[易居研究院]2020年11月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告

渝蓉漢成交量蟬聯(lián)三甲，北上深房價(jià)遙遙領(lǐng)先

??易居房地產(chǎn)研究院1月7日發(fā)布《2020年11月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2020年全國TOP40城市成交量前三名的城市分別是重慶、成都和武漢。主要原因可概括為人口數(shù)量多，購房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是國家中心城市。常住人口達(dá)到2000多萬的上海和北京，由于嚴(yán)控人口總量，房地產(chǎn)發(fā)展階段步入了成熟期，土地新增供應(yīng)有限，新房交易量并不突出。2020年全國TOP40城市成交量增幅前三名的城市分別是貴陽、西寧和東莞。貴陽庫存充足，房企積極入市，以價(jià)換量。東莞緊鄰深圳，城市發(fā)展前景較好，吸引大量購房者入市。2020年全國TOP40城市成交均價(jià)排名前三的城市分別是上海、深圳和北京。房價(jià)邁上4萬/平方米的有上海、深圳、北京，分別為5.6萬/平方米、5.4萬/平方米、4.8萬/平方米。廣州作為一線城市，其成交均價(jià)為2.9萬/平方米，遠(yuǎn)低于其他一線城市。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示， 2020年，新建商品住宅成交量前40的城市合計(jì)成交量4億平方米，而國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，全國住宅成交量15.4億平方米，全國前40的城市商品住宅成交量占全國總量的26%；2017年至2020年TOP20、TOP40城市成交量在全國的占比沒有明顯變化。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??2020年全國城市新建商品住宅成交量TOP40

??2020年，新建商品住宅成交量前40的城市合計(jì)成交量4億平方米，而國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，全國住宅成交量15.4億平方米，全國前40的城市商品住宅成交量占全國總量的26%；其中全國總量中前20的城市占比為17.4%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，2017年至2020年TOP20、TOP40城市成交量在全國的占比沒有明顯變化。

??從成交量TOP40排名看，成交量前三名的城市分別是重慶、成都和武漢，成交量分別為1917、1844和1763萬平方米。主要原因可概括為人口數(shù)量多，購房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是國家中心城市。2020年重慶、成都和武漢的新房供求比分別為1.03、1.18和1.23，三個(gè)市場均屬于供大于求。其中重慶、成都2020年的新房供應(yīng)面積和供求比較去年皆有所下降，兩個(gè)城市積壓的新房庫存量在減少。武漢新房供應(yīng)面積在下降，但供求比在上升，成交量的明顯下降很大程度受疫情的影響。常住人口達(dá)到2000多萬的上海和北京，由于政府嚴(yán)控人口總量，城市房地產(chǎn)發(fā)展階段步入了成熟期，土地新增供應(yīng)有限，因此新房交易量并不突出，二手房市場已經(jīng)主導(dǎo)房產(chǎn)市場。

??進(jìn)一步分類來看：

??1、超重量級(jí)城市：成交量超1500萬平方米的超重量級(jí)城市有6個(gè)，分別是重慶、成都、武漢、長沙、杭州和寧波。

??2、重量級(jí)城市：成交量介于1000-1500萬平方米之間的重量級(jí)城市有11個(gè)，包括徐州、青島、惠州、南寧、佛山、天津、沈陽、鄭州、廣州、西安和南京。

??3、中量級(jí)城市：成交量介于500-1000萬平方米之間的中量級(jí)城市有16個(gè)，包括昆明、上海、溫州、長春、貴陽、蘭州、合肥、蘇州、清遠(yuǎn)、濟(jì)南、常州、北京、東莞、湖州、中山、無錫等。

??4、輕量級(jí)城市：成交量低于500萬平方米的輕量級(jí)城市有7個(gè)，包括鎮(zhèn)江、南昌、深圳、大連、西寧、寶雞、煙臺(tái)等。

??2020年全國成交量TOP40城市成交量增速排名

??從2020年TOP40成交量增速排名看，增速較快的城市分別是貴陽、西寧、東莞，增速分別為62%、34.4%和33%。貴陽今年市場供需兩旺，房企積極進(jìn)入，以價(jià)換量，成交量增速提高。2020年西寧城鎮(zhèn)化建設(shè)加快，人民購房能力和改善需求都有增加，同時(shí)西寧近年高質(zhì)量新樓盤開發(fā)較多，導(dǎo)致新房成交量增幅較大。東莞由于緊鄰深圳，發(fā)展?jié)摿γ黠@，但市場供應(yīng)不足，今年上半年東莞購房情緒高漲，7月出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策，9月以來成交量已有所下降，但今年的成交量相比去年仍有較明顯的增長。

??值得注意的是，在2020年TOP40成交量增速排名中，沈陽、武漢和西安的成交量大幅下滑，降幅分別為28%、16.8%和16.3%。沈陽房地產(chǎn)市場遇冷，人口增速較慢，購房需求較少。武漢雖然新房成交量較高，但相比去年有較大跌幅，主要原因是受疫情影響較大，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢，房地產(chǎn)受到影響。西安樓市前兩年表現(xiàn)比較火熱，去年年中調(diào)控升級(jí)以來，樓市成交有所降溫，今年主要是供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量降幅較大。

??2020年全國成交量TOP40城市成交價(jià)排名

??從2020年全國成交量TOP40城市成交價(jià)排名來看，成交均價(jià)排名靠前的城市分別是上海、深圳、北京、廣州，成交均價(jià)分別為5.6萬元/平方米、5.4萬元/平方米、4.8萬元/平方米、2.9萬元/平方米。值得注意的是，廣州的新建商品住宅成交均價(jià)近幾年有所上漲且今年排名第四，但與同為一線城市的北上深有較大差距。北上深的房價(jià)在全國范圍內(nèi)依然遙遙領(lǐng)先，之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)楸鄙仙钸@三個(gè)一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在國內(nèi)處于頂尖水平，并且擁有優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)人才的吸引力最強(qiáng)，而土地供應(yīng)卻相對(duì)緊缺。另外需要指出，雖然廈門和三亞的住房均價(jià)分別為4萬元/平方米和3.1萬元/平方米，但兩者的成交量并未入選全國TOP40城市，因此在3萬元這個(gè)價(jià)格區(qū)間出現(xiàn)了斷檔。

??整體上看，2020年全國成交量TOP40的城市房價(jià)跨度較大，房價(jià)最低的寶雞僅為6001/平方米，不到北上深房價(jià)的兩成。分類來看：

??1、超高房價(jià)城市： 即均價(jià)高于4萬元/平方米的城市，包括上海、深圳、北京3個(gè)。

??2、高房價(jià)城市：即均價(jià)介于1.5-3萬元/平方米的城市，包括廣州、杭州、蘇州、南京、東莞、無錫、合肥、溫州、寧波、成都、常州、天津、佛山、濟(jì)南、西安15個(gè)。

??3、中等房價(jià)城市：即均價(jià)介于1-1.5萬元/平方米的城市，包括昆明、武漢、青島、大連、南昌、鄭州、中山、重慶、湖州、惠州、煙臺(tái)、沈陽、南寧、鎮(zhèn)江、貴陽15個(gè)。

??4、低房價(jià)城市：即均價(jià)低于1萬元/平方米的城市，包括長沙、徐州、長春、蘭州、西寧、清遠(yuǎn)、寶雞7個(gè)。

??2020年全國成交量TOP40城市成交價(jià)漲幅排名

??從2020年全國成交量TOP40城市成交價(jià)漲幅排名來看，成交均價(jià)漲幅前三名的城市分別是蘇州、武漢和長沙，漲幅分別為19.3%、15.1%和14.7%，總體房價(jià)漲幅較去年有所下降，說明在“房住不炒”的政策基調(diào)下，各地堅(jiān)持房價(jià)維穩(wěn)目標(biāo)。此三城市樓市并不熱，新房成交均價(jià)上漲幅度較大，主要與限價(jià)放松及成交結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。

??此外，值得注意的是，2020年全國成交量TOP40城市成交價(jià)漲幅排名中，成交均價(jià)下跌的城市有貴陽、深圳、清遠(yuǎn)。其中貴陽通過以價(jià)換量的方式，全年成交量增幅較大，深圳新房價(jià)格下降幅度明顯，主要是因?yàn)橄迌r(jià)嚴(yán)格。

??2020年全國成交量TOP40城市量價(jià)關(guān)系分類

??以全國成交量TOP40城市的成交面積和成交均價(jià)的平均漲幅（分別為15%和7%）為界限，將40強(qiáng)城市分為4個(gè)象限。不同的象限對(duì)應(yīng)了不同的市場交易熱度和市場特征。

??1、第一象限（成交面積增速大于15%，成交均價(jià)漲幅大于7%）：包括東莞、合肥。此類城市為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍地區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿ν癸@，吸引大量購房者積極購買，但由于市場供應(yīng)量小于需求，導(dǎo)致成交量增長的同時(shí)價(jià)格也隨之上漲。

??2、第二象限（成交面積增速大于15%，成交均價(jià)漲幅小于7%）：包括貴陽、西寧、深圳和南昌。部分此類城市如貴陽、西寧、南昌市場供應(yīng)充足，開發(fā)商以價(jià)換量，促使成交量增長。另一部分城市如深圳，經(jīng)濟(jì)增長迅速，城市發(fā)展前景好，吸引大量購房者購買，但由于政府嚴(yán)格限價(jià)，使得新房價(jià)格上漲幅度不大。

??3、第三象限（成交面積增速小于15%，成交均價(jià)漲幅小于7%）：包括長春、大連、鎮(zhèn)江、南寧、鄭州、中山和天津此類城市。除了鄭州，這類城市吸引外來人口能力一般，市場需求增長不快，房產(chǎn)市場庫存充足，因此成交量、成交價(jià)增長皆較為緩慢。

??4、第四象限（成交面積增速小于15%，成交均價(jià)漲幅大于7%）：包括蘇州、武漢、成都、長沙、沈陽和無錫。部分此類城市如武漢、成都多具有很好的城市基本面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口狀況均表現(xiàn)較好。一些城市如西安，市場供小于求，導(dǎo)致成交量增幅較小，成交價(jià)漲幅較大。

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