[克而瑞]陽光城高周轉(zhuǎn)遭遇高存貨之變？

  分析師/CRIC研究中心   房玲

  銷售目標與利潤空間雙重承壓

  2014年上半年陽光城營業(yè)額約30.72億，同比小幅增長8.5%，股東凈利潤1.83億元，較去年同期增長30.2%。利潤增長跑贏營業(yè)收 入，主要得益于陽光城的成本控制。上半年陽光城合約銷售104.7億，同比增長20.3%，不得不說在今年的市場環(huán)境下，與大多數(shù)其他企業(yè)相比，陽光城增 速較好，展現(xiàn)出了企業(yè)的運營實力。但是從企業(yè)自身來講，速度還是有點慢了。全年300億的目標高懸于頭頂，上半年僅僅完成了1/3的銷售業(yè)績，下半年近 200億的銷售指標接近去年全年的銷售額，同時意味著下半年的月均去化接近33億元，與上半年相比要實現(xiàn)兩倍的增長，對于陽光城來說無疑是個較大的考驗。 8月來，也出現(xiàn)的局部銷售火熱的情況，但是價格普遍優(yōu)惠力度大，可以預見下半年企業(yè)要想實現(xiàn)目標，除了加大推貨量，價格策略也很重要。但是此舉勢必會對企 業(yè)后期利潤空間產(chǎn)生一定的影響。

  調(diào)整期企業(yè)擴張步伐放緩

  上半年，陽光城共取得三幅土地，一幅位于杭州，兩幅位于晉江，總建筑面積30.31萬平方米，同比減少78%。過去幾年，陽光城在土地市場一直 比較活躍，擴張勢頭迅猛，去年全年新增土地儲備建筑面積384.58萬平方米。而今年以來除了1月和4月分別在杭州和晉江拿地之外，截至8月底陽光城在土 地市場上再無動作?？梢钥闯鲭S著市場走勢的變化，激進如陽光城也開始放緩步伐進入盤整。截至上半年底，陽光城共有土地儲備約1000億，可以滿足未來 2-3年的發(fā)展所需。此外，考慮到存貨積壓風險和資金鏈壓力，拿地減少也是必然之舉。

  高周轉(zhuǎn)需警惕高存貨風險

  與眾多閩企一樣，陽光城采用高杠桿運作，在土地市場大規(guī)模擴張，再通過高周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)資金回流。此前陽光城提出基本保證從拿地到開盤平均周期在 6-8個月，但是隨著市場形勢的急轉(zhuǎn)直下，6-8個月開盤時間也是越來越具有挑戰(zhàn)性。從陽光城去年以來的新增項目來看，不少項目都超過8個月甚至一年都沒 能開盤。

  開盤周期的延長，使得企業(yè)項目進入銷售遇阻，而市場調(diào)整期銷售壓力增加，則導致項目開盤后的去化受阻，在雙重作用下，企業(yè)過去幾年激進的擴張所 帶來的隱患開始顯現(xiàn)。首先就是企業(yè)存貨量快速增長，2014年上半年末陽光城存貨達296億元，半年增長35%，同比增長109%。存貨的快速增長主要就 在于，一是緊隨存貨快速增長而來的就是存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)急劇下降，2014年上半年末企業(yè)年化存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)約0.17，同比腰斬，與2012年相比更是不到三 分之一，企業(yè)需要防范存貨持續(xù)積壓的風險。

  高杠桿下不斷借舊債還新債

  上半年陽光城的凈負債率高達488.88%，同比上浮高達284.8個百分點，如此高的凈負債率可以說是眾上市房企之首。盡管陽光城過去的負債 水平一直很高，但是如此高的指標在目前的市場調(diào)整期下還是讓人擔憂。從企業(yè)的的債務結(jié)構(gòu)來看，陽光城兩年內(nèi)的有息負債較多，導致上半年負債水平和短期償債 壓力的激增。上半年末陽光城的短期有息負債占比達44%，較2013年底增長11個百分點。而持有現(xiàn)金只有29億元，不到短期有息負債的34%。如果企業(yè) 銷售資金回流受阻，那么陽光城的債務壓力相當大，這就迫使企業(yè)不斷借新債還借債，而且借款期限都比較短。目前，企業(yè)借款大多為信托借款，期限普遍在1-3 年，陽光城的高負債決定了貸款方更愿意短期借貸，降低風險。在弱市下，陽光城的高負債儼然為企業(yè)的發(fā)展帶來了一些阻礙，上半年拿地的放緩也很可能受此影 響，從企業(yè)發(fā)展看，需要考慮債務結(jié)構(gòu)調(diào)整。

  進軍醫(yī)療尋求多元化突破

  2014年7月3日，陽光城發(fā)布調(diào)整公司組織架構(gòu)公告，宣布增設(shè)醫(yī)療健康事業(yè)管理中心等部門，負責公司醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域(醫(yī)療保健業(yè)、 醫(yī)療教育業(yè))的投資、運營，以及接受醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)委托從事醫(yī)院管理，提供醫(yī)院管理咨詢服務等業(yè)務。7月9日，陽光城發(fā)布公告稱擬出資2000萬元設(shè)立上海 威至博醫(yī)療投資管理有限公司，以進一步實施拓展醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)業(yè)務。自此陽光城正式進軍醫(yī)療領(lǐng)域。

  據(jù)陽光城董秘廖劍鋒介紹，目前陽光城正在招募專業(yè)的醫(yī)療人才、組建團隊。“未來公司進入醫(yī)療領(lǐng)域的方式選擇很多，可能是與公立醫(yī)院合作，也可能并購醫(yī)療產(chǎn)業(yè)基金或者建立新的分院，但目前還沒有具體的進展節(jié)點。”

  由于計劃生育政策的推行，國家將進入老齡化高峰，目前我國的社保體系還不夠健全，企業(yè)自發(fā)性的醫(yī)療介入對國家社保形成了一種補充；2013年國 務院連續(xù)出臺相關(guān)文件，把健康服務業(yè)的發(fā)展提升到國家戰(zhàn)略層面，同時鼓勵民辦醫(yī)療；房企如果能完善醫(yī)療對于企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)也大有裨益。2014年，房地 產(chǎn)市場不景氣，越來越多企業(yè)尋求多元化突破，陽光城進軍醫(yī)療很可能是看重醫(yī)療行業(yè)的發(fā)展前景和政策優(yōu)勢，同時，我們要注意到，醫(yī)療行業(yè)的利潤率相對房地產(chǎn) 更高。投身醫(yī)療或許能幫助陽光城尋找新的增長點，但是作為初涉醫(yī)療行業(yè)的企業(yè)，要想實現(xiàn)投資回報還需一段時間的前期投入，而回報期需要多久還要看企業(yè)如何 運作，如果是輕資產(chǎn)的模式則相對會快些。

   補充說明：此報告僅為企業(yè)業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關(guān)注！