[克而瑞]上實(shí)集團(tuán)的整合路：太子之爭(zhēng)下謀轉(zhuǎn)型

??綠地集團(tuán)已經(jīng)成為混改成功樣本，同為上海大型國(guó)企、同樣涉及房地產(chǎn)行業(yè)的上實(shí)集團(tuán)改革成為新焦點(diǎn)。伴隨著上實(shí)集團(tuán)旗下上實(shí)發(fā)展近期一系列定增、多 元化的動(dòng)作，上實(shí)系地產(chǎn)大整合再次跳入公眾視野。經(jīng)過(guò)今年定增以及進(jìn)一步的多元化轉(zhuǎn)型，上實(shí)發(fā)展獲得了上實(shí)系地產(chǎn)整合主體的地位的先機(jī)。

??“上實(shí)系”地產(chǎn)多平臺(tái)，大整合勢(shì)在必行

??上實(shí)集團(tuán)屬于上海最大的國(guó)企之一，歷經(jīng)30余年的發(fā)展，目前形成房地產(chǎn)、醫(yī)藥、基建、消費(fèi)品以及金融股權(quán)投資等五大核心業(yè)務(wù)，公司規(guī)模龐大，組織架構(gòu)復(fù)雜。

??就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，目前上實(shí)集團(tuán)旗下主要有三大平臺(tái)，包括上投控股、上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開(kāi)。由于三大平臺(tái)城市布局、產(chǎn)品特征相似，業(yè)務(wù)之間存在重疊，集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。上實(shí)系地產(chǎn)大整合勢(shì)在必行，而以哪個(gè)平臺(tái)為最終的整合平臺(tái)成為大家最為關(guān)心的問(wèn)題。

??根據(jù)上實(shí)發(fā)展今年11月發(fā)布的定增公告，可以看到上實(shí)發(fā)展已收購(gòu)上投控股100%股權(quán)。未來(lái)上實(shí)系整合主體之爭(zhēng)的主角將只剩上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開(kāi)。

??追溯上實(shí)系地產(chǎn)整合之路，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)城開(kāi)之間的平臺(tái)之爭(zhēng)已歷經(jīng)多個(gè)回合。從最初2007年上實(shí)集團(tuán)公開(kāi)承諾上實(shí)發(fā)展“太子”地位；到其后業(yè) 績(jī)不斷下滑，2010年被上實(shí)控股收購(gòu)63.65%股份而地位不明朗；再到2011年上實(shí)控股注資上實(shí)城開(kāi)，上實(shí)城開(kāi)以其積極的業(yè)務(wù)發(fā)展模式及不俗的業(yè)績(jī) 表現(xiàn)挑戰(zhàn)著上實(shí)發(fā)展的保守行事風(fēng)格，上實(shí)發(fā)展開(kāi)始屈居下風(fēng)；最后到2014年年初峰回路轉(zhuǎn)，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)東灘投資共同開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，涉足東灘項(xiàng) 目這一上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的關(guān)鍵資產(chǎn)再次明確其“太子”地位。加上此次定增收購(gòu)上投控股，至此，上實(shí)發(fā)展作為上實(shí)系地產(chǎn)整合主體的地位已相當(dāng)明朗。

??立足主營(yíng)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化行業(yè)地位

??相對(duì)于過(guò)去倪建達(dá)的上實(shí)城開(kāi)而言，上實(shí)發(fā)展前幾年業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)于保守，極少新增土地儲(chǔ)備，而專(zhuān)注于緩慢開(kāi)發(fā)既有土地儲(chǔ)備。不過(guò)近年來(lái)，在集團(tuán)內(nèi)部 的壓力以及資本市場(chǎng)的關(guān)注下，上實(shí)發(fā)展作風(fēng)有所轉(zhuǎn)變，僅就今年來(lái)看，上半年就先后完成了嘉定項(xiàng)目、長(zhǎng)沙項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，并以底價(jià)競(jìng)得重慶北碚區(qū)地塊，11 月底又大手筆以32.6億元競(jìng)得上海虹口區(qū)地塊，建筑面積12.7萬(wàn)平方米，此次定增還將納入6個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和 1個(gè)物業(yè)服務(wù)公司，可售貨值將增加40%。目前，公司現(xiàn)有未開(kāi)發(fā)的建筑面積247.4萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建面170.5萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充實(shí)，上實(shí)發(fā)展 主業(yè)布局也更為明朗。項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面亦穩(wěn)步增長(zhǎng)，上海金山海上納緹、上海青浦朱家角、湖州海上灣、成都海上海、青島國(guó)際啤酒城等多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)步推進(jìn)。

??反觀上實(shí)城開(kāi)，倪建達(dá)的離開(kāi)似乎對(duì)公司的發(fā)展有一定影響。從公司的半年報(bào)來(lái)看，目前項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少，且商品房和保障房?jī)纱髩K的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)集中度相當(dāng) 高，上海萬(wàn)源城占商品房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的75.6%，而保障房的銷(xiāo)售全部來(lái)自上海晶城，也就是說(shuō)目前整個(gè)公司的業(yè)績(jī)主要由這兩個(gè)項(xiàng)目支撐。在建項(xiàng)目也并不多，僅 有西安浐灞半島、城開(kāi)中心、上海晶城及莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目。

??過(guò)去上實(shí)城開(kāi)是改革派，上實(shí)發(fā)展是保守派。不過(guò)，如今上實(shí)發(fā)展逐漸打開(kāi)業(yè)務(wù)空間，積極新增土地、營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目，立足主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??聚焦新興產(chǎn)業(yè)，拓展業(yè)務(wù)多元化

??在立足主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，上實(shí)發(fā)展還積極尋求業(yè)務(wù)突破，近期提出一系列轉(zhuǎn)型，意欲升級(jí)主業(yè)，拓寬盈利和估值空間。就轉(zhuǎn)型而言，主要有三大方向：綠色地產(chǎn)、聯(lián)合辦公和互聯(lián)網(wǎng)+。

??首先是綠色地產(chǎn)。上實(shí)發(fā)展擁有譽(yù)德動(dòng)力、上海眾鑫建筑設(shè)計(jì)研究院、龍創(chuàng)節(jié)能等建筑領(lǐng)域解決方案提供商的股 份，同時(shí)通過(guò)此次定增，上實(shí)發(fā)展對(duì)龍創(chuàng)節(jié)能的股權(quán)將增至70%，借此進(jìn)入建筑節(jié)能領(lǐng)域，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)龍創(chuàng)節(jié)能擁有絕對(duì)控制權(quán)，能夠真正實(shí)現(xiàn)為其所 用，增強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及綠色節(jié)能能力，并能夠自主研發(fā)綠色建筑技術(shù)。

??其次是聯(lián)合辦公。上實(shí)發(fā)展聯(lián)合美國(guó)柯羅尼資本聯(lián)袂打造We+眾創(chuàng)空間，We+現(xiàn)已經(jīng)有5個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，包括 北京2家、上海2家和杭州1家，在管物業(yè)面積約1萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)今年年底實(shí)現(xiàn)6-8個(gè)城市3萬(wàn)平米以上物業(yè)布局。公司目前是市場(chǎng)唯一一個(gè)介入聯(lián)合辦公市場(chǎng)的 上市國(guó)企，打造We+優(yōu)勢(shì)明顯，坐擁國(guó)資背景，且集團(tuán)下有房地產(chǎn)資源，WE+可以低成本盤(pán)活存量或獲取新的項(xiàng)目空間；另外，與美國(guó)柯羅尼資本合作，資金層 面無(wú)虞，專(zhuān)心致力于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。目前來(lái)看，We+市場(chǎng)反應(yīng)較好，以上海金鐘廣場(chǎng)5樓旗艦店為例，面積達(dá)3400平米，共有350個(gè)工位，目前已租賃 超過(guò)270個(gè)，出租率達(dá)77%。

??再次是互聯(lián)網(wǎng)+。上實(shí)發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)+道路著力于其自身的醫(yī)藥資源，通過(guò)收購(gòu)北京復(fù)方科技公司整合電子處方、 合理用藥、藥品分發(fā)、服藥依從性管理等在線(xiàn)應(yīng)用，形成醫(yī)藥服務(wù)生態(tài)體系。目前已簽約北京7000多家藥店，并將向河北、山東等省擴(kuò)張。隨著中國(guó)社會(huì)老齡化 現(xiàn)象的加劇，未來(lái)社區(qū)醫(yī)療、城市醫(yī)療需求勢(shì)必增多，上實(shí)發(fā)展利用自身資源建立醫(yī)療服務(wù)體系，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，我們預(yù)期這一業(yè)務(wù)未來(lái)成長(zhǎng)空間較大。

??不管是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸進(jìn)入建筑節(jié)能領(lǐng)域，還是在整合自身優(yōu)質(zhì)資源的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)聯(lián)合辦公產(chǎn)品、做醫(yī)藥的互聯(lián)網(wǎng)+，都將對(duì)公司業(yè)績(jī)及資本市場(chǎng)的認(rèn)可度、市場(chǎng)估值的提升起到積極促進(jìn)作用。

??縱觀上實(shí)發(fā)展在集團(tuán)整合平臺(tái)爭(zhēng)奪上的始末，上實(shí)發(fā)展可謂用自身的努力上演了一出捍衛(wèi)“嫡”位大戲。從業(yè)績(jī)平平、資本市場(chǎng)關(guān)注度小到現(xiàn)在頻頻發(fā) 力、引領(lǐng)地方國(guó)企改革，不斷鞏固了在集團(tuán)內(nèi)的整合主體地位。當(dāng)然在其堅(jiān)守主業(yè)、拓展多元化業(yè)務(wù)的同時(shí)也存在一些隱憂(yōu)，比如產(chǎn)品差異化程度不高、創(chuàng)新業(yè)務(wù)回 報(bào)周期長(zhǎng)以及固有的國(guó)企效率不足等問(wèn)題，都將影響集團(tuán)整合進(jìn)度。集團(tuán)承諾的在2017年前完全解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的期限將至，上實(shí)發(fā)展這一整合主體責(zé)任重 大、任務(wù)艱巨，還需進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)、協(xié)調(diào)資源，以實(shí)現(xiàn)上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終大整合。