[世邦魏理仕]大宗物業(yè)投資持續(xù)活躍，跨境資本需求旺盛

世邦魏理仕發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)市場展望——大宗物業(yè)投資篇》報(bào)告

??2018年3月15日，上海–2017年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高，全年交易總額達(dá)2300億元，同比增長25%。2018年的大宗物業(yè)投資市場能否延續(xù)上一年的火熱行情？近日，世邦魏理仕發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)市場展望 — 大宗物業(yè)投資篇》稱，2018年中國大宗物業(yè)投資將保持活躍，國內(nèi)開發(fā)商整合加速、機(jī)構(gòu)資本將繼續(xù)加倉，同時(shí)跨境資本需求旺盛；海外投資方面一帶一路和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場將較為活躍。

??2018年大宗物業(yè)市場投資持續(xù)活躍

??2017年三季度國內(nèi)上市開發(fā)商的總體資產(chǎn)負(fù)債率已升至79%的十年高位，而2018年起將逐步進(jìn)入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元，2019年更是將繼續(xù)大幅增加至近4000億元。到期債務(wù)高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴(yán)控將使2018年開發(fā)行業(yè)的收購兼并活動(dòng)更為活躍。

??房地產(chǎn)市場“增量轉(zhuǎn)存量”令開發(fā)商成為2017年國內(nèi)大宗物業(yè)投資市場的最大買家。鑒于目前開發(fā)商的投資性物業(yè)在其總資產(chǎn)的占比仍低，我們相信，2018年，國內(nèi)開發(fā)商將繼續(xù)加大一二線城市投資性物業(yè)的投資。

??2017年國內(nèi)房地產(chǎn)基金累計(jì)成交金額突破600億元，同比增長150%。2018年初，《私募投資基金備案須知》新規(guī)的發(fā)布，預(yù)計(jì)新規(guī)將促使地產(chǎn)基金的投資由債權(quán)類向股權(quán)類轉(zhuǎn)換，股權(quán)類基金將在投融兩端擁有更多的機(jī)會(huì)，對(duì)大宗物業(yè)的投資帶來利好。保險(xiǎn)資金方面，中國人壽、華夏保險(xiǎn)、天安人壽等眾多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在2017年在物業(yè)投資市場上屢次出手，預(yù)計(jì)2018年保險(xiǎn)資金對(duì)國內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)戰(zhàn)略增持的趨勢不變。

??2018年，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標(biāo)市場。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)2018-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產(chǎn)基金投出，其中中國市場將獲得140億美元，主要為增值型和機(jī)會(huì)型基金。另外隨著2017年中國經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力逐步成型，外資地產(chǎn)基金對(duì)中國經(jīng)濟(jì)失速的擔(dān)憂逐漸減弱，預(yù)計(jì)2018年外資基金對(duì)中國一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將有所加快。

??主要城市各類物業(yè)租金回報(bào)率預(yù)測

??2018年一線城市核心區(qū)域商辦物業(yè)的租金回報(bào)率將保持平穩(wěn)，但次中心、新興商務(wù)區(qū)的寫字樓回報(bào)率有繼續(xù)向下的趨勢。二線城市中寫字樓供需平衡的南京、杭州，以及趨勢向好的成都等城市的租金回報(bào)率均將有所下調(diào)。全國購物中心的回報(bào)率預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。一二線城市以及一線周邊衛(wèi)星城市的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的租金回報(bào)率將進(jìn)一步下行。

圖表：2018年主要城市各類物業(yè)租金回報(bào)率預(yù)測

??CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌：“中國大宗物業(yè)投資市場具備在2018年繼續(xù)活躍的宏觀基礎(chǔ)，國內(nèi)開發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者仍是買方主力，同時(shí)跨境資本需求旺盛。建議投資者關(guān)注一線城市中具有租金增長潛力的物業(yè)，借助板塊整體提升、物業(yè)和租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)、用途轉(zhuǎn)換等途徑實(shí)現(xiàn)更高的投資回報(bào)。二線城市方面，預(yù)計(jì)商辦和工業(yè)物流物業(yè)的租金回報(bào)率將分別高出一線城市150-300和75-425個(gè)基點(diǎn)，較高的租金回報(bào)率將繼續(xù)吸引投資者的目光，但鑒于供應(yīng)過剩整體風(fēng)險(xiǎn)較高，建議聚焦租賃基本面良好或改善的市場，可將視野拓展至正在崛起的新興物流樞紐城市?！?br/>

??海外投資政策松動(dòng)可能性低，一帶一路和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資活躍

??2017年8月以來商務(wù)部反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)、體育及娛樂業(yè)對(duì)外投資沒有新增項(xiàng)目”，而國家發(fā)改委于2018年3月起實(shí)施的《企業(yè)境外投資管理辦法》將房地產(chǎn)劃入敏感類投資。再進(jìn)一步考慮到2018年美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表、歐洲央行可能結(jié)束量化寬松、國際貿(mào)易摩擦加劇等因素對(duì)人民幣匯率和中國外匯儲(chǔ)備造成的風(fēng)險(xiǎn)，中國監(jiān)管層今年內(nèi)放松對(duì)資本出境和境外房地產(chǎn)投資限制的概率較低。

??在此背景下，我們認(rèn)為一帶一路地區(qū)以及和產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)的倉儲(chǔ)、工業(yè)、港口碼頭以及自用物業(yè)等類型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關(guān)投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產(chǎn)投資獲利頗豐，2018年我們或?qū)⒖吹街匈Y出售項(xiàng)目的情況有所增加，并帶來一定的再投資需求。