[克而瑞]上市房企中期業(yè)績會小結(jié) (上)

??2016年，上半年的地產(chǎn)市場處在 “漲聲一片” 的情緒當中，在外部銀子多多和“資產(chǎn)荒”的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售情況和盈利能力都有了顯著的提升，房企的拿地動作也隨之不斷加快。在重點房企公布業(yè)績之前, 我們先來看看截至8月21號，各大房企的具體表現(xiàn)如何？哪家房企的業(yè)績會又值得一去？

??一、業(yè)績總結(jié)

??◆ 銷售火爆，超額完成年初目標

??延續(xù)了15年下半年的市場熱度，16年上半年對于房企來說可謂是個豐收年。截至8月21號，房企大部分合同銷售都創(chuàng)下歷史新高，同比增幅超過50%。借著火爆市場的東風，房企表現(xiàn)大多超出銷售預(yù)期，半年即完成全年銷售目標逾六成，其中碧桂園、新城發(fā)展、旭輝地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)更直接上調(diào)了全年銷售目標。

　　◆盈利上升，加速去庫存

　　受益于房價整體飆升，部分房企毛利率有不同程度上升，如龍光、龍湖、旭輝以及新城。其他房企則趁房市回暖、成交量普遍上升的時機加速去化三四線城市物業(yè)，雖毛利率受到一定影響，但優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一定程度上消除了未來存貨周轉(zhuǎn)的隱患，暫時性以量換價也不失為好計策，典型房企如處在剔除三四線存貨階段的遠洋地產(chǎn)。

　　表現(xiàn)頗值得一提的是旭輝，合約銷售、確認收入同比增速大幅領(lǐng)跑行業(yè)的同時毛利率也不落下，在成本上嚴格控制土地支出、降低融資開銷，同時積極營銷、并提升產(chǎn)品溢價能力，27.1%的毛利率表現(xiàn)在物業(yè)銷售業(yè)務(wù)占比大的房企中頗為靚麗，是規(guī)模和盈利兩手抓的標桿。

　　另一家典型房企當代置業(yè)，雖然由于收入結(jié)算重心從北京轉(zhuǎn)至長沙和武漢，導(dǎo)致毛利率下滑較多，但通過嚴格管控銷售和行政支出，仍基本保住了凈利潤根據(jù)地的擴張，在16年上半年去化大軍中應(yīng)算交出了一份不錯的成績單。

　　◆聚集一二線，“舊改”+“合作”

　　2016年土地市場也相當火熱，房企加快拿地節(jié)奏，地王頻出。在整體飄紅的大環(huán)境下，城市間分化加劇，一線及重點二線城市在樓市調(diào)控下仍難降溫，房企也爭先恐后地來到熱點城市搶一杯羹，如龍光地產(chǎn)繼續(xù)堅持深耕深圳及周邊珠江三角洲地區(qū)的策略，當代置業(yè)聚焦京津冀及長三角的一線及強二線城市，碧桂園也在“農(nóng)村”包圍“城市”的進程上前進了一大步，主抓一線城市周邊、二線城市近郊和三四線城市中心。

　　由于地價飆升超出預(yù)期，企業(yè)拿地負擔越來越重，越來越多房企開始以合作方式共同拿地并進行項目開發(fā)，一方面降低了成本負擔，另一方面也分散了一定風險，如綠地、雅居樂和平安、寶豐資本合作開發(fā)南舊金山項目，除了上述優(yōu)勢外更能獲益于平安在融資渠道的便利。爭取舊改項目也是降低土地支出的一個新方向，尤其在深圳的地方房企，由于正常招拍掛的土地供應(yīng)稀缺且價格高不可及，舊改項目便成為重要拿地渠道。

　　雖然土地市場大環(huán)境非?；馃幔蠖鄶?shù)房企依然保持了審慎的拿地態(tài)度，緊隨政策、經(jīng)濟環(huán)境變化來調(diào)整拿地策略，即使在一二線城市也盡量追求低溢價，保證足夠的利潤空間來應(yīng)對未來風云變幻。例如龍湖地產(chǎn)，一直以來持防守策略，避免過于激進，追蹤一二線城市價格洼地來實現(xiàn)在周期更替中的長久不衰。在上述房企中，拿地較為激進的僅碧桂園和中駿置業(yè)，碧桂園上半年拿到了武漢單價地王和溫州總價地王，中駿置業(yè)為在這趟地王潮中加速擴張更定下了凈負債率100%的上限。

　　◆貨幣環(huán)境寬松，借貸成本下降

　　上半年融資環(huán)境寬松，房企的平均借貸成本基本都下降了1個百分點左右，借貸負擔大大下降，幾乎所有房企都成功用低成本境內(nèi)債務(wù)替換了高成本境外債務(wù)，一些借了永續(xù)債的房企也計劃趁這個大好時機解決掉手中的燙手山芋，如碧桂園上半年已還清超過30億，業(yè)績會上也稱下半年將一并還掉剩下的166億永續(xù)債。而從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，凈負債率大幅上升或下降的都大有人在，一些房企由于項目擴張而融資，如當代置業(yè)；其他則在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時加快了現(xiàn)金回款率，如奧園地產(chǎn)。

　　二、業(yè)績會問答風云榜

　　今年投資者的問題大多集中在公司的財務(wù)狀況以及項目推進層面。在財務(wù)層面上，今年隨著大環(huán)境中貨幣“大水漫灌”和信貸政策寬松的影響，各家公司的融資成本都有了進一步的下降。然而由于人民幣貶值預(yù)期，各家公司都在利用可能的工具，或提前贖回美元港元債務(wù)，或利用匯兌工具，以減少由于匯率浮動造成的財務(wù)損失。在項目層面，一線城市繼續(xù)一枝獨秀，然而二線城市的房市卻出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面，房企在一線城市、重點二線城市的布局和推進以及三四線城市的去庫存進度繼續(xù)成為分析師聚焦的核心。

　　本次獎項將對8月21日前舉行半年業(yè)績會的各家公司做一個綜合盤點，從分析師的觀感和管理層的回答兩個角度出發(fā)，挖掘出各家房企在投資者關(guān)系工作上的亮點，為大家評選出最佳互動獎和最佳形象獎兩個獎項，希望這些信息能給各家房企在進行投資者關(guān)系工作時提供一個有益的借鑒。

　　最佳互動獎 — 遠洋地產(chǎn)、碧桂園

　　1、遠洋地產(chǎn)

　　真正的武林高手，往往面對不同的對手，都能在多變的險境中輾轉(zhuǎn)騰挪，游刃有余。遠洋地產(chǎn)的管理層在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，面對來自分析師的各種問題，或咄咄逼人，或角度刁鉆，都能利用自身深厚的行業(yè)積淀和管理層的精誠配合，深入淺出，妙語連連，彰顯出管理層對于企業(yè)優(yōu)異業(yè)績的滿滿信心和與資本層面溝通的充分準備，著實令參會者印象深刻。

　　Q：公司從2010年以后，從不同指標來看更大感覺是迷失，各方面謹小慎微，但反映不到指標上，在這么多公司是盈利和股價跌最多的，公司是否體制方面有問題？盈利還有機會放出來嗎？

　　A：2010年到2013年這個階段，是遠洋的股權(quán)結(jié)構(gòu)面臨重大變化的階段。此前的20年，遠洋都是在原股東中遠的體系之下，在發(fā)展戰(zhàn)略、公司治理、企業(yè)文化方面，與中遠的聯(lián)系比較緊密。從2010年開始，由于股東變更，我們相應(yīng)制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略，也順應(yīng)行業(yè)變化進行了一系列的調(diào)整。我們認為，公司在調(diào)整階段需要更加穩(wěn)健一些。

　　同時，2010到2013年這個階段，也是行業(yè)整體發(fā)生重大轉(zhuǎn)折和變化的時期，我們更多著眼于在行業(yè)巨變中保持公司正常發(fā)展。因此，我們在指標上并不是疾風暴雨式的，并不追求名義上的高增長，而是保持了穩(wěn)健的態(tài)度。例如那種使用八、九倍杠桿的資金去拿地的方式，我本人并不贊同。

　　今年的中期業(yè)績，盡管在營業(yè)收入上表現(xiàn)不盡如人意，但我個人反而是非常樂觀的。公司已經(jīng)渡過了最艱難的調(diào)整期，各項指標都會逐步向好，在業(yè)績指標上也會逐步體現(xiàn)。

　　Q：人壽進來這么多年了，安邦剛進來，就一兩塊地合作，雙方能否說一下后續(xù)會怎樣進行合作？兩位大股東進來公司連回購保護股價都不行了，兩位有什么看法？

　　A：大多數(shù)公司買地的錢沒多少，但還是大膽買地，但讓我使用8倍9倍的杠桿，我是做不到的。你提的問題我們回去好好反思，爭取下個十年能表現(xiàn)得好點。一方面我們要培養(yǎng)企業(yè)的獨立性，如果完全依附于某個股東，咱們行業(yè)也有很多新的熱點，家長如果也有想法，家里就會亂，人壽和安邦都是國際化的公司，有他們投資的定義。發(fā)展慢、困難的時候家長就多管管，發(fā)展好的時候孩子就自主拓展，哪個公司最聽話，哪個公司肯定沒做好，這都是兩方面要看的。

　　中國人壽：作為中國人壽，在09年入股遠洋以來還有兩次增持，這是人壽對遠洋的認可，堅持長期穩(wěn)健的資金投資要求，所以我們在和遠洋合作當中，從投資方面我們還是保持一些定力。指標不理想我們也知道是因為前段時間做了調(diào)整，沒有在指標上反映出來，我們在合作上還是很多的，比如不斷加大投資，在發(fā)債上支持，在不動產(chǎn)合作開發(fā)，包括在河南即將落地的項目，也有一塊養(yǎng)老項目的合作，待建業(yè)務(wù)中的四個項目也會有合作，也在溝通和積極擴展，從大股東支持合作方面，應(yīng)該算是涵蓋了各個方面。人壽是金融機構(gòu)，不動產(chǎn)的開發(fā)是我們的短板，遠洋是專業(yè)的，雙方希望利用好各自的優(yōu)勢，在不動產(chǎn)投資布局上借助遠洋的專業(yè)為我們進行配置，對遠洋來說也是大股東提供的支持。

　　安邦保險：安邦非?？春眠h洋的管理團隊、股權(quán)結(jié)構(gòu)和運營，遠洋成立23年，運營一直穩(wěn)健，房地產(chǎn)無論從政策和市場層面，可能短期有一些好的表現(xiàn)，可能會陷入投資的周期和低谷，如果失敗了幾次，對于長期投資的金融機構(gòu)是不愿意看到這樣的情況，我們不期望暴利和抄底，遠洋符合安邦長期持有的投資預(yù)期。

　　同時參會的管理層中不僅僅有傳統(tǒng)的首席執(zhí)行官，首席財務(wù)官，投資關(guān)系總監(jiān)，遠洋地產(chǎn)的兩位股東(人壽和安邦)在董事會里面的執(zhí)行董事也在問答環(huán)節(jié)中扮演著積極參與者的角色。用 “家長”和“學習好的孩子”來比喻大股東和遠洋之間的合作關(guān)系，足以體現(xiàn)大股東和管理層之間的相互信任和精誠合作，同時董事長虛懷若谷的態(tài)度，對投資者提出的問題提出“好好反思”，也令投資者對公司內(nèi)部的治理充滿希冀。

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　　2、碧桂園

　　碧桂園今年的表現(xiàn)可以用 “春風得意馬蹄疾” 來形容。無論是國內(nèi)的合同銷售業(yè)績還是國外的產(chǎn)業(yè)布局，都取得了長足的進展。面對投資者對于其之前毛利率的疑惑，管理層開誠布公，對自己在2011年的過快擴張造成毛利率承壓的教訓(xùn)做了總結(jié)和歸納。并強調(diào)自己之后的增長都是“有質(zhì)量”的增長，不會再走為了擴大規(guī)模而犧牲毛利率的老路。追求完美，永不止步！

　　Q：這是一個關(guān)于毛利率的問題，2013年毛利率有過增長，之后的毛利率就下降了？這一次增長和上次有什么不同，會不會延續(xù)之前毛利率先升后降的情況？

　　A：2013年翻倍增長帶來毛利的下降。這對于我們土地的選擇有更多的經(jīng)驗和教訓(xùn)。當時貨量太多，財務(wù)承壓?，F(xiàn)在我們推行的就是成就共享和同心共享，所有項目從14年的10月份開始的都是盈利的。管理層強制參股和跟投項目，其中353個項目全部盈利。凈利率12.5%，今天數(shù)字還在上升。今年上半年的毛利是21%，這已經(jīng)是公司的最低點。今年的確認收入主要是下半年和明年出現(xiàn)的。對每一塊地都要跟投，強制跟投和自愿跟投相結(jié)合。提升了產(chǎn)品的競爭力，面對市場客戶的需求。我們有勞斯萊斯的產(chǎn)品，同時也有在惠州做深圳外溢的盤，一般平均是5.3個月完美開盤。我們管理層提出三個持續(xù)，三個完美(開盤完美，交樓完美，收官完美)，兩個目標(價值雙響，口碑相傳)的概念并將繼續(xù)維持。

　　除了在常規(guī)的銷售業(yè)績公告和問答環(huán)節(jié)之外，不論是在會場之外還是在會場之內(nèi)，碧桂園都對自己馬來西亞的森林城市項目不遺余力地進行宣傳。甚至在分析師會議結(jié)束之后，碧桂園董事長莫斌先生還在會場上熱情邀請各位分析師去到碧桂園的森林城市項目實地考察走訪，“你們只有實地看到這個項目才知道它有多好”?？梢姽芾韺訉@一海外項目的重視程度和十足信心，值得資本市場的期待。

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　　最佳形象獎 — 龍湖地產(chǎn)

　　在市場的起起落落中，龍湖就像一個久經(jīng)風霜的老將， 沒有一騎當千的架勢，卻有著老驥伏櫪的沉著與冷靜。龍湖地產(chǎn)的董事長吳亞軍女士說，龍湖地產(chǎn)就是只是做一個“中等生”就好了，我們在市場中就是要保證不墊底。然而面對行業(yè)的風云變幻，龍湖一直堅持著謙虛穩(wěn)健，目光長遠的防守式作風，“十年磨一劍”的態(tài)度不僅僅給龍湖自身帶來令人矚目的銷售業(yè)績，更在投資者心目中留下了“穿越周期的贏家”的美譽。

　　Q：龍湖是穩(wěn)健性選手，這一次提高銷售目標提高大，背后是什么原因？這是不是代表龍湖之后的原則會有變化？

　　A：龍湖穩(wěn)健增長的原則是沒有變化的。7月底完成473億的銷售額，620億對我們來說是一個穩(wěn)健的目標，這是根據(jù)市場和行業(yè)的決策。未來幾年中，政策向好，一些核心城市會出現(xiàn)反向調(diào)控，但是我們保持穩(wěn)健的策略不變?？傮w上的可售貨值提高，去化率提升至60%。風格上沒改，總體穩(wěn)健。我們會堅持和市場節(jié)奏一致，比如龍湖的蘇州項目，就是沒有按照周圍的盤慢售或惜售。我們堅持正常銷售，反而避開政府的調(diào)控措施。結(jié)果就是蘇州的去化率高于同業(yè)者。市場從來不是一帆風順，我們就希望順境逆境都不要過于波動。

　　Q：分紅派息方面，有沒有調(diào)整派息政策變化？

　　A：我們注重分紅的穩(wěn)定性。我們已經(jīng)在租金方面有20億的租金收入做保證，分紅有提高的空間，具體之后會進行溝通。

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　　在穩(wěn)健地做好龍湖地產(chǎn)原有的三大優(yōu)勢：住宅、商場和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理之外，龍湖同樣在尋求新業(yè)務(wù)的拓展，其中今年成立的創(chuàng)新事業(yè)部就計劃在長租公寓和近年的熱點聯(lián)合辦公上面一展拳腳。其中新增的公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”在北京上海和成都已經(jīng)開始了自身的布局，計劃從社交生活娛樂方面挖掘新的利潤增長點。

　　總而言之，一場成功的業(yè)績發(fā)布會，一方面要有企業(yè)業(yè)績硬實力的支撐，另一方面也是管理層，IR和PR通力合作的最終結(jié)果。 作為一家獨立的第三方分析機構(gòu)，我們希望企業(yè)下半年經(jīng)營中，把握市場銷售的動向，利用寬松的融資環(huán)境，取得企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展，也希冀在未來的年報季中看到更加異彩紛呈的業(yè)績發(fā)布會。