[克而瑞]陽光城布局幼教 “地產(chǎn)+教育”有N種玩法

??日前，陽光城集團旗下的全資子公司新陽光幼教投資管理有限公司宣布擬收購師匯優(yōu)創(chuàng)教育投資(北京)有限公司48%的股權(quán)，增資完成后新陽光幼教擬持有師匯優(yōu)創(chuàng)65%的股權(quán)，成為其控股股東。這是繼去年12月底陽光城宣布進軍幼教行業(yè)之后的首個大動作。

??從目前的行業(yè)狀況來看，房企跨界做教育已不再是什么新鮮事，萬科、碧桂園、海亮等都已經(jīng)把自己的觸角伸向了教育業(yè)，其中的原因不乏是收益可觀，以及看好教育行業(yè)的前景。陽光城做幼教的本意也是希望其能發(fā)展成為集團新的利潤增長點。

??二胎開放之后，幼教市場的潛力是巨大的

??2015年我國幼兒早教消費市場規(guī)模達到1395億元，而今年伴隨著二胎政策的正式落地，這個市場正在進一步擴大。據(jù)聯(lián)合國測算，中國未來每年 將新增100萬名幼兒，到2020年中國嬰幼兒數(shù)量將達到峰值，即2.61億左右，相應(yīng)的嬰幼兒商品消費、教育消費、娛樂消費、醫(yī)療衛(wèi)生等產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)計達 到14305億元。

??然而，現(xiàn)狀下我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還遠不能承擔(dān)新生兒高峰所帶來的壓力，其中幼兒園的短缺尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計，2007-2010年，北京約出生了46萬名新生兒，而2010年全市各類登記在冊的幼兒園總數(shù)為1266所，只能接受22.6萬名適齡兒童，學(xué)位缺口一半。目前在北京，無論是公立園還是私立園的招生季都大大提前，有的甚至提前到了前一年的冬天。幼兒園入學(xué)難、學(xué)費貴等問題也已經(jīng)成為了社會普遍問題。可以想象，二胎開放之后，這種現(xiàn)象將進一步加劇，社會對于幼教的需求已遠遠高出目前現(xiàn)有的供給。

??因此，陽光城決心跨界幼教也是看中了其巨大的市場潛力。陽光城在公告中已經(jīng)對師匯優(yōu)創(chuàng)未來三年的凈利潤做出了承諾：師匯優(yōu)創(chuàng)2016年的凈利潤 不低于1100萬元，2017年凈利潤不低于1500萬元，同比增長36.36%，2018年度 2000萬元，同比增長33.33%。相比之下，陽光城2015年前三季度的凈利潤為6.37億元，同比增長僅有7.27%，兩者增速相距甚遠。

??母公司支持，陽光城做教育具有先天優(yōu)勢

??陽光城的母公司陽光控股旗下的陽光教育集團本身就具備豐富的教育資源，陽光教育的業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋幼教(格林貝特)、K12教育(陽光國際學(xué)校)、 國際教育，以及高等教育(福州大學(xué)陽光學(xué)院)等。在校師生共14000人，其中本科生8300名，中小學(xué)生2900名，幼兒園在校生1000名。此外，陽 光教育還有在建及籌建的學(xué)校10所、幼兒園15所。

??母公司的教育板塊使得陽光幼教不必像其他房企一樣從零開始：首先，有品牌積淀；陽光教育已經(jīng)具備一定的品牌知名度，因此相對于萬科、碧桂園轉(zhuǎn)戰(zhàn)教育時的倍受外界質(zhì)疑，在這一點上，陽光幼教可以說是自帶品牌光環(huán)。其次，可實現(xiàn)資源的互補和共享；比如陽光學(xué)院中設(shè)有基礎(chǔ)教研部，這部分學(xué)生畢業(yè)后可以轉(zhuǎn)化為幼兒教育的師資力量。最后，便于形成產(chǎn)業(yè)鏈；從幼教到高等教育，再加上教育咨詢、文化活動等板塊的延伸，陽光城未來可能形成比其他房企更為完整的教育產(chǎn)業(yè)鏈。

??教育不只有學(xué)校，房企跨界教育各有所謀

??雖然目前已經(jīng)有諸多房企開啟了自己的教育板塊，但其側(cè)重點各自不同?？傮w來看，我們可以把房企做教育分為以下四類：

??第一類，K12教育 【代表企業(yè)：碧桂園、海亮】

??碧桂園和海亮主打的都是K12學(xué)校，即學(xué)校內(nèi)涵蓋從幼兒園到十二年級的學(xué)段。K12教育的最終目的是海外教育，企業(yè)看重的也是目前國內(nèi)越來越多的家長希望能夠讓孩子接受歐美教育的心理。

??碧桂園和海亮的教育板塊和房地產(chǎn)主業(yè)的關(guān)聯(lián)性較小，由于K12學(xué)校的學(xué)費較高，在選址、建設(shè)、師資及設(shè)備等各方面也均是從教育而非地產(chǎn)運營的角 度來考量，因此都是項目單獨運作。企業(yè)希望的是教育板塊能夠獨立盈利，并最終分拆上市(海亮教育已于2015年7月在美上市)。

??第二類，教育地產(chǎn) 【代表企業(yè)：新歐鵬】

??新歐鵬采用的是“房地產(chǎn)+教育”的模式，即教育綜合體，除了覆蓋全年齡段的學(xué)校，還有培訓(xùn)教室、少年宮、海外交流館等多種教育配套，業(yè)主的子女 享受優(yōu)先入學(xué)的權(quán)利。集團旗下的巴川中學(xué)在川渝一帶負有盛名，學(xué)校采用英國伊頓中學(xué)的模式，采用小班教學(xué)，且一直維持著較高的升學(xué)率，因此對于家長而言有 著極大的吸引力。

??該模式幫助集團實現(xiàn)了房地產(chǎn)主業(yè)和教育板塊的結(jié)合，雙方互惠互利，共同發(fā)展。目前，集團已經(jīng)將該教育城發(fā)展出3條細分產(chǎn)品線，未來可以在不同的 城市因地制宜，并且能夠像標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣迅速在全國復(fù)制。集團已經(jīng)提出了“331”戰(zhàn)略，即國內(nèi)聚焦北京、上海、重慶三3大直轄市，海外拓展歐洲、澳洲、 北美3個大洲，1個核心產(chǎn)品即為新鷗鵬教育城。

??第三類，差異化教育形態(tài) 【代表企業(yè)：萬科】

??萬科教育的產(chǎn)品種類較為豐富，重點發(fā)展的是一些國內(nèi)較為稀少的教育類型，包括社區(qū)內(nèi)部的四點半學(xué)堂、體量較大的萬科塾，以及一些專注于組織夏令營的戶外度假營地等。

??整體而言，萬科的教育板塊在很大的程度上是從項目配套的方面來考慮的，比如“四點半學(xué)堂”的定位是解決放學(xué)后孩子無人接、無人管的問題，完全可 以看作是小區(qū)的延伸配套服務(wù)。再比如，“萬科塾”雖然是私立學(xué)校，但其中還植入有普通住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，實際也是捆綁了房地產(chǎn)主業(yè)共同發(fā) 展。

??第四類，教育全產(chǎn)業(yè)鏈 【代表企業(yè)：陽光城】

??除了幼兒園，陽光幼教未來的目標(biāo)經(jīng)營范圍更為廣闊，具體還包括：對教育行業(yè)的投資(包含但不限于幼教產(chǎn)業(yè))，教育設(shè)備、文化用品、教具的研發(fā)、制造及銷售，教育咨詢，文化活動策劃。

??陽光城希望能夠從幼兒產(chǎn)業(yè)延伸到更多的教育領(lǐng)域，最終形成完整的幼教產(chǎn)業(yè)鏈，與房地產(chǎn)主業(yè)相輔相成。幼教產(chǎn)業(yè)一方面能夠為住宅和社區(qū)提高附加值，另一方面也能夠整合公司現(xiàn)有資源，增加利益增長點，提高集團在行業(yè)內(nèi)的競爭力。