月度排行榜克而瑞研究中心 2024-01-04 09:48:03 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2024-01-04
- 報告類型:月度排行榜
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??導(dǎo) 讀
??金額榜十強門檻回落至百億,百億熱銷盤降至11個;
央國企金額榜項目強者恒強,面積榜競爭激烈:
政策放松釋放改善型需求,剛需觀望情緒濃厚。
??☉ 文/克而瑞研究中心
??榜單解讀
??以7月政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺,中央政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。地方政策松綁加力提速,截止年末除了少數(shù)一線城市之外,限制性行政措施幾乎都已退出。在此背景下,改善型購買力得到一定的釋放,加上高端項目上市放量,改善型項目熱銷。不過由于2023年整體的市場仍屬于底部調(diào)整階段,金額榜門檻全面下降,2023年的百億神盤同比減少了2個。面積榜方面,上榜熱銷項目的成交面積變小的趨勢未變,面積十強門檻跌破30萬平方米,成交面積在10-20萬平方米的項目占比達到71%。
??1 金額榜十強門檻回落至百億,面積百強門檻維持低位
??金額榜百億神盤減少,十強門檻三年來首次回落。從金額榜來看,TOP10金額門檻為101.8億元,同比下降11.8%,TOP10金額的項目中有8個均位于一線城市,單價超10萬元/平方米的項目有4個,一線城市豪宅項目的推售為企業(yè)回款提供強有力支撐。TOP50和TOP100門檻分別同比下降4.6%和5.2%。整體來看,熱銷項目金額門檻全面下滑,十強頭部熱銷項目較往年表現(xiàn)降幅更大,在市場持續(xù)底部運行情況下,不只是排名靠后的門檻成交表現(xiàn)下滑,也對超級神盤的表現(xiàn)造成一定的沖擊。
??杭州之江未來社區(qū)以176.9億元位列金額榜榜首,廣州琶洲上品以166.3億元次之,這兩個項目是今年唯二超150億的項目。杭州之江未來社區(qū)項目是杭州在售最大的未來社區(qū)項目,項目位于西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)中心,且配套齊全,綜合中簽率低于30%,市場熱度較高。銷售金額超百億元的項目有11個,較2022年減少了2個,無200億元以上的項目,150億元以上的項目同比減少3個,百億熱銷盤打造難度更高。
??從面積榜來看,百強入榜門檻維持低位。2023年項目面積排行榜TOP10門檻為29.8萬平方米,同比微降1.6%,TOP50和TOP100面積門檻分別同比下降10.5%和上升5.0%,百強入榜門檻維持低位。杭州之江未來社區(qū)成交面積45.1億元,居面積榜榜首;值得注意的是,該項目也居金額榜榜首,是2023年項目金額榜及面積榜的雙料第一。整體來看,入榜項目的成交面積仍呈變小趨勢,面積十強門檻跌破30萬平方米,成交面積在20-30萬平米的項目由原來的31個降至21個,百強主流項目成交面積段仍在10-20萬平方米,占比達71%,同比提升了11個百分點。
??2 央國企金額榜項目強者恒強,面積榜競爭激烈
??合作開發(fā)項目保持高位,金額榜央國企強者恒強。2023年在企業(yè)出險風(fēng)險仍未褪去,市場持續(xù)下行的情況下,項目金額上榜數(shù)TOP10房企繼續(xù)由央國企霸榜,有8個企業(yè)都是央國企,另有混合所有制房企萬科地產(chǎn)、綠城中國上榜,無上榜民企。特別值得注意的是,金額榜中中海地產(chǎn)、華潤置地的入榜項目個數(shù)達到10個及以上,而2022年榜首企業(yè)上榜項目也僅9個,項目榜入榜項目個數(shù)多的企業(yè)呈現(xiàn)強者恒強的態(tài)勢。
??面積榜來看,由于近幾年開發(fā)體量趨小,面積榜項目競爭激烈,面積榜上榜數(shù)量高的企業(yè)入榜項目數(shù)下滑,榜首華潤置地上榜項目數(shù)為9個,而2022年和2021年榜首企業(yè)的入圍項目分別達到10個和13個。
??此外,無論是金額榜和面積榜,企業(yè)合作項目個數(shù)仍較多,雖分別較去年少1個項目,但金額榜和面積榜仍有35個和21個項目是房企合作開發(fā)。其中杭州國際金融中心,深圳招商太子灣,均由4家企業(yè)共同開發(fā)。
??3 一線城市上榜持續(xù)增高,長三角入圍項目減少
??從城市表現(xiàn)來看,2023年金額榜一二線上榜項目數(shù)量保持高位,三四線城市面積榜上榜數(shù)量增多。從金額榜來看,一線城市上榜項目數(shù)達到65個,同比增加了5個,一線城市在市場下行的大環(huán)境下,仍體現(xiàn)出超強的韌性;一二線城市合計入圍項目個數(shù)達到94個,同比減少2個,熱銷項目仍主要聚焦一二線城市;值得注意的是,東莞有3個項目入榜金額榜,這三個項目均約2倍于城市均價。面積榜方面,TOP100中二線城市項目入榜占比最高,有73個項目入榜,同比減少1個,三四線城市入榜項目增多8個到19個。
??區(qū)域分布方面,金額榜和面積榜分別以長三角和中西部項目為主,兩地項目分別占據(jù)近半成席位。從各區(qū)域入圍項目變化來看,長三角項目入圍項目數(shù)顯著減少,金額榜入圍由60個降至49個,面積榜入圍由28個降至13個項目。
??4 政策放松釋放改善型需求,剛需觀望情緒濃厚
??金額榜2.0倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r的豪宅型項目受歡迎程度高,占比達到了48%;大于1.5-2倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r的改善型項目占比也較高,達到31%。主要是以下幾個方面的原因:其一,仍有部分高能級城市存在一二手倒掛項目;其二,今年各地政策放松,特別是四季度一線城市的降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政,釋放出一波改善及以上客戶需求,改善型項目成交增高。
??面積榜1.2-1.5倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r的項目占比為22%,同比增加8個百分點,其他價格區(qū)間的項目均有不同程度的下滑。主要是以下幾個方面的原因:其一,部分弱二線城市及三四線的稀缺板塊產(chǎn)品仍受市場認可;其二,市場下行下,部分項目以價換量;其三,面對市場信心不足,剛需的觀望情緒更濃。
??5 產(chǎn)品居住屬性增強,產(chǎn)品力=銷售力
??當(dāng)前市場處于強筑底階段,經(jīng)過前面的調(diào)整,企業(yè)強存弱汰,產(chǎn)品全面進化,價格回歸理性,交付風(fēng)險出清,2024年將是企業(yè)盈利回歸、競爭更加激烈的一年,未來項目的打造需以產(chǎn)品力為首位,即產(chǎn)品力=銷售力。為項目獲得市場仍可,我們建議:
??1)企業(yè)企穩(wěn)仍是未來項目熱銷的關(guān)鍵因素,故需關(guān)注資金安全。房地產(chǎn)開發(fā)步入新發(fā)展模式的檔口,未來仍需關(guān)注企業(yè)的資金安全性,若債務(wù)出險則對企業(yè)的項目銷售影響較大,保持企業(yè)平穩(wěn)運營是項目熱銷的基礎(chǔ)。當(dāng)前企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷一波優(yōu)勝劣汰,加上近幾年拿地集中度的提升,頭部企業(yè)銷售集中度提升,競爭也將更加激烈。
??2)城市發(fā)展及板塊分化,需要關(guān)注結(jié)構(gòu)性機會。優(yōu)質(zhì)城市仍有較大的購買力,可以關(guān)注價格快速復(fù)位的城市;同時部分弱二線及三四線城市也仍有一定的結(jié)構(gòu)性機會,特別是熱點經(jīng)濟圈的城市的稀缺板塊,打造出來的好產(chǎn)品,市場仍是會買單。
??3)產(chǎn)品力=銷售力,應(yīng)持續(xù)推動產(chǎn)品升級。當(dāng)前國家大力推進保障房體系的建設(shè),推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局。未來市場化的項目特別是改善型產(chǎn)品仍有較大的發(fā)展空間,產(chǎn)品力對項目熱銷的影響也將會越來越大,未來將“產(chǎn)品力=銷售力”,企業(yè)需加大產(chǎn)品的升級。
??4)關(guān)注項目保質(zhì)保量交付,強化深耕城市口碑。當(dāng)前的產(chǎn)品持續(xù)回歸居住屬性,企業(yè)交付需要保質(zhì),降低客訴。未來城市的深耕,除了提升企業(yè)自身的運營效率之外,客戶的滿意度也是企業(yè)深耕城市的基礎(chǔ),通過加強產(chǎn)品建設(shè)以及客戶服務(wù)建設(shè)提升口碑,強化競爭力。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 12023年中國房地產(chǎn)企業(yè)運營收入排行榜
- 22023年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜
- 32023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜
- 42023年11月中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌傳播力TOP100
- 52023年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜
- 6二手房周報 | 14城成交環(huán)比持平,杭莞反彈青島回跌
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- 92023中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行榜TOP100榜單發(fā)布
- 102023年10月中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌傳播力TOP100