[克而瑞]發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 合生能否重拾昔日的輝煌？

??10月28日，合生舉辦商業(yè)藍(lán)圖發(fā)布會(huì)，首次對(duì)外介紹了其未來(lái)商業(yè)藍(lán)圖，并推出了其城市綜合體品牌——合生匯。合生商管董事長(zhǎng)鮑文格表示，合生創(chuàng)展未來(lái)將會(huì)著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊，并提出了合生商業(yè)“未來(lái)3年要推出30多個(gè)項(xiàng)目”的戰(zhàn)略目標(biāo)。合生創(chuàng)展為何選擇了商業(yè)地產(chǎn)，其又能是否達(dá)成這一目標(biāo)呢？

??銷售規(guī)模停滯不前，商業(yè)地產(chǎn)能否成為新的突破口？

??眾所周知，過(guò)去幾年合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模一直停滯不前。2004年合生創(chuàng)展曾是首家銷售額破百億的房企，但是時(shí)至今日，合生創(chuàng)展的合約銷售規(guī)模仍在百億徘徊。在2016年房企銷售額普遍大幅增長(zhǎng)的形勢(shì)下，前9月合生創(chuàng)展的合約銷售僅75.21億元，同比下降3.9%。而如今，合生大舉拓展商業(yè)，或許也是企業(yè)尋求新的突破的開(kāi)始。

??近年來(lái)，不少房企都在進(jìn)行多元化或轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)是頗受眾多房企青睞的方向之一。據(jù)企業(yè)年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展從2006年首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，截止2015年底，已有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。2016年上半年，合生創(chuàng)展酒店運(yùn)營(yíng)及投資物業(yè)租金收入為4.14億港元，同比增長(zhǎng)25.5%，占總營(yíng)業(yè)額的5.6%?？梢哉f(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)方面，合生創(chuàng)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，進(jìn)展雖緩慢，卻也一直在穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，尤其合生創(chuàng)展早先拿下的商業(yè)地塊都在位于全國(guó)一二線的優(yōu)質(zhì)地段，土地具有稀缺性，大大增強(qiáng)了其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這也是企業(yè)選擇大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

??“3年30多個(gè)項(xiàng)目”，豪言壯語(yǔ)還是囊中之物？

??但是，商業(yè)是否真能給企業(yè)帶來(lái)新的突破呢？企業(yè)又能否實(shí)現(xiàn)3年30多個(gè)項(xiàng)目的豪言壯語(yǔ)？

??目前，合生創(chuàng)展共擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及儲(chǔ)備項(xiàng)目70多個(gè)，其中包括正在開(kāi)發(fā)發(fā)展中的上海靜安合生匯、蘇河灣合生匯以及北京朝陽(yáng)合生匯、通州合生匯。據(jù)企業(yè)半年報(bào)顯示，2016年上半年末，合生創(chuàng)展商辦、酒店類項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約有400多萬(wàn)平米，全都分布于全國(guó)的一二線城市和市場(chǎng)較好的三線城市，土地十分稀缺，且普遍拿地較早，土地成本較低。例如位于上海楊浦區(qū)的合生匯，合生創(chuàng)展于2007年9月以14億元的價(jià)格拿到了這塊地，折合樓面價(jià)為14868元/平米。目前合生創(chuàng)展擁有充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，這對(duì)于未來(lái)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，可以省去了不少的拿地成本支出。

　　然而從過(guò)去今年的發(fā)展來(lái)看，合生創(chuàng)展的商業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)速度仍舊較慢。2015年底，合生創(chuàng)展共擁有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。而在2011年底，這個(gè)數(shù)字僅為6，平均每年只有一個(gè)項(xiàng)目問(wèn)世。為了達(dá)到目標(biāo)，未來(lái)合生創(chuàng)展勢(shì)必要加快步伐。但是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃，合生商業(yè)不走輕資產(chǎn)的模式，全部自己持有，那么這一目標(biāo)對(duì)企業(yè)資金鏈而言無(wú)疑是一個(gè)考驗(yàn)。

　　在現(xiàn)金負(fù)債方面，2016年上半年合生創(chuàng)展共持有104.72億港元，現(xiàn)金短債比為0.79，總有息負(fù)債495億港元。上半年合生創(chuàng)展通過(guò)銀行貸款得到123.02億港元，公司債融得資金36.80億港元，還通過(guò)證券發(fā)行融資24.81億港元。如果不大舉拓展商業(yè)，合生創(chuàng)展短期償債壓力并不大。但是重資產(chǎn)商業(yè)的投入必然需要一定的資金沉淀，加大企業(yè)的資金壓力。所以未來(lái)，雖然合生創(chuàng)展不會(huì)走輕資產(chǎn)的擴(kuò)張模式，但仍要采用引進(jìn)資金，引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴等方式，把股東結(jié)構(gòu)分散，這在一定程度上也會(huì)緩解企業(yè)在資金鏈上的壓力。

　　總體來(lái)看，合生創(chuàng)展之所以能夠?yàn)樽约涸O(shè)下“3年30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目”的目標(biāo)，主要的原因還是在于合生商業(yè)本身?yè)碛凶銐蚨嗟捻?xiàng)目?jī)?chǔ)備。但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并非全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更是頗具難度。合生商業(yè)未來(lái)能否走上康莊大道，還有待觀察。不可否認(rèn)的是，沉寂多年之后，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上邁出的一步，是企業(yè)新的突破與開(kāi)始，能否借此機(jī)會(huì)讓企業(yè)重拾昔日的輝煌，還要看企業(yè)如何將商業(yè)做大做強(qiáng)。