??伴隨著疫情控制力度的加大，房企們也把復(fù)工提上了議事日程，一度停滯的地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始逐漸步入經(jīng)營(yíng)正軌，融資、拿地、銷(xiāo)售，關(guān)鍵的業(yè)務(wù)鏈條率先動(dòng)了起來(lái)。2月20日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以9.85億元的底價(jià)競(jìng)得浙江臺(tái)州的兩宗商住地塊。同一天，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司宣布完成發(fā)行一筆5億美元6%利率的保證優(yōu)先票據(jù)，朗詩(shī)綠色生活也正緊鑼密鼓的張羅著赴港上市。而在前一天，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)出《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，提到個(gè)別地塊取消封頂銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售的限制條件，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

??“售樓部已經(jīng)開(kāi)了好幾天了，主要通過(guò)線(xiàn)上和電話(huà)與客戶(hù)溝通，雖然效果沒(méi)有線(xiàn)下好，但也還是有客戶(hù)來(lái)看房。”2月20日，廣州市南沙區(qū)某樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??而在一千公里以外，一家TOP10房企的城市總經(jīng)理已讓到位的幾百位工人做好搶工期的準(zhǔn)備。

??新型冠狀病毒肺炎疫情被認(rèn)為是一個(gè)影響非常大的“黑天鵝”事件，房地產(chǎn)行業(yè)也無(wú)法獨(dú)善其身。銷(xiāo)售回款受限，加上債務(wù)償還高峰期，令房企的資金面?zhèn)涓袎毫?。但正如?yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌所言，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，“是壞事可能也是好事?！敝灰叻矫嫔晕?duì)房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持，市場(chǎng)就會(huì)健康蓬勃發(fā)展的，行業(yè)的“春天”可能會(huì)在今年7月開(kāi)始出現(xiàn)。

??地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工進(jìn)行時(shí)

??已有20多年市場(chǎng)化發(fā)展歷史、歷經(jīng)多個(gè)行業(yè)周期的房地產(chǎn)行業(yè)，在應(yīng)對(duì)“黑天鵝”事件方面，積累了不少經(jīng)驗(yàn)。本次疫情暴發(fā)正值春節(jié)假期，但房企們也僅僅是觀望了兩周便迅速采取“自救”行動(dòng)，努力將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)推入正軌。

??抓銷(xiāo)售、促回款是房企們采取的第一個(gè)行動(dòng)。為了讓客戶(hù)們足不出戶(hù)也能接觸到售房信息，房企們把銷(xiāo)售案場(chǎng)由線(xiàn)下搬到了線(xiàn)上，春節(jié)期間，各大開(kāi)發(fā)商紛紛加入線(xiàn)上賣(mài)房行列。最具代表性的是恒大集團(tuán)有限公司，該公司于2月13日推出了定金低至5000元的“網(wǎng)上購(gòu)房”活動(dòng)，疊加多種優(yōu)惠，短短三天時(shí)間就認(rèn)購(gòu)了47540套房屋，總價(jià)值約580億元，認(rèn)購(gòu)最多的一個(gè)樓盤(pán)達(dá)到870套。按照該公司的估算，網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)總額可能累計(jì)突破10萬(wàn)套，按70%的轉(zhuǎn)換率計(jì)算，就有600多億元的銷(xiāo)售金額。

??來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，目前全口徑榜單里的兩百?gòu)?qiáng)有151家企業(yè)在做線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)。僅僅是廣州一地就有超過(guò)168個(gè)項(xiàng)目開(kāi)通線(xiàn)上銷(xiāo)售。

??“在售項(xiàng)目還是以線(xiàn)上推廣為主?！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，雖然線(xiàn)上銷(xiāo)售很難立即成交，成交量也較為有限，但也是一個(gè)客戶(hù)維護(hù)的好機(jī)會(huì)?！昂芏嗫蛻?hù)在家沒(méi)事做，看看直播，了解一下項(xiàng)目，對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售還是有幫助的?！彼硎?，從業(yè)人員不能坐以待斃，“大家對(duì)未來(lái)還是有信心，要積極的面對(duì)，一旦疫情過(guò)去，這些積累就能發(fā)揮作用了?！?/p>

??土地市場(chǎng)也在逐漸復(fù)蘇，據(jù)了解，疫情暴發(fā)之后北京部分土地拍賣(mài)延期，但自2月11日至2月18日，北京已連續(xù)進(jìn)行了三場(chǎng)大型土地拍賣(mài)，土地出讓金總收入已超過(guò)363億元，而2月18日的那場(chǎng)拍賣(mài)中，有兩幅土地溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別為49.8%、34%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在疫情中，土地拍賣(mài)的競(jìng)爭(zhēng)熱度不減，從側(cè)面說(shuō)明了房企對(duì)市場(chǎng)的信心正在恢復(fù)中。

??有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也釋放了同樣的信號(hào)，2020年2月10日至16日，一線(xiàn)城市的土地整體供應(yīng)環(huán)比走高，京滬深均有住宅用地供應(yīng)，成交方面量?jī)r(jià)雙漲。

??除了銷(xiāo)售回款，打通融資渠道對(duì)幫助房企度過(guò)疫情也是至關(guān)重要的?？梢钥吹剑?月15日以來(lái)，資本市場(chǎng)上多了不少房企的融資消息。例如，金科地產(chǎn)于2月16日發(fā)布公告稱(chēng)計(jì)劃發(fā)行23億元的公司債。2月19日，綠地被指將調(diào)整中期票據(jù)上市計(jì)劃，本金從60億美元增加至80億美元。同一日，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司透露，旗下子公司向關(guān)聯(lián)人申請(qǐng)保理融資不超過(guò)3億元。2月20日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司和華南城控股有限公司也相繼公布了各自的票據(jù)融資計(jì)劃。

??危中有機(jī) 市場(chǎng)不悲觀

??作為資金密集型的高杠桿行業(yè)，每一次的“黑天鵝”事件，都是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的嚴(yán)峻考驗(yàn)。近日，吳建斌在參加中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)舉辦的在線(xiàn)沙龍會(huì)議時(shí)便表示，疫情的嚴(yán)重形勢(shì)可能會(huì)從2月份一直延續(xù)到3月份，到了二季度疫情會(huì)慢慢緩解，但是拖拖拉拉的可能會(huì)到6月份。這意味著，今年上半年對(duì)房企現(xiàn)金流的考驗(yàn)是非常大的。而房企們應(yīng)對(duì)這次疫情短期最核心的舉措就是把現(xiàn)金流管好，“到今年3月底之前，再困難也不能讓現(xiàn)金流斷掉?！痹谒磥?lái)，線(xiàn)上銷(xiāo)售的效果可能不會(huì)太好，但是“能做多少是多少，能做到一千萬(wàn)是一千萬(wàn)”。

??東原集團(tuán)總裁楊永席也認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商都做了積極的應(yīng)對(duì)措施，但預(yù)計(jì)一季度整體的成績(jī)情況都不會(huì)太理想，完成率可能在計(jì)劃的30%——40%。而越是市場(chǎng)困難的時(shí)期，越是考驗(yàn)企業(yè)的生存能力。他表示，房企應(yīng)該做好各類(lèi)預(yù)測(cè)情形下的資金承壓測(cè)試和應(yīng)對(duì)計(jì)劃，確保特殊時(shí)期的資金和現(xiàn)金流安全，并進(jìn)一步聚焦回款效率，積極探索信用融資渠道在特殊時(shí)期的突破口。他預(yù)測(cè)，疫情對(duì)房地產(chǎn)全年的銷(xiāo)售影響預(yù)計(jì)在10%及以上，短期來(lái)看，一季度影響明顯且較大。不過(guò)，隨著各類(lèi)寬松政策的刺激，今年4、5、6月會(huì)逐步恢復(fù)，預(yù)判完成率恢復(fù)70%至80%，而下半年將會(huì)存在一定的機(jī)會(huì)，因?yàn)椴糠殖鞘械恼邔⒊A(yù)期。

??這與吳建斌的判斷大致相符，他表示，過(guò)去兩年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控非常嚴(yán)厲，這次疫情之后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會(huì)像2018年、2019年力度那么大。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)政策市，只要政策方面稍微對(duì)房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)就有望再度恢復(fù)活力。他預(yù)計(jì)4月份、5月份行業(yè)的銷(xiāo)售可能陸續(xù)恢復(fù)，下半年各方面政策配套若到位后，銷(xiāo)售也會(huì)開(kāi)始活躍，“春天”可能從7月份開(kāi)始。

??政策的支持確實(shí)是開(kāi)發(fā)商們最大的盼頭。據(jù)上述TOP10房企城市總經(jīng)理透露，他轄區(qū)內(nèi)的一個(gè)城市已于2月15日發(fā)布了與蘇州相似的政策，能搶回不少被工期耽誤的時(shí)間，這是他認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)不必過(guò)于悲觀的底氣所在。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無(wú)錫、南昌、杭州等十余省市集體出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金、降低土地拍賣(mài)保證金比例、放寬預(yù)售條件、稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免等。

??資本市場(chǎng)也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放了積極看多的信號(hào)。中泰證券分析師倪一琛在報(bào)告中表示，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)依然起到國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的作用，商品房作為耐用品需求，需求不會(huì)消失只會(huì)滯后。在當(dāng)前政策及融資雙管逆周期調(diào)節(jié)下，疫情對(duì)行業(yè)的短期影響有限，行業(yè)長(zhǎng)期向好的邏輯不變。