[易居研究院]2021年4月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告

??4月40城新房成交環(huán)比下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”，1-4月南寧、長沙、鄭州等中西部二線城市成交偏弱

??易居房地產(chǎn)研究院5月8日發(fā)布《2021年4月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，4月40城新房成交面積環(huán)比小幅下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”。4月，易居研究院監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比大幅增長37%。同比增速較高，主要是去年4月部分地區(qū)仍受疫情影響較為嚴(yán)重，新房成交受到影響。1-4月，40城成交面積同比大幅增長78%，3月以來增速持續(xù)回落。1-4月一線城市成交同比增速較高，中西部及東北的部分二線城市成交偏弱。從今年1-4月的新房成交面積來看，北京同比增長超過2倍，上海廣州深圳同比增長均超1倍，一線城市是三類城市中成交同比增速最高的。南寧、長沙、鄭州和長春的新房成交量同比增速較低，說明今年的行情主要是東部城市樓市表現(xiàn)較好，中西部和東北的部分二線省會(huì)城市樓市成交較為低迷。

??易居研究院研究員沈昕表示，近日，繼廣州年內(nèi)多次上調(diào)房貸利率后，深圳建行等也上調(diào)房貸利率，本輪房貸利率加息可能還會(huì)蔓延至更多城市。從房地產(chǎn)調(diào)控到金融政策都在收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。展望未來，5、6月份是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)市場供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平，但在調(diào)控層層加碼以及房貸利率上升的情況下，市場預(yù)期將轉(zhuǎn)淡，未來幾個(gè)月新房成交將趨于平穩(wěn)。 

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??4月40城成交面積環(huán)比小幅下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”

??2021年4月，易居研究院監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比大幅增長37%。同比增速較高，主要是去年4月部分地區(qū)仍受疫情影響較為嚴(yán)重，新房成交受到影響。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，4月的移動(dòng)平均同比增速為46.6%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。

??受去年同期的低基數(shù)影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續(xù)上行，但上行幅度有所趨緩。考慮到去年5月份后成交基數(shù)上升，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月該曲線將逐漸下行。

??2021年1-4月40城成交面積同比增長78%，增速持續(xù)回落

??2021年1-4月，40城成交面積同比大幅增長78%，3月以來增速持續(xù)回落。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與2019年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅持續(xù)收窄，年末降幅已接近0。

??2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來增速逐漸回落。

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