綠地控股：一二線投資比重提升，“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同漸入佳境

克而瑞研究中心 朱一鳴、李丹

??【銷售金額增速放緩，城際空間站增長超五成】2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1677億元，同比增長3.1%；合同銷售面積1487萬平方米，同比增長10.2%。值得注意的是，其中，城際空間站等重大項(xiàng)目銷售金額逆市同比大幅增長超五成，帶動三四線城市銷售業(yè)績的迅速提升。 

??【一二線城市投資比重穩(wěn)定提升】2019年上半年，新獲取項(xiàng)目58個，新增土地投資金額556億元，同比增長19.8%；新增土地建筑面積2202萬平方米，與去年同期基本持平。投資布局方面，一二線城市的投資比重顯著提升。與去年全年相比，一線城市的投資比重大幅提升40個百分點(diǎn)至42.4%，一二線城市整體投資比重提升至68.9%，投資面積也增加了4.5個百分點(diǎn)。 

??【盈利指標(biāo)尚待優(yōu)化，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善】2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2015.9億元，同比增長27.5%，其中房地產(chǎn)和大基建業(yè)務(wù)分別占比44.7%和53.4%。需要注意的是，其15.1%的毛利率和4.5%的歸母凈利率在行業(yè)中仍處于較低水平，尚存優(yōu)化空間。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至上半年末，綠地的凈負(fù)債率為180.9%，處于行業(yè)高位。現(xiàn)金短債比和長短債務(wù)比均較去年年末有所提升，其中長短債務(wù)比2.12，超過了同等規(guī)模房企的平均水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。

??【聚焦“地產(chǎn)+“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同，四大板塊精準(zhǔn)落地】2019年上半年，綠地進(jìn)一步聚焦“地產(chǎn)+”的多元化戰(zhàn)略，積極推動大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)四大板塊協(xié)同發(fā)展，各業(yè)務(wù)板塊的工作均取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??銷售：銷售金額同比增速放緩 城際空間站銷售額增長超五成

??2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1677億元，同比增長3.1%，增速有所放緩；合同銷售面積1487萬平方米，同比增長10.2%；銷售均價11278元/平方米，較去年全年增長6.6%。其中，城際空間站等重大項(xiàng)目銷售金額逆市同比大幅增長超五成，帶動三四線城市銷售業(yè)績的迅速提升。 

??上半年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)局勢復(fù)雜多變，房地產(chǎn)與資本市場不確定性增強(qiáng)的環(huán)境背景下，綠地業(yè)績保持平穩(wěn)增長。一方面得益于綠地注重銷售質(zhì)量的提升，上半年回款金額1319億元，回款率達(dá)79%，較去年全年增長2個百分點(diǎn)。另一方面，綠地持續(xù)加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)管理和運(yùn)營管控，為項(xiàng)目的運(yùn)營質(zhì)量與效率提供了保證。上半年，累計(jì)新開工面積2639萬平方米，同比增長49%；完成竣工備案面積594萬平方米，同比增長47%；合同交付面積698萬平方米，同比增長5.3%。此外，成本管理和甲供直采工作的落實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理，實(shí)現(xiàn)在降低成本的同時，有效增強(qiáng)了產(chǎn)能，以及周轉(zhuǎn)率的提高。

??投資：一二線城市投資加碼 城際空間站項(xiàng)目持續(xù)拓展

??2019年上半年，綠地在市場調(diào)整期下并沒有降低投資力度，新獲取項(xiàng)目58個，新增土地投資金額556億元，同比增長19.8%；新增土地建筑面積2202萬平方米，與去年同期基本持平。其中，權(quán)益新增土地金額459億元，同比增長9%；權(quán)益新增土地建筑面積1968萬平方米，其中住宅占比超過七成。 

??值得注意的是，上半年綠地在城際空間站項(xiàng)目方面持續(xù)高效精準(zhǔn)拓展，在山東青島、江蘇宿遷、安徽宿州等地獲取了8個高鐵站項(xiàng)目，土地總面積近200萬平方米，總貨值約330億元。 

??截至上半年，綠地的總土儲建筑面積達(dá)15110萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國29個省，150余座城市。全國化發(fā)展的同時，海外市場也積極開拓，已成功進(jìn)入美國、英國、加拿大、澳大利亞等海外地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營。

??從投資城市能級布局來看，上半年綠地除了持續(xù)深化布局高鐵城項(xiàng)目外，以城市群、都市圈的理念，聚焦一線城市溢出地區(qū)、二線省會城市，一二線城市的投資比重顯著提升。與去年全年相比，一線城市的投資比重大幅提升40個百分點(diǎn)至42.4%，一二線城市整體投資比重提升至68.9%，投資面積也增加了4.5個百分點(diǎn)?；诖耍恋爻杀居兴蠞q，但仍低于2700元/平方米，對應(yīng)2622億元的新增貨值來看，利潤空間充裕。 

??從區(qū)域分布來看，綠地上半年于長三角的投資比重加碼，投資金額占比較去年全年提升22.8個百分點(diǎn)至56.6%，投資面積占比提升14.5個百分點(diǎn)至39%。其中，期內(nèi)綠地以121億元的對價成功獲取上海董家渡項(xiàng)目50%的股權(quán)，作為其在上海核心區(qū)域土儲的有力補(bǔ)充。

??盈利表現(xiàn)：兩大主營業(yè)務(wù)收入雙增長 盈利指標(biāo)有待優(yōu)化

??2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2015.9億元，同比增長27.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤89.9億元，同比增長48.4%。其中，大基建產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)營收1077億元，同比增長39.5%，占總營收比重約53.4%，占比持續(xù)擴(kuò)大；房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營收901億元，同比增長25.6%，占比44.7%。 

??雖然綠地在房地產(chǎn)主業(yè)和基建業(yè)務(wù)收入上實(shí)現(xiàn)了增長，但其整體盈利指標(biāo)在行業(yè)中仍處于較低水平。上半年，綠地整體毛利率15.1%，與往年基本持平；歸母凈利率4.5%，同比增長0.63個百分點(diǎn)。兩者皆與TOP10房企平均水平差距較大。其中，房地產(chǎn)主業(yè)毛利率為28%，同比增長1.86個百分點(diǎn)；而基建業(yè)務(wù)的毛利率為3.9%，雖有小幅增長，但其較低的盈利能力仍對整體毛利率產(chǎn)生較大影響。

??償債表現(xiàn)：多渠道優(yōu)化融資，債務(wù)結(jié)構(gòu)改善

??資本運(yùn)營方面，截至2019年6月末，綠地持有貨幣資金866億元，較去年年末增長6.9%。同時，綠地通過推進(jìn)ABS融資、加強(qiáng)銀企合作等方式積極拓寬渠道優(yōu)化融資，并擴(kuò)大授信規(guī)模，期內(nèi)成功發(fā)行了13.5億美元債。 

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2019年6月末，綠地的凈負(fù)債率為180.9%，與去年年末基本持平，處于行業(yè)高位?，F(xiàn)金短債比由去年年末的0.82提升至0.91，短期償債壓力有所緩解；長短債務(wù)比2.12，較去年年末提升0.29，且超過了同等規(guī)模房企的平均水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。

??戰(zhàn)略：聚焦“地產(chǎn)+“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同 四大板塊精準(zhǔn)落地

??2019年上半年，綠地進(jìn)一步聚焦“地產(chǎn)+”的多元化戰(zhàn)略，積極推動大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)四大板塊協(xié)同發(fā)展，同時全方位提升地產(chǎn)主業(yè)競爭力。 

??大基建方面，上半年承接了重大有影響力的項(xiàng)目，新簽合同金額1790億元。同時產(chǎn)業(yè)版圖繼續(xù)擴(kuò)大，成功收購了河南公路工程公司。此外，科技水平不斷提高，推進(jìn)建筑工業(yè)化、科技化、智能化，提升技術(shù)競爭力。但值得注意的是，上半年基建產(chǎn)業(yè)在規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時，毛利率僅3.9%，對整體的盈利貢獻(xiàn)仍較低，未來更需注重質(zhì)量與效益的提升。 

??大金融方面，上半年投資入股科技領(lǐng)軍企業(yè)，同時加強(qiáng)社會募資，募資金額同比大幅增長。下一步，綠地將重點(diǎn)推進(jìn)科創(chuàng)主題投資、重大資本運(yùn)作項(xiàng)目、以及科創(chuàng)基金等設(shè)立。 

??大消費(fèi)板塊包含了商貿(mào)、酒店、康養(yǎng)三大產(chǎn)業(yè)。其中，商貿(mào)布局向全國延伸，上半年于西安、天津兩地的貿(mào)易港先后建工；此外新開G-Super門店4家，總數(shù)達(dá)到64家。酒店旅游方面新拓展12家海外酒店管理輸出；控股上航國旅并優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理架構(gòu)，推進(jìn)旅游業(yè)務(wù)發(fā)展；與漢諾威成立合資會展公司，推進(jìn)會展業(yè)發(fā)展；發(fā)布了四大長租公寓品牌?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面上半年成功收購了貴州藥材，探索“康養(yǎng)谷”等“地產(chǎn)+”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的新業(yè)態(tài)。

??科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)方面，聚焦大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)等為代表的前沿科技投資領(lǐng)域，截至目前，綠地已齊聚深蘭科技、城云國際、涂鴉智能、佰才邦、瑞為技術(shù)五大“獨(dú)角獸”，并與“地產(chǎn)+”的產(chǎn)業(yè)體系高度協(xié)同，合作空間廣闊。