[克而瑞]百?gòu)?qiáng)房企單月銷售同比轉(zhuǎn)正，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

??內(nèi)容提要>>>

??? 百?gòu)?qiáng)房企4月單月業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正

??? 量?jī)r(jià)齊升，4月土地市場(chǎng)回暖明顯

??? 4月房企新增融資額環(huán)比下降14.9%

??? 4月房企直播營(yíng)銷更進(jìn)一步

??? 郭英成退任佳兆業(yè)健康主席，其女上任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事

??? 金科擬分拆旗下物業(yè)公司

??01

??合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企4月單月業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正

??核心觀點(diǎn)

       2020年4月，市場(chǎng)熱度回升、房企加快供貨，百?gòu)?qiáng)房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期。企業(yè)層面，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比轉(zhuǎn)正。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降14.5%，但降幅自3月以來(lái)繼續(xù)收窄。整體而言，一季度以來(lái)市場(chǎng)及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正常。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，39家監(jiān)測(cè)房企中，29家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，近半數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。4月，規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健，TOP10房企單月整體的業(yè)績(jī)規(guī)?；具_(dá)到2019年全年的平均水平。其中，碧桂園4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。恒大4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長(zhǎng)4.7%。2020年4月，綠城、金茂、世茂、龍湖、中海、陽(yáng)光城、金地等房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，銷售同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)銷售窗口期，一二線以及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，市場(chǎng)前景更為可期。同時(shí)，預(yù)計(jì)2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性增加、房企融資環(huán)境預(yù)期向好。對(duì)于房企而言，在當(dāng)前的銷售窗口期，應(yīng)繼續(xù)加緊供貨、加大力度促銷售、抓回款，力爭(zhēng)將疫情的負(fù)面影響降至最低。

??02

??企業(yè)拿地

??量?jī)r(jià)齊升，4月土地市場(chǎng)回暖明顯

??核心觀點(diǎn)

??本月31家監(jiān)測(cè)房企土地成交建面、成交總價(jià)環(huán)比均有明顯上升，土地市場(chǎng)回暖明顯。本月土地市場(chǎng)成交環(huán)比上月大幅度回暖，31家典型房企超9成本月均在土地市場(chǎng)有所斬獲，新增土儲(chǔ)總價(jià)超過(guò)2019年平均水平。典型房企本月新增總建面為3700萬(wàn)平，環(huán)比上升93%；新增土地成交總價(jià)為2163億元，環(huán)比上升117%；平均成交樓板價(jià)5845元/平方米，相比上月上升12%。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，核心一二線城市土地市場(chǎng)復(fù)蘇較快帶動(dòng)成交樓板價(jià)持續(xù)上漲，因此典型房企本月新增土儲(chǔ)平均樓板價(jià)再度上揚(yáng)12%達(dá)到5845元/平方米。

??房企投資已逐步回暖，二線城市率先復(fù)蘇，但企業(yè)投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。隨著疫情影響的逐步消退，土地市場(chǎng)供應(yīng)增加，部分企業(yè)也積極拓儲(chǔ)彌補(bǔ)一季度拿地的不足。房企本月投資力度大幅度回升，典型房企本月拿地金額超過(guò)2019年平均，其中9家房企單月拿地金額更是超百億。展望后市，我們認(rèn)為企業(yè)投資力度仍有回暖空間，但整體仍將保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，另外城市之間的分化可能會(huì)進(jìn)一步加大，房企投資會(huì)在聚焦復(fù)蘇較快的一二線核心城市。

??本月土地市場(chǎng)回暖明顯，其中核心一二線城市復(fù)蘇較快，福州、廈門、昆明等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)也多超過(guò)50輪。供應(yīng)放量推動(dòng)成交上升，本月土地成交結(jié)構(gòu)中一二線城市土地建面占比達(dá)到57.6%，相比2019年平均的49.1%有明顯提升。從城市區(qū)域分布來(lái)看，中西部二線城市仍是房企最為青睞的投資熱土，其中西安一城本月成交已超300萬(wàn)方，蘭州、成都、鄭州等地本月土地成交也均超過(guò)100萬(wàn)方，另外廣州、天津、蘇州等地本月成交放量明顯，從本月土地市場(chǎng)來(lái)看，疫情之后土地市場(chǎng)的回暖率先從核心一二線城市開始，二季度這些區(qū)域仍然將是企業(yè)投資重點(diǎn)關(guān)注方向。三四線城市中同樣是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的東莞、溫州、佛山等地本月土地成交量居前。

??03

??企業(yè)融資

??4月房企新增融資額環(huán)比下降14.9%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資790.32億元，環(huán)比下降23.3%，同比增長(zhǎng)64.5%；境外債權(quán)融資82.84億元，環(huán)比下降63.5%，同比下降86.8%。一方面境內(nèi)公司債等發(fā)行集中在3月份，導(dǎo)致本月境內(nèi)債權(quán)融資減少；另一方面，由于境外疫情持續(xù)擴(kuò)散的影響，境外美元債的發(fā)行盛況仍沒(méi)有恢復(fù)，本月僅有3家房企進(jìn)行了境外銀團(tuán)貸款，暫無(wú)境外美元債的發(fā)行，也是導(dǎo)致整體融資水平下降的原因。此外，值得注意的是，本月股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比實(shí)現(xiàn)較大的上漲，特別是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，由于公司債、中期票據(jù)等發(fā)行門檻相對(duì)較高，且額度有限，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為了多數(shù)公司補(bǔ)充資金的重要來(lái)源，本月除了已發(fā)行之外，還有較多企業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，如華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品獲批發(fā)行。

??融資成本：2020年前4月房企新增債券類【1】融資成本6.29%，較2019年全年下降0.82個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)8.51%，較2019年全年增長(zhǎng)0.43個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.93%，較2019年全年下降1.39個(gè)百分點(diǎn)。整體融資成本的下降一方面主要由于整體的境外發(fā)債整體數(shù)額較少，境外/境內(nèi)債券比1.06，同比下降了1.20，此外，境內(nèi)超短融發(fā)行量的上升也是導(dǎo)致成本下降的重要原因。單月來(lái)看，4月單月融資成本3.93%，環(huán)比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；其中本月無(wú)境外債發(fā)行，境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為陽(yáng)光城，融資總量150.53億元，主要為為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進(jìn)行擔(dān)保融資，以及發(fā)行了一筆30億元的公司債。此外，金融街本月發(fā)行數(shù)額也較大，有115億元，其中發(fā)行了80億元CMBS產(chǎn)品發(fā)行利率2.80%，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)CMBS歷史最低發(fā)行利率。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2020年前4月TOP10房企融資平均額121.2億元最大，同比下降30.66%。此外，TOP31-50是唯一一個(gè)同比上漲的梯隊(duì)。

??04

??營(yíng) 銷 策 略

??4月房企直播營(yíng)銷更進(jìn)一步

??核心觀點(diǎn)

??4月房企集團(tuán)層面的營(yíng)銷活動(dòng)較少，多為項(xiàng)目及區(qū)域營(yíng)銷。折扣方面，恒大集團(tuán)讓利幅度較大，全國(guó)619個(gè)樓盤讓利優(yōu)惠，最高達(dá)到81折優(yōu)惠，雖然部分房企也有跟進(jìn)，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。

??房企線下營(yíng)銷正逐步恢復(fù)，線上端營(yíng)銷力度依舊不減，直播賣房則更進(jìn)一步。除了邀請(qǐng)明星助力賣房，如富力攜手李湘、恒大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規(guī)模直播賣房活動(dòng)，例如富力從4月26日起為期2個(gè)月的“百城百盤 老總直播”計(jì)劃，以及保利在安徽區(qū)域推出4月19日直播秒百套好房等活動(dòng)。

??為了進(jìn)一步提升回款去化庫(kù)存，房企將在營(yíng)銷端持續(xù)發(fā)力促進(jìn)銷售?？梢岳^續(xù)通過(guò)全民營(yíng)銷來(lái)拓寬渠道，同時(shí)采用現(xiàn)房銷售、直播帶貨、特價(jià)房?jī)?yōu)惠等方式去庫(kù)存，回款方面可以采用全款折上折等方式提升回款率。

??05

??人事變動(dòng)

??郭英成退任佳兆業(yè)健康主席

       其女上任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事

??核心觀點(diǎn)

??4月房企年報(bào)披露接近尾聲，房企高層人事動(dòng)態(tài)消息較上月也有所減少，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，4月房企人事變動(dòng)較為平穩(wěn)，高層變動(dòng)頻率和數(shù)量環(huán)比都有所下降。

??佳兆業(yè)本月人事變動(dòng)頻繁，4月8日佳兆業(yè)美好發(fā)布公告，翁昊已提呈辭任公司執(zhí)行董事一職，同時(shí)郭曉亭及李海鳴已獲委任為該公司執(zhí)行董事。郭曉亭26歲，為佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成之女。自2020年1月起擔(dān)任佳兆業(yè)集團(tuán)投資銀行部副經(jīng)理，于2018年8月至2020年1月?lián)渭颜讟I(yè)集團(tuán)投資部副經(jīng)理。任期內(nèi)，郭曉亭負(fù)責(zé)佳兆業(yè)集團(tuán)的策略并購(gòu)、公開發(fā)售及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)。4月9日下午，佳兆業(yè)健康集團(tuán)公告稱，郭英成辭任董事會(huì)主席及公司提名委員會(huì)主席但仍繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事，同時(shí)張華綱獲委任為主席、提名委員會(huì)主席及執(zhí)行董事，即日起生效。

??4月7日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，經(jīng)第十八屆董事會(huì)第二十八次會(huì)議審議通過(guò)，董事會(huì)同意聘任王海武先生為公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官(COO)。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??金科擬分拆旗下物業(yè)公司

??核心觀點(diǎn)

??本月企業(yè)多元化業(yè)務(wù)主要集中在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)以及物業(yè)管理、酒店物業(yè)等地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，此外還涉及企業(yè)更名及IPO?！暗禺a(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面，綠地繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)力，與東方國(guó)際達(dá)成園區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略協(xié)議。融創(chuàng)中國(guó)則在文旅地產(chǎn)方面繼續(xù)布局，簽訂紹興黃酒小鎮(zhèn)開發(fā)戰(zhàn)略協(xié)議。地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域方面，大華以14.4億元收購(gòu)豐隆集團(tuán)旗下上海國(guó)豐酒店。

??金科股份擬分拆物業(yè)公司于港交所上市。繼上月弘陽(yáng)集團(tuán)發(fā)布旗下物業(yè)赴港IPO招股書后，本月28日，建業(yè)旗下物管公司新生活順利通過(guò)上市聆訊近期上市有望。29日，金科股份發(fā)布相關(guān)公告，也將在近期分拆旗下物管公司赴港上市，據(jù)金科管理層在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的披露，金科股份目前簽約合同面積超2億平方米，在管面積約1.2億平方米左右，其中50%左右的在管面積來(lái)自第三方外拓，簽約、在管面積位于行業(yè)前列，即去年保利物業(yè)分拆上市后，資本市場(chǎng)有望迎來(lái)另一大型物管企業(yè)。雖然受到疫情影響，但是今年房企分拆物業(yè)上市的熱情依舊，截至目前包括鴻坤、正榮、金融街、宋都等6家房企旗下物管公司已遞交了上市申請(qǐng)，物業(yè)上市熱潮有望延續(xù)。

??龍光集團(tuán)發(fā)布更名公告。4月24日，龍光集團(tuán)宣布將中文名稱由“龍光地產(chǎn)控股有限公司”更改為“龍光集團(tuán)有限公司”，同時(shí)英文名也做相應(yīng)調(diào)整。在地產(chǎn)紅利逐漸消退的當(dāng)下，房企紛紛布局多元化業(yè)務(wù)，尋找第二增長(zhǎng)點(diǎn)，因此“去地產(chǎn)化”的公司更名也成為房企發(fā)展的趨勢(shì)之一。除龍光外，本年世茂、禹洲也對(duì)公司名稱進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，將公司名稱中的“地產(chǎn)”，改為“集團(tuán)”，意在強(qiáng)調(diào)除主業(yè)外，企業(yè)也在積極探尋多元業(yè)務(wù)。