[克而瑞]格力地產(chǎn)如何撐得起上海泗涇地王？

??5月11日，上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)兩宗土拍引起市場(chǎng)高度關(guān)注，其中一塊純住宅地由格力地產(chǎn)以總價(jià)19.65億元競(jìng)得，溢價(jià)率109%，樓板價(jià) 37674.7元/平方米。也就是說(shuō)，將來(lái)這個(gè)項(xiàng)目單價(jià)將高達(dá)六七萬(wàn)。雖然地塊本身?xiàng)l件優(yōu)質(zhì)，靠近地鐵9號(hào)線(xiàn)，與佘山高端別墅社區(qū)為鄰，同時(shí)受到大虹橋輻 射影響，板塊發(fā)展?jié)摿^大。但是，如果明年就賣(mài)這么高價(jià)恐怕很難有產(chǎn)品撐的起來(lái)！

??第一， 地塊限制較多。根據(jù)地塊出讓文件顯示，地塊建筑限高50米，容積率1.6，內(nèi)需5%的保障房，中小套型(多層住宅建面不大于90平方米、小高層住宅建面不大于95平方米、高層住宅建面不大于100平方米)住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。

??第二， 周邊目前價(jià)格和保本價(jià)相差甚遠(yuǎn)。概不論周邊二手項(xiàng)目的低價(jià)壓制，這塊地周邊有新加推的項(xiàng)目中，最高均價(jià)也僅三萬(wàn)出頭(如保利翡麗公館32000元/平方米、綠地云雅園30000元/平方米)。

??也就是說(shuō)，這項(xiàng)目的上市時(shí)間選擇需要更加慎重，另外從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，勢(shì)必要求產(chǎn)品打造偏向中高端住宅。格力地產(chǎn)旗下主要的房地產(chǎn)品正是中高端型，而且，公司方面也是可以不急于依靠該項(xiàng)目的加速開(kāi)發(fā)而實(shí)現(xiàn)回款的。

??(1) 地產(chǎn)板塊重組完成，國(guó)資委支持提升企業(yè)資金及拿地實(shí)力

??2015年1月，格力集團(tuán)將其持有格力地產(chǎn)3億股無(wú)限售流通A股無(wú)償劃轉(zhuǎn)至海投公司，并與5月完成交易，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊的重組。據(jù)了解，海投公司以產(chǎn)權(quán)管理、資本運(yùn)作及投融資業(yè)務(wù)為主業(yè)。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后，新國(guó)資平臺(tái)直接控股格力地產(chǎn)(控股51.94%)。對(duì)于格力來(lái)說(shuō)，在珠海國(guó)資委的股東支持下，企業(yè)不僅可獲得資金方面的顯著提升，而且拿地方面也擁有資源。

??2014年以前，格力地產(chǎn)在土拍市場(chǎng)上鮮有大動(dòng)作，而在2014年末，企業(yè)在土地市場(chǎng)重金投入，首入上海，連續(xù)高價(jià)拿下浦東前灘兩塊住宅地塊，溢價(jià)率分別為127%、93%。2015年年報(bào)顯示，目前格力地產(chǎn)主要布局在珠海、重慶和上海。此次重金再入一上海住宅地塊，一方面由于其在上海的土儲(chǔ)較少，在“重點(diǎn)布局”的戰(zhàn)略要求下，國(guó)資委也希望可以加大格力地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)的投資；另一方面，對(duì)于格力走出珠海，打造全國(guó)品牌知名度能起到顯著作用。

??(2) “3+2”產(chǎn)業(yè)新格局，港珠澳一體化建設(shè)利于業(yè)績(jī)釋放

??從格力地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局定位而言，公司在2015年年報(bào)中提出由房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的全面拓展以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)共同組成的“3+2”產(chǎn)業(yè)格局。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，工業(yè)注重跨區(qū)域的發(fā)展，并且搶先布局海洋、健康、金融、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)等極具潛力的產(chǎn)業(yè)。尤其在港珠澳一體化的建設(shè)下，企業(yè)可受益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的利好條件，不僅獲得公司現(xiàn)有區(qū)域資源的升值，而且可有效推進(jìn)旗下各產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速業(yè)績(jī)釋放。

??(3) 凈利率高達(dá)53.82%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要貢獻(xiàn)來(lái)源

??格力地產(chǎn)2015年的整體盈利水平顯著上升，尤其是凈利率高達(dá)53.82%，同比上升32.48個(gè)百分點(diǎn)。另外，營(yíng)收上升74%，整體毛利率41.51%，同比上升8.41個(gè)百分點(diǎn)。其中，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要收入來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)41.30%，同比上升8.85個(gè)百分點(diǎn)。

??債務(wù)能力方面，資本結(jié)構(gòu)良好，長(zhǎng)短期債務(wù)比有1.6，凈負(fù)債率雖高達(dá)128.43%，但對(duì)于國(guó)資背景企業(yè)來(lái)說(shuō)屬于合理水平。

??總結(jié)：不難看出，雖然格力地產(chǎn)正在堅(jiān)持實(shí)施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但是房地產(chǎn)板塊依然是其最重要的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅支撐了公司整體的收 入及盈利貢獻(xiàn)，并且格力的戰(zhàn)略實(shí)施也是基于其穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行橫向縱向產(chǎn)業(yè)鏈的拓展。在國(guó)企改革意見(jiàn)達(dá)成下，國(guó)資委的背景能對(duì)其拿地、資金及業(yè)務(wù)拓展 等方面形成實(shí)力保障。為了繼續(xù)拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司積極獲取一線(xiàn)城市項(xiàng)目及其他潛力城市的優(yōu)質(zhì)資源也是必要的。