開發(fā)長租項目的前期土地投資必須依賴自有資金，一定程度上也提高了參與住房租賃市場的房企的門檻。

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??住房租賃投資回報慢+盈利難

??影響企業(yè)擴張力度

??整體看來，政府對于有能力的房企參與住房租賃市場給予了較大的支持。但從2020年住房租賃企業(yè)的發(fā)展狀況來看，房企在住房租賃領(lǐng)域的開拓還是遇到了一些困難。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜，開業(yè)規(guī)模排名TOP10的企業(yè)分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區(qū)、招商公寓、地產(chǎn)城方、佳兆業(yè)佳寓、合景泰富、金地草莓社區(qū)，但基本上都離企業(yè)在2017年左右提出的目標幾乎都有較大差距。比如萬科泊寓截至2020年底的開業(yè)房源數(shù)量約為14.26萬間，管理房源數(shù)量為19萬間，而根據(jù)企業(yè)在2017年提出的目標，2018年其管理規(guī)模就要達到45萬間，可見直到2020年萬科泊寓也沒有完成2018年目標的一半。這其中固然有初期企業(yè)普遍較為樂觀以及2020年疫情的影響，但是更重要的還是因為住房租賃初始投資過高、回報周期過長，競爭較為激烈這種業(yè)務(wù)本身固有的缺點。

??除了在規(guī)模發(fā)展上遇到難題而不得不放緩之外，房企在已經(jīng)擴展的長租公寓上也一直面臨盈利難題。比如朗詩就在2017年、2018年累積虧損超過2.34億元后，于2019年將旗下的朗詩寓從上市平臺剝離；遠洋集團也在2019年將資不抵債的邦舍寓以“名義代價1元”賣出。整體看來，由于“租金貸”等套取短期現(xiàn)金流的運營模式已經(jīng)被證明不可行，因此住房租賃業(yè)務(wù)的盈利更依靠后期的商業(yè)模式和運營能力，只有在保證企業(yè)的盈利能力的前提下進行規(guī)模擴張才能實現(xiàn)住房租賃的可持續(xù)發(fā)展，而這點卻是較多房企有待改善的，因此房企對于住房租賃市場的開發(fā)仍在緩慢探索中。

??整體來看，在近年來融資環(huán)境整體保持低位運行的背景下，住房租賃類的相關(guān)融資反而被國家大力支持，房企住房租賃債券的發(fā)行規(guī)模在過去三年中也逐漸增加，成本也逐漸降低。而由于房企在住房租賃市場的開拓仍有問題存在，因此一直到2020年房企住房租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展較為緩慢。未來在住房租賃企業(yè)提高運營能力之后，再加上政府對于相關(guān)金融業(yè)務(wù)的政策尤其是REITs的支持，將有利于盤活住房租賃企業(yè)的存量資產(chǎn)，同時降低企業(yè)的資金成本，房企在住房租賃市場的發(fā)展可能會得到加速。