[克而瑞]美的置業(yè)：前瞻布局助業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，復(fù)合發(fā)展賦能主業(yè)

克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳、萬(wàn)任澄

??【前瞻布局核心城市群，銷售增速高于同規(guī)模房企】2019年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售金額472億元，同比增長(zhǎng)16.83%，比TOP30房企的平均增長(zhǎng)率10.96%高出5.87個(gè)百分點(diǎn)。前瞻布局核心城市群，長(zhǎng)三角區(qū)域上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額163.4億元，同比增長(zhǎng)26%，為其上半年貢獻(xiàn)了35%的銷售業(yè)績(jī)。

??【進(jìn)入城市能級(jí)提升，土地成本低鎖定未來(lái)盈利空間】2019年上半年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面966萬(wàn)平方米，新增地塊46個(gè)。新進(jìn)入上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級(jí)穩(wěn)步提升，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)增強(qiáng)。總土地儲(chǔ)備建面為5251萬(wàn)平方米，較2018年末上升16.5%，土地成本僅為2677元/平方米，為后續(xù)盈利預(yù)留了充足空間。

??【營(yíng)收、凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，下半年業(yè)績(jī)有保障】19年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141.95億元，歸母凈利潤(rùn)17.69億元。分別同比增長(zhǎng)33.44%、20.10%。毛利率方面隨著近年高毛利項(xiàng)目逐漸結(jié)算穩(wěn)步提升。上半年達(dá)到35.9%,較2018年同期的35.5%上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)于行業(yè)平均水平。企業(yè)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露，上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額達(dá)到842億，可覆蓋18年?duì)I收2.8倍，下半年業(yè)績(jī)有保障。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本低于行業(yè)平均】19年上半年現(xiàn)金短債比達(dá)2.42，比年初提升0.82，現(xiàn)金充裕。負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，長(zhǎng)短債比3.71，比年初提升1.73，長(zhǎng)期負(fù)債占比上升，融資成本較高的信托融資占比不斷降低。整體加權(quán)融資成本5.95%，其中上半年新增加權(quán)融資成本5.84%，融資成本低于行業(yè)平均。

??【“一主兩翼”的復(fù)合型發(fā)展戰(zhàn)略賦能主業(yè)】美的置業(yè)堅(jiān)持“房地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”定位，通過(guò)建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化這“兩翼”打通地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)全景布局，賦能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)主業(yè)。

??銷售：前瞻布局核心城市群，銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

??2019年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售金額472億元，同比增長(zhǎng)16.83%，比TOP30房企的平均增長(zhǎng)率10.96%高出5.87個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積452.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，上半年簽約均價(jià)10429元/平方米，同比上升2.1%，一方面得益于布局城市能級(jí)的提升，另一方面則是美的置業(yè)產(chǎn)品力帶來(lái)的品牌溢價(jià)。

??美的置業(yè)銷售規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)主要是得益于美的置業(yè)前瞻布局核心城市群。隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放，美的置業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入紅利收獲期。作為起家珠三角的企業(yè)，除了珠三角的自身優(yōu)勢(shì)之外，美的置業(yè)也已經(jīng)全國(guó)化布局，尤其是較早進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域。隨著政策利好，長(zhǎng)三角區(qū)域上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額163.4億元，同比增長(zhǎng)26%，為其上半年貢獻(xiàn)了35%的銷售業(yè)績(jī)。從美的置業(yè)2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公布的新增貨值占比來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比43%，也是上半年投資力度最大的區(qū)域。美的置業(yè)的提前布局，將為企業(yè)沖擊千億提供良好的基礎(chǔ)。

??堅(jiān)持深耕二線或核心城市，進(jìn)入收獲期。美的置業(yè)始終對(duì)重慶、蘇州等區(qū)域中心城市保持積極的布局力度。2019年上半年，這些城市也為企業(yè)貢獻(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績(jī)，據(jù)統(tǒng)計(jì)企業(yè)銷售額前十的城市銷售額合計(jì)約為266億元，銷售貢獻(xiàn)率達(dá)56%。其中佛山銷售額68億元，重慶銷售額25億元、蘇州銷售額22億元。

??投資：城市能級(jí)穩(wěn)步提升，布局更加均衡

??2019年上半年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面966萬(wàn)平方米，新增地塊46個(gè)。拿地銷售比0.82，拿地力度處于行業(yè)較高水平。 

??積極調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提升城市能級(jí)。除了在二線或核心城市深耕之外，美的置業(yè)堅(jiān)定進(jìn)入一線及新一線城市，今年上半年新進(jìn)上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級(jí)穩(wěn)步提升，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)增強(qiáng)。

??土地儲(chǔ)備：總土儲(chǔ)充足，低成本拿地為利潤(rùn)預(yù)留空間

??截至2019年上半年，美的置業(yè)總土地儲(chǔ)備建面為5251萬(wàn)平方米，較2018年末上升16.5%，領(lǐng)先行業(yè)內(nèi)多家規(guī)模房企。覆蓋全國(guó)15個(gè)省、2個(gè)直轄市的54個(gè)城市。按照企業(yè)當(dāng)前的銷售規(guī)模來(lái)看，美的置業(yè)的土地消化周期超過(guò)5年，而其同規(guī)模房企的土地消化周期在3-4年左右，充足的土儲(chǔ)規(guī)模為美的置業(yè)未來(lái)發(fā)展提供有力支持。同時(shí)美的置業(yè)成立了產(chǎn)城及城市更新中心，加大城市更新項(xiàng)目拿地力度，企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)披露，預(yù)計(jì)未來(lái)逐步可以轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的建面為257萬(wàn)平方米，其中103萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)今年即可轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。 

??美的置業(yè)的土地成本僅為2677元/平方米，樓板價(jià)/銷售均價(jià)比僅為0.25，充足且低價(jià)優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)現(xiàn)狀為企業(yè)未來(lái)銷售業(yè)績(jī)的擴(kuò)張?zhí)峁┯辛χ?，也為盈利預(yù)留了充足空間。

??盈利表現(xiàn)：營(yíng)收、凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，下半年業(yè)績(jī)有保障

??19年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141.95億元，歸母凈利潤(rùn)17.69億元。分別同比增長(zhǎng)33.44%、20.10%。其中核心凈利潤(rùn)18.89億元。受益于上半年結(jié)算面積以及結(jié)算均價(jià)的提升，營(yíng)收、凈利實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)企業(yè)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露，上半年已售未結(jié)算金額達(dá)842億元，比18年末再增215億?？筛采w18年?duì)I收約2.8倍，下半年業(yè)績(jī)有保障。 

??報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)毛利率為35.9%，較2018年同期的35.5%上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于結(jié)算均價(jià)提升。歸母凈利率則略有下降，從2018年同期的13.85%下降到12.46%，主要由于結(jié)算項(xiàng)目的權(quán)益占比降低，少數(shù)股東損益上升。 

??2016-20191H，美的置業(yè)的毛利率由22.8%提升到35.9%，在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。主要有兩個(gè)方面原因。一方面是由于企業(yè)堅(jiān)持城市升級(jí)、圍繞全國(guó)核心城市以及重點(diǎn)地區(qū)的拿地策略。另一方面也是因?yàn)?7年后，企業(yè)的高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，結(jié)算均價(jià)從17年的7080元/平方米上升到19年上半年的8958元/平方米，提升了26.5%。

??償債表現(xiàn)：債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本低于行業(yè)平均

??現(xiàn)金短債比方面較期初提升0.82，達(dá)到2.42，優(yōu)于可比行業(yè)平均。上半年企業(yè)持有現(xiàn)金278億元，比年初增加13億元，現(xiàn)金充裕，上半年在行業(yè)增速放緩、融資收緊的背景下，美的置業(yè)順應(yīng)趨勢(shì)，積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升流動(dòng)資金占比。充沛的資金一方面有利于企業(yè)尋找投資機(jī)會(huì)，把握優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面也能提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??長(zhǎng)短債比方面，報(bào)告期內(nèi)達(dá)到3.71，比年初提升1.73。美的置業(yè)在上半年陸續(xù)發(fā)行了公司債券、銀團(tuán)貸款，且最短期限都在三年以上，長(zhǎng)期債務(wù)占比進(jìn)一步提升，達(dá)到79%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??融資成本方面，報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)融資成本為5.95%，融資成本在行業(yè)里具有優(yōu)勢(shì)。其中新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率為5.84%，低于行業(yè)平均水平。上市之后，公司不斷拓寬融資渠道。2019年上半年陸續(xù)發(fā)放了融資成本在5.2%-5.7%之間的企業(yè)債等長(zhǎng)期負(fù)債，較高成本的信托融資占總負(fù)債比重則從年初的24%下降到8%。預(yù)期未來(lái)企業(yè)整體融資成本將保持穩(wěn)定。由于整體運(yùn)營(yíng)情況良好，2019年4月26日，美的置業(yè)集團(tuán)有限公司獲得中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司AAA的主體信用評(píng)級(jí)。

??凈負(fù)債率方面，上半年下降約2個(gè)百分點(diǎn)，為95.6%。由于近年來(lái)規(guī)模擴(kuò)張速度較快，因此企業(yè)雖然債務(wù)結(jié)構(gòu)在不斷改善，但是整體的杠桿水平下降幅度有限。

??戰(zhàn)略：“兩翼”產(chǎn)業(yè)生態(tài)布景全局，賦能主業(yè)

??今年上半年美的置業(yè)提出了“一主兩翼”的復(fù)合型發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“房地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”定位，通過(guò)建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化這“兩翼”打通地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)全景布局，賦能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)主業(yè)。 

??智能產(chǎn)業(yè)化方面，目前國(guó)內(nèi)智慧家居在技術(shù)上還處在早期階段，而美的置業(yè)擁有行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)和一站式智慧生活方案系統(tǒng)解決能力，已在布局智慧生態(tài)圈。傳承「美的」制造業(yè)基因，從2015年行業(yè)首推“5M智慧健康社區(qū)”以來(lái)，美的置業(yè)先后成立美家智能科技有限公司、慧生活研究院等，實(shí)現(xiàn)智慧家居從研發(fā)、設(shè)計(jì)生產(chǎn)、銷售施工到后和運(yùn)維的全產(chǎn)業(yè)鏈打通，并與阿里云、?？低暼A為美的集團(tuán)等行業(yè)頭部企業(yè)共建智慧生態(tài)。 

??建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)主要布局裝配式建筑和整體衛(wèi)浴兩大市場(chǎng)，以期實(shí)現(xiàn)從外裝裝配式到裝配式內(nèi)外裝一體化。裝配式建筑已經(jīng)進(jìn)入落地投產(chǎn)階段，其中2019年2月聯(lián)成住工徐州產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)進(jìn)入投產(chǎn)階段，2019年5月首批建筑工業(yè)化PC產(chǎn)品交付并完成首次吊裝；整體衛(wèi)浴方面，2019年8月美的置業(yè)投資的睿住優(yōu)卡裝配式整體衛(wèi)浴預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，將成為國(guó)內(nèi)第一條自動(dòng)化瓷磚整體衛(wèi)浴生產(chǎn)線。美的置業(yè)通過(guò)整合裝配式建筑設(shè)計(jì)、建造、生產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，采用EPC模式，科技化、工業(yè)化、規(guī)?；刂圃旆孔?，整合建筑全生命周期。