[克而瑞]特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼 看房企如何搭上這班順風車

??從機遇的角度而言，房地產(chǎn)與特色小鎮(zhèn)有著密切的關(guān)系。尤其在政府大力推進特色小鎮(zhèn)的條件下，企業(yè)可充當建設(shè)者、運營者，甚至是發(fā)起者。但是鑒于特色小鎮(zhèn)還是一個比較新型的模式，目前其建設(shè)和運維大部分還是以政府為主導(dǎo)，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項目，后期能否成功，這依然還要考驗房企在規(guī)劃設(shè)計、運維理念等方面的創(chuàng)新能力。

??那么，“特色小鎮(zhèn)”和其他類型的政府項目到底有什么區(qū)別呢？

??我們在本專題報告中將首先從概念層面進行明確的區(qū)分；其次，從特色小鎮(zhèn)運作中政企合作模式，通過已有的政企合作模式結(jié)合特色小鎮(zhèn)進行借鑒分析；最后，以具體案例綜合分析企業(yè)怎樣克服合作過程中的難題，發(fā)揮自身優(yōu)勢從中盈利，以及需要注意一些事項。

??一、背景

??近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發(fā)展，尋求新的盈利增長點，其業(yè)務(wù)也逐步向金融、養(yǎng)老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發(fā)展思路。

??1、 國家政策大力支持，巨額投資規(guī)模蘊藏機遇(略)

??2、PPP項目擴張迅速，房企參與小鎮(zhèn)建設(shè)可期(略)

??二、特色小鎮(zhèn)概況

??1、特色小鎮(zhèn)的概念

??特色小鎮(zhèn)不是傳統(tǒng)意義上的“鎮(zhèn)”，它既不是行政區(qū)劃單元上的一個鎮(zhèn)，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一個區(qū)，而是一個集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型聚落單位，是以產(chǎn)業(yè)為核心，以項目為載體，生產(chǎn)、生活、生態(tài)互相融合的一個特定區(qū)域。

??特色小鎮(zhèn)既可以是大都市周邊的小城鎮(zhèn)，又可以是較大的村莊，還可以是城市內(nèi)部相對獨立的區(qū)塊和街區(qū)，其中部分服務(wù)功能可以和城市共享。特色小鎮(zhèn)的核心是特色產(chǎn)業(yè)，一般是新興產(chǎn)業(yè)，如私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、創(chuàng)意設(shè)計、大數(shù)據(jù)和云計算、健康服務(wù)業(yè)，或其他智力密集型產(chǎn)業(yè)。

??2、特色小鎮(zhèn)的特征

??首先，特色小鎮(zhèn)是一個產(chǎn)業(yè)載體。特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)，在于產(chǎn)業(yè)的科學(xué)謀劃和定位，即根據(jù)既有資源優(yōu)勢或特殊市場定位，進行產(chǎn)業(yè)定位，實現(xiàn)企業(yè)成長和小鎮(zhèn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

??這種以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，與現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)迥然不同，從產(chǎn)業(yè)本身來看，特色小鎮(zhèn)所承載的產(chǎn)業(yè)，更具創(chuàng)新性，需要以新理念、新機制、新技術(shù)和新模式，來推進產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，會體現(xiàn)更強的集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)疊加效應(yīng)。

??其次，特色小鎮(zhèn)是一個文旅空間。不僅僅是產(chǎn)業(yè)的集聚和融合，其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小鎮(zhèn)的文化特色，在于挖掘地域文化內(nèi)蘊，或植入與產(chǎn)業(yè)有關(guān)的特色文化內(nèi)涵，以形成小鎮(zhèn)的個性精神，并將這種文化精神植入小鎮(zhèn)建設(shè)的各個層面和領(lǐng)域，從而增強企業(yè)與居民的文化認同感。并直接決定和表現(xiàn)在園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)布局、景觀設(shè)計和建筑風格上。

??第三，特色小鎮(zhèn)也是一個宜居宜業(yè)的大社區(qū)。既有現(xiàn)代化的辦公環(huán)境，又有宜人的自然生態(tài)環(huán)境、豐富的人性化交流空間和高品質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施。特色小鎮(zhèn)建設(shè)將秉持“政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作”的原則，將占地面積控制在1~3km2的范圍內(nèi)，打造一個高度產(chǎn)城融合的空間，并體現(xiàn)其特有的地域文化。

??3、各地相關(guān)政策與推進情況(略)

??4、政府目的及可考慮特色元素(略)

??三、特色小鎮(zhèn)運作中政企合作模式

??1、政企合作流程(略)

??2、政企主要合作方式

??廣義來講，政企合作方式的PPP模式類型分為三類：外包類、特許經(jīng)營類及私有化類。而這三種的區(qū)別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。

??(1)業(yè)務(wù)外包：參與整體或部分外包業(yè)務(wù)，企業(yè)收取服務(wù)費用

??外包類項目可劃分為模塊式及整體式的服務(wù)外包。在該模式下，項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務(wù)費用，故承擔的風險相對較小。

??(略)

　　?

??(2)特許經(jīng)營：BOT、TOT方式獲取一定時期內(nèi)的經(jīng)營權(quán)

??特許經(jīng)營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資，并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產(chǎn)最終歸公共部門保留。在特許經(jīng)營類別中，除了與DB模式結(jié)合而成的BTO和DBFO之外，該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建設(shè)-運營-移交)兩類。

??BOT模式中，私人部門可獲得長期經(jīng)營收益，且項目成本相對穩(wěn)定。更多風險轉(zhuǎn)移至私人部門采用全項目生命周期的成本計算方法，故對軌道交通建設(shè)有諸多優(yōu)勢。但于此同時，BOT仍存在諸多劣勢，包括在私人部門的運營下，項目建設(shè)可能與規(guī)劃、環(huán)境要求沖突；當經(jīng)營管理成本上漲時移交政府，或增政府財政壓力；政府缺少項目建設(shè)運營控制權(quán)；模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需較長的合同達成期等。

??TOT模式主要運用于老舊公共設(shè)施項目中。政府無需對設(shè)施擴建及更新提供資金投入，幫助節(jié)省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的，因此在新建設(shè)施的建設(shè)和運營方面或存困難；若變更契約則會增加成本。

??下例中為BLT模式，與BOT模式相似，但是運營權(quán)交由政府，所得運營收入一部分分配給企業(yè)

??(略)

??(3)私有化：獲得PPP項目部分股權(quán)或全部權(quán)益，企業(yè)私有化運作

??私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關(guān)系，是公共項目按照一定的方式最終轉(zhuǎn)化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資，在政府的監(jiān)管下，通過向用戶收費收回投資實現(xiàn)利潤。由于此類項目的所有權(quán)為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。根據(jù)私有化的程度，私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。

??正是由于私有化的模式屬性，合作項目則要求政府讓出控股權(quán)于私人部門，因此難免在運營過程中影響決策效率，進而影響到經(jīng)營效率和服務(wù)水平。

??(略)

??四、政企合作模式典型案例

??(略)

??本文為微信刪減版，獲取完整版專題請聯(lián)系：吳女士021-60867863，wujiemin@cric.com

??《特色小鎮(zhèn)專題》目錄

??一、背景

??1、國家政策大力支持，巨額投資規(guī)模蘊藏機遇

??2、PPP項目擴張迅速，房企參與小鎮(zhèn)建設(shè)可期

??二、特色小鎮(zhèn)概況

??1、特色小鎮(zhèn)的概念

??2、特色小鎮(zhèn)的特征

??3、各地相關(guān)政策與推進情況

??4、政府目的及可考慮特色元素

??三、特色小鎮(zhèn)運作中政企合作模式

??1、政企合作流程

??2、政企主要合作方式

??(1)業(yè)務(wù)外包：參與整體或部分外包業(yè)務(wù)，企業(yè)收取服務(wù)費用

??(2)特許經(jīng)營：BOT、TOT方式獲取一定時期內(nèi)的經(jīng)營權(quán)

??(3)私有化：獲得PPP項目部分股權(quán)或全部權(quán)益，企業(yè)私有化運作

??四、政企合作模式典型案例

??1、華夏幸福：“園區(qū)+地產(chǎn)”獲政府支持，業(yè)務(wù)整體開發(fā)實現(xiàn)雙贏

??(1)政府認可產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)，全權(quán)委托華夏幸福運營

??(2)注重協(xié)同效應(yīng)，住宅銷售輸血園區(qū)建設(shè)平衡政企利益

??(3)培養(yǎng)專業(yè)的招商引資團隊，創(chuàng)新招商模式獨一無二

??2、田園東方：政府主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)，企業(yè)規(guī)劃田園綜合體

??(1)政企發(fā)展理念一致，政府主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

??(2)以文旅產(chǎn)品為核心引擎，遵循旅游先行地產(chǎn)套現(xiàn)開發(fā)模式

??(3)“三生”、“三產(chǎn)”有機結(jié)合，政、企、民互利共生

??(4)多維配套實現(xiàn)持久運營，政府扶持確保土地收益

??3、陽光100：企業(yè)采取私有化運作，政府提供多層面優(yōu)惠

??(1)項目外觀符合古村文化要求，且具備商業(yè)利用空間

??(2)引入資金“輕資產(chǎn)”運作，自持與出售相結(jié)合

??(3)企業(yè)把關(guān)招商、管理，體驗式消費業(yè)態(tài)占大頭

??(4)路線走國際化、時尚前端化，營造高端形象

??(5)景觀資源壟斷性優(yōu)勢提升售價，盈利來源渠道多樣化