[克而瑞]發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 合生能否重拾昔日的輝煌？

??10月28日，合生舉辦商業(yè)藍圖發(fā)布會，首次對外介紹了其未來商業(yè)藍圖，并推出了其城市綜合體品牌——合生匯。合生商管董事長鮑文格表示，合生創(chuàng)展未來將會著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊，并提出了合生商業(yè)“未來3年要推出30多個項目”的戰(zhàn)略目標(biāo)。合生創(chuàng)展為何選擇了商業(yè)地產(chǎn)，其又能是否達成這一目標(biāo)呢？

??銷售規(guī)模停滯不前，商業(yè)地產(chǎn)能否成為新的突破口？

??眾所周知，過去幾年合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模一直停滯不前。2004年合生創(chuàng)展曾是首家銷售額破百億的房企，但是時至今日，合生創(chuàng)展的合約銷售規(guī)模仍在百億徘徊。在2016年房企銷售額普遍大幅增長的形勢下，前9月合生創(chuàng)展的合約銷售僅75.21億元，同比下降3.9%。而如今，合生大舉拓展商業(yè)，或許也是企業(yè)尋求新的突破的開始。

??近年來，不少房企都在進行多元化或轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)是頗受眾多房企青睞的方向之一。據(jù)企業(yè)年報顯示，合生創(chuàng)展從2006年首次進入商業(yè)地產(chǎn)開始，截止2015年底，已有10個商業(yè)項目。2016年上半年，合生創(chuàng)展酒店運營及投資物業(yè)租金收入為4.14億港元，同比增長25.5%，占總營業(yè)額的5.6%。可以說，在商業(yè)地產(chǎn)方面，合生創(chuàng)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，進展雖緩慢，卻也一直在穩(wěn)步增長。此外，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面項目儲備充足，尤其合生創(chuàng)展早先拿下的商業(yè)地塊都在位于全國一二線的優(yōu)質(zhì)地段，土地具有稀缺性，大大增強了其抗風(fēng)險能力，這也是企業(yè)選擇大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的主要動力之一。

??“3年30多個項目”，豪言壯語還是囊中之物？

??但是，商業(yè)是否真能給企業(yè)帶來新的突破呢？企業(yè)又能否實現(xiàn)3年30多個項目的豪言壯語？

??目前，合生創(chuàng)展共擁有開發(fā)項目及儲備項目70多個，其中包括正在開發(fā)發(fā)展中的上海靜安合生匯、蘇河灣合生匯以及北京朝陽合生匯、通州合生匯。據(jù)企業(yè)半年報顯示，2016年上半年末，合生創(chuàng)展商辦、酒店類項目土地儲備約有400多萬平米，全都分布于全國的一二線城市和市場較好的三線城市，土地十分稀缺，且普遍拿地較早，土地成本較低。例如位于上海楊浦區(qū)的合生匯，合生創(chuàng)展于2007年9月以14億元的價格拿到了這塊地，折合樓面價為14868元/平米。目前合生創(chuàng)展擁有充足的項目儲備，這對于未來的商業(yè)開發(fā)，可以省去了不少的拿地成本支出。

　　然而從過去今年的發(fā)展來看，合生創(chuàng)展的商業(yè)項目增長速度仍舊較慢。2015年底，合生創(chuàng)展共擁有10個商業(yè)項目。而在2011年底，這個數(shù)字僅為6，平均每年只有一個項目問世。為了達到目標(biāo)，未來合生創(chuàng)展勢必要加快步伐。但是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃，合生商業(yè)不走輕資產(chǎn)的模式，全部自己持有，那么這一目標(biāo)對企業(yè)資金鏈而言無疑是一個考驗。

　　在現(xiàn)金負(fù)債方面，2016年上半年合生創(chuàng)展共持有104.72億港元，現(xiàn)金短債比為0.79，總有息負(fù)債495億港元。上半年合生創(chuàng)展通過銀行貸款得到123.02億港元，公司債融得資金36.80億港元，還通過證券發(fā)行融資24.81億港元。如果不大舉拓展商業(yè)，合生創(chuàng)展短期償債壓力并不大。但是重資產(chǎn)商業(yè)的投入必然需要一定的資金沉淀，加大企業(yè)的資金壓力。所以未來，雖然合生創(chuàng)展不會走輕資產(chǎn)的擴張模式，但仍要采用引進資金，引進戰(zhàn)略伙伴等方式，把股東結(jié)構(gòu)分散，這在一定程度上也會緩解企業(yè)在資金鏈上的壓力。

　　總體來看，合生創(chuàng)展之所以能夠為自己設(shè)下“3年30個商業(yè)項目”的目標(biāo)，主要的原因還是在于合生商業(yè)本身擁有足夠多的項目儲備。但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并非全無風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)的運營更是頗具難度。合生商業(yè)未來能否走上康莊大道，還有待觀察。不可否認(rèn)的是，沉寂多年之后，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上邁出的一步，是企業(yè)新的突破與開始，能否借此機會讓企業(yè)重拾昔日的輝煌，還要看企業(yè)如何將商業(yè)做大做強。