[克而瑞]順勢而為 看房企的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向

?自35號文件《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布以來，資本市場紛紛試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在近三年的市場發(fā)展中，企業(yè)投入重資而折戟沉沙的消息不絕于耳，業(yè)內(nèi)對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這片藍(lán)海也有了新的認(rèn)識。但幸有各路資本對這份公益事業(yè)不斷的嘗試與探索，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在不斷進步，同時政策也開始隨著市場積極調(diào)整變化。整體來看養(yǎng)老事業(yè)的前途是光明的，但道路是曲折的，而房企選擇進入時不但要講情懷，也要看條件，講方法。

??消費不足、結(jié)構(gòu)性過剩與政策轉(zhuǎn)向

??目前我國60歲以上的老齡人口已在2.2億以上，占據(jù)總?cè)丝诘?6.1%，但人均GDP與發(fā)達國家仍有較大差距，因此市場很大，但消費需求并不旺盛。從我國的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)來看，政策倡導(dǎo)“9064”式結(jié)構(gòu)，即90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，6%的老年人在社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老，目前的市場主要圍繞社區(qū)及機構(gòu)養(yǎng)老，90%份額的強調(diào)服務(wù)的居家養(yǎng)老鮮有資本進入。

??而當(dāng)前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也存在結(jié)構(gòu)性過剩問題，15年中國老齡科學(xué)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全國的養(yǎng)老機構(gòu)空置率高達48%，在被訪養(yǎng)老機構(gòu)中，有利潤盈余的養(yǎng)老機構(gòu)比例為19.4%，32.5%的機構(gòu)虧損，48.1%的機構(gòu)基本持平。服務(wù)有限的養(yǎng)老機構(gòu)和高端養(yǎng)老機構(gòu)較多，未照顧到中等收入群體。根據(jù)胡潤《2016中國高凈值人群白皮書》統(tǒng)計，中國16年資產(chǎn)千萬以上的人口達134萬人，按照高凈值人群家庭平均贍養(yǎng)３位老人，10%參與機構(gòu)及社區(qū)養(yǎng)老來測算，目前最多有40.2萬張床位需求，雖然這類人口的消費能力不可小覷，但數(shù)量有限，在險資、房企涌入后，目前高端養(yǎng)老項目的競爭將十分激烈。

??從養(yǎng)老政策來看，我國的養(yǎng)老方向正逐步發(fā)生改變，政府對于微型養(yǎng)老機構(gòu)的投入開始加大。這類機構(gòu)一般建于社區(qū)之內(nèi)，床位數(shù)最低在10張即可申請養(yǎng)老牌照，即社區(qū)嵌入式養(yǎng)老微機構(gòu)。該養(yǎng)老微機構(gòu)既可以擔(dān)任社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)角色，也能輻射90%的居家養(yǎng)老需求，老人可在不脫離其原有生活圈進行養(yǎng)老，而對于子女來說也方便照看，一般價格較為適中，因此入住率也相對可觀。其中北京計劃在2020年建成1000家“養(yǎng)老驛站”，驛站一般設(shè)置10-15張床位。上海則計劃在今年年底實現(xiàn)各街鎮(zhèn)“長者照護之家”全覆蓋，規(guī)模多在10-45張床位之間，兩者皆屬于社區(qū)嵌入式養(yǎng)老，而這兩地的養(yǎng)老政策推出也將對其他城市形成示范效應(yīng)，該類養(yǎng)老機構(gòu)在未來有不少的增長**。

??房企投資謹(jǐn)慎，養(yǎng)老模式各異

??對于養(yǎng)老地產(chǎn)，目前已不是房企多元化發(fā)展的優(yōu)選目標(biāo)。而早在2014年，孫宏斌即在是否會涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的問題上這樣回應(yīng)：“有錢的人沒有老，老的人沒有錢，為什么要做”，這也較能反映當(dāng)前多數(shù)房企對于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的顧慮。從進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企來看，多數(shù)房企對養(yǎng)老項目投入相當(dāng)有限，甚至也有房企苦撐幾年后黯然離場。但也有房企的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已形成一定規(guī)模和影響力的，如萬科、遠(yuǎn)洋、保利這三家。

??萬科：社區(qū)嵌入式養(yǎng)老

??萬科2010年進入養(yǎng)老市場，在經(jīng)過多年的探索，萬科養(yǎng)老產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋居家、社區(qū)、機構(gòu)三類養(yǎng)老服務(wù)體系，截至目前，萬科已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養(yǎng)老項目，其中開業(yè)運營了超過70個養(yǎng)老項目，目前緊隨政策走向，著力發(fā)展其嵌入式養(yǎng)老微機構(gòu)，即萬科的智匯坊和隨園之家項目。智匯坊養(yǎng)老項目在上海、廣州兩地布局，已成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿微型養(yǎng)老社區(qū)項目，其中上海的智慧坊現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)正。

??但從投入回報來看，嵌入式養(yǎng)老微機構(gòu)目前營利并不樂觀，以上海的七寶智匯坊為例，該機構(gòu)總計有34張床位，配有萬科團隊人員16名，其中8名護理，整體運營成本較高，在入住率達到90%才能保證收支平衡，而該項目前期投入即有650萬元，僅依靠護理收入難以回本。出現(xiàn)這種問題的除了政策扶植不夠外，也在于該機構(gòu)“麻雀雖小，五臟俱全”，因此成本較高，而暫時未能形成規(guī)模效應(yīng)，若后期對機構(gòu)輻射的周邊社區(qū)老齡人口提供居家養(yǎng)老服務(wù)，在業(yè)務(wù)拓展的同時也能攤薄人力成本，將會為機構(gòu)取得新的利潤增長點。

??在規(guī)?；?jīng)營上，萬科的杭州隨園之家的表現(xiàn)優(yōu)異，通過與當(dāng)?shù)睾献髡揽孔陨眇B(yǎng)老團隊支持各社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)運營，在2016年10個月內(nèi)即完成從1家到100家的迅速擴張，在未來三年，萬科計劃將隨園養(yǎng)老布局至千個網(wǎng)點，直接服務(wù)客戶數(shù)超過5萬名，覆蓋長者將達60萬人，這些均是以萬科在杭州的大型養(yǎng)老機構(gòu)隨園嘉樹和護理院為依托的，因此隨園之家也可看作是萬科養(yǎng)老服務(wù)擴張的一個支點。整體來看，萬科的養(yǎng)老事業(yè)前途光明，未來通過與政府合作，輕資產(chǎn)，品牌化輸出或成常態(tài)，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場占有率將進一步提高。

??遠(yuǎn)洋：輕資產(chǎn)式養(yǎng)老

??遠(yuǎn)洋養(yǎng)老項目以輕資產(chǎn)方式運營，目前遠(yuǎn)洋在北京共有7家養(yǎng)老機構(gòu)，已運營三個高端養(yǎng)老社區(qū)，一個項目臨近開業(yè)，三個項目在建。背靠安邦及中國人壽兩大股東，遠(yuǎn)洋發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略也比較符合險資的投資偏好。根據(jù)遠(yuǎn)洋總裁李明在2016年中期業(yè)績會上的表述，“養(yǎng)老地產(chǎn)可以占據(jù)遠(yuǎn)洋三分之一的業(yè)務(wù)”，由此可看出遠(yuǎn)洋未來在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投入仍將繼續(xù)加大。

??遠(yuǎn)洋自2013年開始以子公司椿萱茂布局養(yǎng)老，所運營的養(yǎng)老項目全為高端養(yǎng)老項目，且均是通過租賃物業(yè)的方式完成建造，而選取的項目一般位置臨近三甲醫(yī)院，再通過與國外成熟的養(yǎng)老機構(gòu)合作，引入設(shè)施及專業(yè)護理人員，保證了椿萱茂的高端養(yǎng)老品牌。根據(jù)遠(yuǎn)洋2016年的中期業(yè)績會顯示，其北京第一個養(yǎng)老公寓已經(jīng)滿租。其他兩個項目出租率當(dāng)時分別為50%及40%，40%出租率的項目是在項目開業(yè)4-5個月之后完成的，總體上運營較為成功。雖然遠(yuǎn)洋輕資產(chǎn)的運作方式減緩了公司的資金壓力，但整個椿萱茂當(dāng)前并未實現(xiàn)盈利，高端養(yǎng)老項目也并非對應(yīng)的高回報，具體原因除了政策補貼不足外，可能還與北京高端養(yǎng)老項目激烈的競爭環(huán)境有關(guān)。整體看來，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌建設(shè)比較成功，節(jié)省了一部分資金的同時，為其未來的輕資產(chǎn)化運營、高端品牌輸出打下了基礎(chǔ)。

??保利：全產(chǎn)業(yè)鏈介入式養(yǎng)老

??保利地產(chǎn)在2010年即涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過這幾年的探索，目前發(fā)展有三類子品牌，專注機構(gòu)養(yǎng)老的和熹會，提供社區(qū)及居家養(yǎng)老服務(wù)的和院健康生活館，還有參與提供養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的保利安平，形成了保利全產(chǎn)業(yè)鏈介入的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。根據(jù)保利2016年半年報顯示，公司在北京、上海、廣州、成都等核心城市規(guī)劃或投入運營養(yǎng)老項目共11個，目前主要以和熹會形式的機構(gòu)養(yǎng)老為主，面向高端客戶，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的椿萱茂類似，而目前整個和熹會也暫未達到盈虧平衡，仍在提高市場占有率以及品牌經(jīng)營階段，距離其在全國范圍內(nèi)形成80個和熹會連鎖化經(jīng)營的目標(biāo)還有一段距離，因此對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)投入。

??保利在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游的嘗試正對當(dāng)前養(yǎng)老市場的缺口，根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，全國養(yǎng)老床位數(shù)2015年達到680萬張，按照1位護理人員照顧5位老人來算，當(dāng)前市場上至少有100萬以上的專業(yè)護理人才缺口，保利安平通過培訓(xùn)專業(yè)人才，向外可提供專業(yè)化的護理服務(wù)，輕資產(chǎn)化運營，而向內(nèi)也可為和熹會補充人才，是一個比較好的規(guī)模增長點。此外，保利安平的服務(wù)也覆蓋養(yǎng)老咨詢，設(shè)施運營管理等方面，依照其和熹會的品牌及自身的專業(yè)程度，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上下游的前景值得看好。

??總結(jié)

??整體來看，我國的養(yǎng)老市場遠(yuǎn)未成熟，政策端也需要不斷發(fā)力支持。已進入該市場的房企目前均處在搶占市場及經(jīng)營品牌階段，盈利效果不如人意。從各典型企業(yè)的表現(xiàn)來看，未來的養(yǎng)老市場在社區(qū)嵌入式養(yǎng)老微機構(gòu)、輕資產(chǎn)運營、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游建設(shè)上的機會較多，房企可借此投入有限的資金，來撬動一個未來的大型消費市場。而對于中小房企則并不建議進入，因當(dāng)前的養(yǎng)老市場盈利空間十分有限，需要企業(yè)有足夠厚實的家底才能“玩得起”，若是有足夠良好的政商關(guān)系，提前布局有相關(guān)的健康產(chǎn)業(yè)，那就更好了。