[克而瑞]佳兆業(yè)物業(yè)成功上市 未來向增值服務(wù)與智能發(fā)力

??導(dǎo) 讀 

??佳兆業(yè)物業(yè)成功上市，多業(yè)態(tài)服務(wù)美好生活。

◎  作者 / 沈曉玲、袁千惠

??2018年12月6日，佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司（股份代號(hào)：2168）正式于香港交易所主板掛牌上市，成為繼雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅之后，今年第四家赴港上市的內(nèi)地物業(yè)公司，標(biāo)志著佳兆業(yè)物業(yè)正式邁入國(guó)際資本市場(chǎng)。佳兆業(yè)物業(yè)自1999年成立以來，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，目前業(yè)務(wù)范圍已覆蓋物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)。從佳兆業(yè)物業(yè)近三年的營(yíng)收來看，營(yíng)業(yè)收入、毛利率、凈利率均有所提升，和同樣港股上市的物業(yè)管理公司相比，佳兆業(yè)物業(yè)的盈利能力處于行業(yè)中上游水平。

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??規(guī)模發(fā)展

??母公司賦能與主動(dòng)向外擴(kuò)張 推動(dòng)規(guī)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)

??管理項(xiàng)目重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)。截至2018年6月底，佳兆業(yè)物業(yè)擁有146家分支機(jī)構(gòu)管理在管物業(yè)，覆蓋中國(guó)12個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的37個(gè)城市，管理建筑面積達(dá)到2542萬(wàn)平方米，過去三年復(fù)合增速為14.4%。在區(qū)域布局上，粵港澳大灣區(qū)在管項(xiàng)目建面占比最多，達(dá)42%。并且從近三年數(shù)據(jù)來看，粵港澳大灣區(qū)始終為主力區(qū)域，在物業(yè)管理服務(wù)的收入上，該區(qū)域也是公司的主要收入來源，18年上半年該區(qū)域收入占比為58.6%，這與母公司佳兆業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目布局基本相符。

??母公司賦能，為物業(yè)規(guī)模拓展提供支撐。據(jù)招股書顯示，自2015年以來控股股東佳兆業(yè)集團(tuán)持續(xù)為佳兆業(yè)物業(yè)輸送管理項(xiàng)目。截止到2018年6月底，母公司為佳兆業(yè)物業(yè)輸送的管理面積已達(dá)2166萬(wàn)平，占總管理建面的85%。更值得一提的是，母公司佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備充裕，截至2018年6月佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備約為2216萬(wàn)平方米，此外還擁有舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占地面積約2680萬(wàn)平方米（未計(jì)容積率），說明未來佳兆業(yè)物業(yè)仍能從母公司得到規(guī)模的支持。

??主動(dòng)向外擴(kuò)張，募得資金的50%將用來投資或收購(gòu)物管公司。雖然能夠得到母公司的支持，但為保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力，佳兆業(yè)物業(yè)依然保持主動(dòng)向外的態(tài)度。自2015年以來，佳兆業(yè)物業(yè)來自第三方的在管面積持續(xù)增加，且占比也持續(xù)提升，到18年6月底第三方在管建面占比已達(dá)15%。而隨著上市的完成，企業(yè)表示將會(huì)以募得資金的約50%用于收購(gòu)或投資其他在市場(chǎng)地位上與其相若的物業(yè)管理公司，未來企業(yè)的業(yè)務(wù)將進(jìn)一步向外延伸。

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??經(jīng)營(yíng)績(jī)效

??30%以上的毛利率 在行業(yè)屬于中等偏上水平

營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增加，17年同比增幅24%。2017年佳兆業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.7億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為18.3%。且2017年?duì)I業(yè)收入增幅最為明顯，同比增長(zhǎng)24.1%。17 年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，主要是因?yàn)楣緲I(yè)務(wù)擴(kuò)張所致，致力于開拓新委聘工作所帶動(dòng)。2015年至2018上半年，佳兆業(yè)物業(yè)的毛利率始終保持在30%以上的水平，盡管2016、2017年佳兆業(yè)物業(yè)的毛利率有所下滑，但在2018年上半年，其毛利率再次回升至34.2%。

??30%的毛利率處于中等偏上水平。相較于同樣登陸港股市場(chǎng)的物管公司相比，雖然佳兆業(yè)物業(yè)上市時(shí)間最晚，但是在盈利方面卻依然有優(yōu)勢(shì)，其30%左右的毛利率水平優(yōu)于新城悅、中海物業(yè)、綠城物業(yè)等，整體來看，佳兆業(yè)物業(yè)的盈利水平處于行業(yè)中上游水平，反應(yīng)了其較好的運(yùn)營(yíng)效率。

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??服務(wù)模式

??利用專有一站式K生活服務(wù)平臺(tái) 構(gòu)建閉環(huán)社區(qū)價(jià)值鏈

??四大業(yè)務(wù)板塊聯(lián)動(dòng)，物管服務(wù)對(duì)象更為多元。佳兆業(yè)物業(yè)目前的物業(yè)服務(wù)涉及面較廣，已構(gòu)建起涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。且物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象也更為多元，除了針對(duì)住宅社區(qū)外，非住宅物業(yè)還涵蓋至商用物業(yè)、寫字樓、表演場(chǎng)地和體育館、政府建筑物、公共設(shè)施及工業(yè)園等。甚至包括深圳世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)體育中心及廣州中石化大廈等地標(biāo)建筑物，物業(yè)管理組合十分豐富。

??未來社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)是重點(diǎn)發(fā)展方向。佳兆業(yè)在保障傳統(tǒng)服務(wù)領(lǐng)先的同時(shí)，在服務(wù)上也不斷創(chuàng)新，在將“小區(qū)管家”作為小區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)的在線門戶之后，其在今年3月持續(xù)推出“K生活”， 以鞏固其原有平臺(tái)及提供一站式服務(wù)。目前已覆蓋所有在管住宅小區(qū)約60萬(wàn)名注冊(cè)用戶。同時(shí)為提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，今年3月還上線了“K服務(wù)”移動(dòng)應(yīng)用程序，員工可以更加及時(shí)進(jìn)行質(zhì)量控制。更值得一提的是，佳兆業(yè)物業(yè)還在深圳總部設(shè)立中央信息控制中心，以此更加高效的管理全國(guó)運(yùn)營(yíng)。

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??發(fā)展?jié)摿?/strong>

??拓寬融資渠道 為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┍Ｕ?/strong>

??機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，佳兆業(yè)將進(jìn)一步擴(kuò)大管理規(guī)模。佳兆業(yè)物業(yè)板塊拆分上市成功登陸資本市場(chǎng)，意味著能夠通過融資平臺(tái)為公司進(jìn)行收并購(gòu)和開展新的業(yè)務(wù)提供資金保障，為業(yè)務(wù)跨越發(fā)展提供強(qiáng)力支持，助推物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于整合資源，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┍Ｕ稀０l(fā)揮其業(yè)務(wù)在布局上覆蓋主要經(jīng)濟(jì)區(qū)及城市的優(yōu)勢(shì)，通過物業(yè)管理組合和服務(wù)組合多元化，使收益來源更為廣泛，并利用其專有的一站式K生活服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建閉環(huán)社區(qū)價(jià)值鏈，提升用戶體驗(yàn)。佳兆業(yè)物業(yè)表示，未來將多管齊下擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，在非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模、增值服務(wù)產(chǎn)品、智慧社區(qū)智能家居等方面繼續(xù)發(fā)力。