[克而瑞]金茂商業(yè)要上市 寧高寧還需要做什么？

　近日，中化集團旗下房地產和酒店業(yè)務平臺——中國金茂啟動戰(zhàn)略升級，也是從中糧集團調任中化集團董事長寧高寧的首次公開亮相，表示將在“輕重并 舉，創(chuàng)合創(chuàng)新”的戰(zhàn)略指引下，通過資產管理強化收益，通過輕資產輸出等方式快速擴大業(yè)務規(guī)模，并以旗下四條標桿產品線為核心，打造標桿項目，努力成為“中 國品質商業(yè)地產引領者”。

??同時，會上也給出了金茂商業(yè)未來的發(fā)展路線及上市時間表，到2018年實現管理面積200萬平方米，確保所管理資產具有良好的業(yè)績表現，早日具備上市條件，擇機進軍資本市場。

??金茂的輕資產模式將以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經營模式為輔的資產管理輸出模式，而強大的運營能力是實現資產管理業(yè)務的基礎。目前，中國金茂商業(yè)板塊的運營情況究竟如何？我們從其過往業(yè)績中，可以大致看出其商業(yè)運營的能力。

??一、金茂商業(yè)：體量較小，目前還處在初級階段

??中國金茂在2016年1月克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年房地產企業(yè)商業(yè)運營能力TOP20》排行榜上位列第7名，而排在金茂前面的6家房企中有三家為內地企業(yè)，分別為萬達、華潤、大悅城。因此，我們將金茂與這三家內地領先的典型房企在商業(yè)租賃收入方面進行對比分析。

??從4家典型企業(yè)投資物業(yè)的租賃收入來看，中國金茂該板塊僅有12.53億元的收入，與內地其它三家典型涵蓋 商業(yè)地產的房企相比明顯較少。而租金在總收入中的占比來看，中國金茂僅為7%，相對占比較低。同時值得注意的是，金茂的這12.53億元租賃收入是包含了 寫字樓與商業(yè)的，這其中絕大部分都是來自寫字樓的收入貢獻，而零售商業(yè)方面由于已開業(yè)的項目數量較少，因此貢獻較為有限。

??從中國金茂自身的情況來看，銷售物業(yè)及一級土地開發(fā)收入150.33億元，占總營業(yè)額的81%，為企業(yè)主要收入來源；酒店經營收入18.96億元，占比10%；商務租賃及零售商業(yè)運營收入12.53億元，占比雖然僅為7%，但同比增長幅度最大，達到了7%。

??因此，中國金茂的商業(yè)事業(yè)部體量還比較有限，雖然目前來說，還是一家以銷售物業(yè)及酒店經營為主的地產開發(fā)公司，但未來商業(yè)運營的增長可期。

??二、商業(yè)項目：在運營項目較少，大多還在籌建中

??從目前中國金茂官方披露的信息來看，其旗下在運營的商業(yè)項目還較少，大多在籌建中。金茂商業(yè)的四條標桿產品線包括城市級商業(yè)、旅游地產商業(yè)、商務配套商業(yè)以及社區(qū)商業(yè)。而根據中國金茂2015年年報顯示，目前在運營的商業(yè)項目僅有南京金茂匯、上海J?LIFE、三亞J?LIFE、麗江J?LIFE四個項目，其它大多還在籌建當中。

??金茂商業(yè)的大多項目都與旗下高端住宅、酒店、寫字樓等其它物業(yè)搭配布局，同時這也符合中國金茂最新要實行的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略，即“銷售+持有+ 金融+服務”。但是，未來金茂商業(yè)在擴大規(guī)模的過程中要做輕資產輸出，或做獨立的購物中心，那么或將失去多種旗下資源的支持，因此在這個發(fā)展的過程中還充 滿了未知性。

??三、擴張模式：輕重并舉，實現“輕資產”輸出

??金茂商業(yè)要實現商業(yè)板塊規(guī)模的迅速擴大，在2018年達到資本化的基礎。那么在短短的2年時間內，傳統(tǒng)的方式是很難達到這個目標的，必須要實現 “輕資產”輸出。因此，金茂表示“將輕重并舉，加大輕資產運營模式，重點甄選5-8家大中型國企進行深度合作，以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資 經營模式為輔的資產管理輸出模式，實現商業(yè)資產價值最大化?！?/p>

??這個戰(zhàn)略思路讓我們聯想到內地正在“輕資產”模式下奔跑的萬達和寧高寧一手打造的大悅城。

??商業(yè)龍頭萬達的輕資產模式有兩種。第一種，與項目持有者合作。萬達商業(yè)負責項目管理和運營管理，項目持有者 負責土地和資金，最后，萬達物業(yè)在扣完所有管理和運營支出之后，與項目方按3∶7的比例分享凈物業(yè)收入。第二種，與金融平臺合作。萬達商業(yè)將5個購物中心 打成一個資產包，放在金融平臺上募資，合作方進行項目投資，萬達商業(yè)負責建設、運營、管理，最后以凈物業(yè)收入和合作方分成。

??大悅城在2015年底首個輕資產模式在天津落地。根據官方的透露，大悅城輕資產合作在談的條件為5%的項目溢價加5%的租金收入，整體來看還是以管理輸出、商業(yè)運營、收益共享的形式。

??而從這一次發(fā)布會上可以看出，寧高寧不僅為金茂帶來了商業(yè)板塊的具體戰(zhàn)略思路，同時也帶來了相應的商業(yè)與資本資源。一方面，輕重并舉與創(chuàng)新突破的戰(zhàn)略方針與大悅城較為相似，頗具“寧氏”特色。另一方面，現場中國金茂與青島奧帆廣場、時尚集團的戰(zhàn)略合作，以及資本界人事的現身，都說明了寧高寧為金茂商業(yè)帶來的不僅是商業(yè)戰(zhàn)略，還有商業(yè)與資本方面的資源。

??那么最終金茂商業(yè)能否在輕資產戰(zhàn)略下迅速的擴大規(guī)模，對于其團隊商業(yè)運營能力還有比較大的考驗。

??四、結語

??這次戰(zhàn)略升級距離上次中國金茂宣布由“地產商”轉型為“城市運營商”已經過去了7個月的時間，金茂在這個轉型方面的動作并不算快，而剛剛成立2年的金茂商業(yè)，獲取將承載了集團轉型“城市運營商”的重要使命。

??發(fā)布會上，李從瑞表示，“金茂商業(yè)將發(fā)揮中國金茂在金茂酒店資產上市、資產證券化等成功經驗與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業(yè)資產 的早日上市?！币虼?，對于金茂來說,，未來搭建的銷售型物業(yè)開發(fā)與持有型物業(yè)運營的多板塊上市平臺，將繼續(xù)提升企業(yè)整體估值，同時實現低成本融資和穩(wěn)健擴 張。

??由于當下商業(yè)地產過剩以及電商的沖擊，未來金茂商業(yè)除了要進行突破性創(chuàng)新之外，還需加強與母公司其它資源的相互借力發(fā)展，如金融、銷售物業(yè)、一級土地開發(fā)等方面。

??面對金茂商業(yè)的這條上市之路，時間緊迫，但寧高寧要做的可能還有很多。