[克而瑞]?“銀四”成交高位微降，地市溢價(jià)率創(chuàng)三年新高

??4月，樓市調(diào)控力度有增無減，住建部約談廣州、合肥等5城，繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位，并將東莞、南通列入監(jiān)測重點(diǎn)城市名單；廣州、合肥、南通等12城政策加碼，并下沉到縣市，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。在此背景之下，“銀四”市場熱度高位微降，不過整體新房成交表現(xiàn)仍好于預(yù)期，地市量跌價(jià)增，溢價(jià)率創(chuàng)三年新高。?

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??新增供應(yīng)：環(huán)比增、同比降，北上廣推盤量創(chuàng)年內(nèi)新高

??4月房企推盤積極性較高，供應(yīng)保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2494萬平方米，環(huán)比增長8%，同比下降14%，不及去年同期。主要源于去年恰逢新冠疫情后供應(yīng)大爆發(fā)，基數(shù)較高。

??分能級來看，一線城市迎來集中供應(yīng)，推盤量大幅上升。4個(gè)一線城市4月供應(yīng)面積為329萬平方米，環(huán)比增106%，同比增12%。北、上、廣供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)新高，其中廣州供應(yīng)絕對量屬一線城市之首，突破100萬平方米，環(huán)比持增，同比微降；上海則迎來了年內(nèi)第二次集中供應(yīng)，該批房源共47個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)13969套，分布在12個(gè)區(qū)，多數(shù)為剛需盤，單套面積100平以下的占比約三分之二，集中入市有望滿足當(dāng)前剛需客群的置業(yè)需求。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模高位維持，25個(gè)監(jiān)測城市4月合計(jì)供應(yīng)2165萬平方米，環(huán)比上月基本持平，同比大幅回落17%，與一線城市形成鮮明對比。成都、南京、佛山等城房企推盤積極性較高，4月供應(yīng)規(guī)模均突破130萬平方米且同環(huán)比齊增；廈門、合肥、西安、南寧、常州等推盤量出現(xiàn)了階段性回調(diào)。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，整體供應(yīng)還將保持分化行情，對于基本面較好的核心一二線和強(qiáng)三線，房企依舊會(huì)加快推盤節(jié)奏，而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或?qū)⒂瓉砉┴浧降凇?/p>

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??新房成交：環(huán)比跌4%整體增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，熱點(diǎn)恒熱而下行城市加速回調(diào)

??4月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2969萬平方米，環(huán)比下降4%，同比增長16%，較2019年同期增幅也有16%。

??分能級來看，一線城市4月預(yù)計(jì)整體成交新房325萬平方米，環(huán)比下降17%，同比上升30%，較2019年同期上漲30%。北上廣深4月成交較上月均有了不同程度回調(diào)，上海主要源于政策持續(xù)加碼，不僅購房需要“積分制”，上海銀保監(jiān)會(huì)也選取了部分銀行開展了經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房市專項(xiàng)稽核調(diào)查，因而使得成交環(huán)比下降了17%。北、廣、深也迎來了階段性疲軟，不過市場韌性猶存，后期仍有望放量。

二三線城市中25個(gè)監(jiān)測城市4月預(yù)計(jì)整體成交2644萬平方米，環(huán)比下降2%，同比上升14%。城市間市場逐漸分化：中西部諸如武漢、成都、西安等成交熱度延續(xù)，4月成交量同環(huán)比齊增，顯著好于2019年同期；合肥，寧波如是，市場高熱不退，購房需求穩(wěn)步釋放；相較而言，天津、長春、常州、南寧、無錫等迎來階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，成交量或?qū)⑴c本月持平或小幅微降，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市大概率面臨回調(diào)。

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??庫存：多數(shù)維持供不應(yīng)求，合肥等個(gè)別城市庫存消化周期縮減突出

??4月多數(shù)重點(diǎn)城市繼續(xù)維持供不應(yīng)求狀態(tài)，僅北京、昆明、蘇州、無錫因短期供應(yīng)放量而供過于求。

??值得注意的是，一線城市北京、上海受新房集中入市影響庫存和消化周期環(huán)比均有明顯拉長，但因疫情前值較低緣故兩城消化周期均短于2020年同期。二線城市在供不應(yīng)求的市場狀態(tài)下庫存及消化周期大多環(huán)比降低，其中合肥庫存同、環(huán)比縮減47%和20%，尤為突出。

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??成交結(jié)構(gòu)：北京中檔占比回升8pts，滬深144平以上占比微升

??從價(jià)格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別下降11、4、1個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比北京下降4個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳分別上升12、5個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降2、8個(gè)百分點(diǎn)，北京上升8個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品上海、深圳均上升1個(gè)百分點(diǎn)，北京下降1個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品占比上海、北京持平，深圳上升3個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別下降4、1、5個(gè)百分點(diǎn)，；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、深圳均上升3個(gè)百分點(diǎn)，北京下降1個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海持平，北京、深圳分別上升2、1個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、深圳微升，北京持平。

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??二手住房：10城環(huán)比跌多漲少，深圳、成都長期下行趨勢確定

??2021年4月，二手房市場整體表現(xiàn)高位小幅回落，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交582萬平方米，環(huán)比回落12%?；谌ツ晖跇鞘杏瓉怼皥?bào)復(fù)性反彈”，成交量快速回升，本月同比漲幅僅2%，同比2019年微降5%。

??具體到城市來看，10城環(huán)比表現(xiàn)跌多漲少，僅大連、南京、青島、蘇州環(huán)比收正，其余城市均有不同程度回落，北京、深圳等一線城市環(huán)比下降超20%。同比來看，整體呈現(xiàn)漲跌參半，受限于樓市調(diào)控，深圳市場長期低位運(yùn)行，同比下降28%；大連二手房市場疫后遇冷長期下行，跌幅最高達(dá)72%；成都市場長期下行趨勢顯著，較2019年整體規(guī)模下降7成，較去年同期也有3成左右跌幅。南昌、廈門、蘇州等同比仍有超5成漲幅，其中南昌同比增速高達(dá)148%，杭州較2019年增長近6成。

??當(dāng)前全國主要城市二手房住宅市場仍處于高位，但市場“小陽春”行情熱度已褪，需求端或有所收縮，疊加新房市場持續(xù)高供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將持穩(wěn)或小幅回落。

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??土地市場：五城迎來首場集中土拍，溢價(jià)率創(chuàng)近三年以來新高

??2021年4月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積明顯下降，降至12177萬平方米，環(huán)比3月下降了22%，和去年同期相比下降了47%；成交幅數(shù)共計(jì)1991幅，同環(huán)比降幅均超三成；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額增至4765億元，環(huán)比上月增加20%，同比下降28%。成交單價(jià)方面，由于長春、廣州、重慶等重點(diǎn)城市首批集中供地成交，一二線城市成交占比大幅提升，本月平均地價(jià)增至3913元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為35%和55%，地價(jià)上漲趨勢十分顯著。

??市場熱度方面。在熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加的影響下，本月成交溢價(jià)率延續(xù)上月的回升勢頭，增至24.6%，刷新近三年以來的歷史新高記錄。各能級城市表現(xiàn)一致，市場熱度較上月均有明顯上漲，其中二線城市熱度最高，溢價(jià)率環(huán)比3月增加17.7個(gè)百分點(diǎn)至29.4%，三四線城市市場熱度也不容小覷，溢價(jià)率達(dá)28.0%；一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價(jià)率也增至11.0%。土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，土地流拍率與上月基本持平，約為9%，集中供地并未導(dǎo)致流拍率大幅升高的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，從廣州、長春等城市的流拍地塊來看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，即使未采取集中拍地，流拍概率也比較大。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量為857萬平方米，環(huán)比上月增幅達(dá)1283%，和去年4月相比也增加了79%；成交金額亦保持同步，同環(huán)比漲幅均十分突出，高達(dá)956億元。價(jià)格方面，由于成交主力是地價(jià)水平相對較低的廣州，因此平均樓板價(jià)環(huán)比微降4%，降至11155元/平方米。由于廣州本月首批集中供地已經(jīng)成交，因此成交規(guī)模居于首位，高達(dá)822萬平方米，涉及42宗含宅地，市場熱度整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。京、滬供應(yīng)十分稀缺，僅有零星商辦和共有產(chǎn)權(quán)地塊成交，并且均為底價(jià)成交；深圳表現(xiàn)更是慘淡，本月零成交。

??二線城市本月成交量為3005萬平方米，考慮月末還有沈陽集中拍地，最終成交面積預(yù)計(jì)和上月接近，不過由于成交主力重慶、西安等城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加，成交金額反而上漲了11%，增至1410億元；價(jià)格也隨著高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加而明顯上漲，增至4691元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)22%。具體到城市來看，本月成交量超過500萬平方米的城市就有3個(gè)，分別是重慶、長春和西安。其中，重慶位于榜首，總成交建面為705萬平方米，共計(jì)成交48宗地。同樣首批集中供地成交的長春成交規(guī)模排在第二，市場表現(xiàn)比較平淡，48宗土地中僅有6宗溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有3%。成交規(guī)模居于第三位的西安市場熱度也不容小覷，在多宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，溢價(jià)率高達(dá)60%。除主力城市西安和重慶外，本月溢價(jià)率超過20%的城市還有福州、寧波、合肥等，因而二線城市本月土地市場明顯升溫。

??三四線城市方面，本月成交體量達(dá)8315萬平方米，和上月相比減少了32%，和去年同期相比也有47%的降幅；價(jià)格方面，樓板價(jià)增至2886元/平方米，環(huán)比上漲了36%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，本月土地成交量超過100萬平方米的城市有鹽城、溫州、南通、金華、徐州、無錫等6個(gè)城市，較上月增加4個(gè)。其中，鹽城的成交量最大，為415萬平方米，涉及33宗土地，除3宗商辦地塊、4宗遠(yuǎn)郊宅地外，其余26宗均高溢價(jià)成交（溢價(jià)率超過30%），市場熱度十分高漲。聯(lián)系溢價(jià)率來看，三四線城市地市熱源依然集中在長三角和珠三角區(qū)域，徐州、麗水、鹽城、揚(yáng)州、常州、金華、佛山等多個(gè)城市本月溢價(jià)率均在50%以上，并且佛山、常州、泰州、鎮(zhèn)江等多個(gè)城市最高地價(jià)均被刷新，土拍熱度仍然較高。

??總的來看，雖然本月長春、廣州等5個(gè)城市首批集中供地成交，但作為主力的三四線城市成交建面大減，導(dǎo)致本月土地市場成交規(guī)模不及3月份。但在熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加的助力下，市場熱度持續(xù)走高，溢價(jià)率也創(chuàng)下2020年以來的新高。

??就近期重點(diǎn)城市集中拍地結(jié)果來看，規(guī)模房企表現(xiàn)不俗，如萬科、融創(chuàng)、華潤、保利等頭部房企更是參與了多城多宗土地的出讓，并且均成功拿下了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，競得率遠(yuǎn)高于中小房企。就此來看，在下個(gè)月北京、杭州、南京等城市的集中土拍中，規(guī)模房企仍將是最大贏家。