[克而瑞]房企銷售壓力測試：陣風豈能撼巨輪，可待柳暗花明時

??投資要點

??此測試的核心假設為受疫情影響，房企2、3月份沒有合約銷售、一年內到期的有息負債不考慮展期，先考慮根據銷售回款支付各類費用和債務，然后結合貨幣現金來綜合判斷公司在疫情下的現金流壓力。

??不考慮2019H1至今的土地款支出，只考慮銷售償還償還短期債務，多數樣本公司安全邊際較高。根據測算，不考慮2、3月份的銷售，克而瑞操盤金額榜單排名1-10位的四家公司中萬科A的銷售覆蓋比率最高，短期債務的償還壓力最低，而碧桂園及融創(chuàng)中國的覆蓋比率也有62%以上。排名10位之后的多數公司壓力測試結果并未因排名順序而出現安全邊際由高至低的情況，覆蓋比率大都較高，其中融信中國、龍光地產以及德信中國的已發(fā)生合約銷售金額已超過還款所需合約銷售金額，無需計算覆蓋比率；美的置業(yè)以及禹洲地產的覆蓋比率達10倍以上；陽光城、中梁控股、新力控股集團及寶龍地產的覆蓋比率皆大于1，可完全覆蓋其償債所需銷售金額；藍光發(fā)展以及當代置業(yè)的覆蓋比率分別為0.78及0.69，可至覆蓋其大部分的償債所需銷售金額；正榮地產因其短期債務規(guī)模相比同排名區(qū)間的其他公司來說較高，覆蓋比率相對較低。

??若考慮通過銷售回款既償還短期債務又支付全額拿地款，典型房企的債務償還壓力仍然不大。從支付土地款覆蓋比率區(qū)間分類來看，萬科A、陽光城、融信中國、龍光地產、新力控股集團、禹洲地產在以銷售回款償還短期債務之后，剩余的金額仍能覆蓋已發(fā)生的土地款且覆蓋比率皆在1以上；中梁控股、美的置業(yè)、寶龍地產、德信中國以銷售回款償還短期債務之后，剩余的金額仍能覆蓋部分拿地款，介于本測算僅考慮通過銷售回款作為償還債務及支付拿地款的渠道，這4家公司安全邊際已然較高；碧桂園、藍光發(fā)展、正榮地產及當代置業(yè)的拿地款覆蓋比例為負數的公司本身銷售對于短期債務的覆蓋比例也不到1，但現金短債比較高，可通過在手現金或其他渠道償付債務，以銷售回款保證公司未來的土地獲取機會及其他運營需要。

??紓困政策助力房企安度難關。各地出臺的政策針對的土地款支付、債務展期方面，可以說在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，同時預售證的提前領取、交房期限的延長可以讓房企在保證工程質量的前提下更快地實現現金回款，可以說是進一步提高了房企的安全邊際。隨著頒布政策的城市增多，對于房企的覆蓋范圍也會逐漸增大。

??結合壓力測試以及政策現狀，不同銷售排行區(qū)間的典型房企的短期償債安全邊際均較高，短期內出現難以償還債務的風險較低。

??風險提示：政策風險，融資風險，信用風險，銷售業(yè)績未完成風險，數據風險