[克而瑞]盤(pán)點(diǎn)：40家標(biāo)桿房企拿了多少高溢價(jià)地

??15年以來(lái)，房企重點(diǎn)布局一二線重點(diǎn)城市，爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。步入16年，房企在上海、北京、南京、蘇州等重點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，溢價(jià)成交屢見(jiàn)不鮮，地王記錄頻頻被刷新。未來(lái)，受房企戰(zhàn)略布局趨同、重點(diǎn)城市推地有限等因素影響，重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)成交或是常態(tài)。

??當(dāng)下，房企較為關(guān)心的不僅僅是哪里有優(yōu)質(zhì)地塊的問(wèn)題，溢價(jià)地塊該怎么取舍更加迫在眉睫。至此，我們以40家標(biāo)桿房企的拿地情況作為樣本，分析拿了哪些高溢價(jià)地，最后為房企提供“高溢價(jià)地怎么拿”的相關(guān)建議。

??一、40家標(biāo)桿房企高溢價(jià)拿地情況

??2015年以來(lái)，40家標(biāo)桿房企中，有23家房企拿過(guò)溢價(jià)100%的高溢價(jià)地塊，企業(yè)的表現(xiàn)主要如下：

??(1)碧桂園積極拿地，溢價(jià)地塊數(shù)量居首。

??(2)綠地深耕大本營(yíng)，高溢價(jià)奪一線地。

??(3)保利、融創(chuàng)重點(diǎn)城市聚焦戰(zhàn)略，重金奪地。

??除上述情況外，綠城、龍湖、榮盛、時(shí)代等企業(yè)則是以高溢價(jià)奪取單宗地塊，總價(jià)高達(dá)30億元以上，該情況大都是由于企業(yè)有強(qiáng)烈的市場(chǎng)拓展或市場(chǎng)占領(lǐng)需求。如時(shí)代拿下佛山金沙洲地塊刷新佛山雙料地王的記錄地塊，時(shí)代豪氣奪地的內(nèi)因是因?yàn)樵摰貕K可與其另一個(gè)項(xiàng)目時(shí)代水岸連片發(fā)展，形成規(guī)模效應(yīng)，后期定價(jià)空間較大。

??40家標(biāo)桿房企：保利地產(chǎn)、保利置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、朗詩(shī)集團(tuán)、金科集團(tuán)、中駿置業(yè)、越秀地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、合景泰富、禹洲地產(chǎn)、中國(guó)奧園、陽(yáng)光城、龍光地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華夏幸福、時(shí)代地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、花樣年

??二、標(biāo)桿房企高溢價(jià)地塊情況

??基于40家標(biāo)桿房企拿地情況，我們總結(jié)當(dāng)前幾家有代表性的標(biāo)桿房企的高溢價(jià)拿地情況：

??碧桂園：看好低總價(jià)地塊，區(qū)域組團(tuán)性布局提升產(chǎn)品售價(jià)溢價(jià)空間

??碧桂園是2015年-2016年4月期間奪取高溢價(jià)地塊最多的房企，碧桂園全年一年的高溢價(jià)拿地?cái)?shù)量超越往年水平，這主要是碧桂園在15年調(diào)整戰(zhàn)略，拿地?cái)U(kuò)張勢(shì)頭比較積極，高溢價(jià)地塊數(shù)量多達(dá)11宗，大大超出了企業(yè)前3年高溢價(jià)地塊總量。梳理其高溢價(jià)地塊發(fā)現(xiàn)主要有以下特點(diǎn)：一是看好低總價(jià)地塊。碧桂園11宗高溢價(jià)地塊總價(jià)在2-13億元之間，而5億元以下地塊數(shù)量多達(dá)9宗，僅1宗在10億元以上。此外，碧桂園高溢價(jià)地塊平均樓板價(jià)也較低，為4221元/平米，為40家典型房企平均樓板價(jià)較低的房企之一；二是高溢價(jià)率相對(duì)不高。碧桂園溢價(jià)地塊最高為198%，其余均在160%以下，說(shuō)明企業(yè)對(duì)待高溢價(jià)地塊相對(duì)還是比較謹(jǐn)慎的；三是區(qū)域組團(tuán)性布局，提升產(chǎn)品售價(jià)溢價(jià)空間。從高溢價(jià)地塊位置來(lái)看，碧桂園高溢價(jià)地塊多產(chǎn)生于企業(yè)組團(tuán)布局的區(qū)域，如鎮(zhèn)江句容“2016-2-06地塊A”，該地塊屬于碧桂園?翡翠華府項(xiàng)目，而企業(yè)在此之前已經(jīng)在句容布下了碧桂園?大學(xué)印象、碧桂園?伯爵山等項(xiàng)目。此外，還如東莞，15年全年，碧桂園在東莞拿下18宗地，共布下了厚街碧桂園、碧桂園鳳凰灣畔花園、清溪碧桂園、碧桂園翡翠花園等項(xiàng)目。由于企業(yè)項(xiàng)目打造為區(qū)域性大盤(pán)，加上組團(tuán)布局、多盤(pán)聯(lián)動(dòng)的發(fā)展藍(lán)圖，部分熱點(diǎn)地塊企業(yè)也不惜重金一舉奪下。況且，拉高地價(jià)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，已有項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)空間也會(huì)拉高。

　　綠地：看好一線重點(diǎn)城市，大舉進(jìn)攻北京辦公市場(chǎng)

　　綠地高溢價(jià)地塊數(shù)量?jī)H次于碧桂園，企業(yè)在高溢價(jià)拿地方面的策略是：一方面，企業(yè)看好一線重點(diǎn)城市，綠地9宗高溢價(jià)地塊中，在上海、北京2城市不下5宗，合計(jì)投入達(dá)78億，占高溢價(jià)地塊總投入的80%以上。此外，綠地為鞏固企業(yè)已有的發(fā)展版圖，還高溢價(jià)拿下合肥、鄭州等城市地塊。另一方面，重金奪取北京辦公地。綠地高溢價(jià)地塊投入約為93億元，其中，商辦地占達(dá)61%，且全部位于北京大興區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年12月以來(lái)，綠地在北京大興區(qū)連奪5宗商辦用地，總投入約109億元。其中，產(chǎn)生了3幅高溢價(jià)地塊。此次高溢價(jià)奪地的原因主要是企業(yè)在北京的辦公市場(chǎng)有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，曾多次與北京市政府企業(yè)合作，也多次給大型企業(yè)在京定制辦公總部大樓，如錘子、阿里等企業(yè)。此次大舉在北京大興區(qū)奪地，為企業(yè)進(jìn)一步進(jìn)攻北京辦公市場(chǎng)的埋下籌碼。

　　保利、融創(chuàng)：發(fā)展戰(zhàn)略聚焦重點(diǎn)城市，高溢價(jià)奪地深化區(qū)域性布局

　　保利地產(chǎn)(下文簡(jiǎn)稱保利)和融創(chuàng)兩這家企業(yè)在高溢價(jià)拿地方面戰(zhàn)略比較相似，二者傾向于搶奪一二線重點(diǎn)城市高總價(jià)地塊。正是因?yàn)槿绱?，高溢價(jià)地快總價(jià)也比較高，導(dǎo)致拿地投入較多，其中保利尤甚，163億元重金取得6宗高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率多超150%。融創(chuàng)也不例外，合肥兩宗地溢價(jià)率超400%。這主要是由于：一方面，保利、融創(chuàng)聚焦城市發(fā)展戰(zhàn)略，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企趨同布局市場(chǎng)較好的重點(diǎn)城市，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。盡管如此，保利、融創(chuàng)兩家企業(yè)的產(chǎn)品溢價(jià)能力、營(yíng)銷能力較強(qiáng)，對(duì)高溢價(jià)地塊操盤(pán)有較高的信心；另一方面，從企業(yè)自身情況來(lái)看，保利則主要是源于拿地態(tài)度積極，保利2015年全年拿地投入645億元，較2014年拿地投入增長(zhǎng)50%。2016年1-4月更是較同期大幅增長(zhǎng)239%。而融創(chuàng)則更多的是強(qiáng)化布局新進(jìn)入城市。此前通過(guò)與綠城合作，融創(chuàng)增添了不少長(zhǎng)三角合作發(fā)展的機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，融創(chuàng)也在不斷強(qiáng)化長(zhǎng)三角市場(chǎng)的布局，2015年，融創(chuàng)新進(jìn)入了南京、合肥等城市，其中合肥、南京通過(guò)招拍掛所拿地塊全是高溢價(jià)地塊。

　　三、 建議

　　一般來(lái)說(shuō)，高溢價(jià)地塊具備地理位置優(yōu)越、開(kāi)發(fā)前景好、溢價(jià)空間大等優(yōu)點(diǎn)，房企爭(zhēng)搶高溢價(jià)地塊也正是基于以上種種利好。盡管如此，由于房企自身情況各異，其在對(duì)待高溢價(jià)地塊的取舍也不一。在抉擇時(shí)，我們建議房企考慮以下幾個(gè)方面：

　　一是高總價(jià)、大規(guī)模地塊要謹(jǐn)慎，避免資金套牢、去化風(fēng)險(xiǎn)。這塊風(fēng)險(xiǎn)不用多說(shuō)，想必所有房企都有慎重考慮?！案呖們r(jià)+高溢價(jià)”的結(jié)果向來(lái)就是誕生地王，一般追求全國(guó)規(guī)模化發(fā)展的房企，避免拿這類地，因?yàn)橘Y金占用太大，后期現(xiàn)金回流也不一定會(huì)好。

　　二是攜手資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作方拿地，減小資金、運(yùn)作壓力。合作拿地?zé)o疑是當(dāng)下?lián)尩氐拇笳?，大家分?dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，賺得了銷售增長(zhǎng)，還擴(kuò)大了品牌影響力。但資源優(yōu)勢(shì)度的耦合也是需要天時(shí)地利人和，否則友誼的小船說(shuō)翻就翻。

　　三是高溢價(jià)地塊對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)能力要求高，房企對(duì)自身產(chǎn)品溢價(jià)有足夠的信心。高溢價(jià)地塊肯定會(huì)拉高產(chǎn)品銷售價(jià)格，項(xiàng)目后期的售價(jià)提升有賴于該區(qū)域市場(chǎng)的行情、企業(yè)自身的產(chǎn)品能力等方面的復(fù)雜因素，尤其是市場(chǎng)行情這塊因素變動(dòng)性較大，政策性調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖。