[克而瑞]財(cái)務(wù)降杠桿,房企還能如何撬動(dòng)發(fā)展?

房玲 羊代紅2020-06-29 08:23:49

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-06-29
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè),項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)會(huì)需要較大的資金,如何更好的利用外部資源,即所謂的杠桿,撬動(dòng)規(guī)模發(fā)展就至關(guān)重要。財(cái)務(wù)杠杠,即房企對有息負(fù)債的借貸,一直是房企使用力度最大的杠桿。然而,在國家推動(dòng)企業(yè)降杠桿的大背景下,加上融資環(huán)境趨緊,房企開始逐步控制財(cái)務(wù)杠桿降低風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下,房企想要進(jìn)一步撬動(dòng)規(guī)模發(fā)展,還能如何借力呢? 

??1

??財(cái)務(wù)杠桿降至2.27倍

??合作和經(jīng)營杠桿成撬動(dòng)規(guī)模的新動(dòng)力

??財(cái)務(wù)杠杠是房企最原始的杠桿,2015年房企平均財(cái)務(wù)杠桿就達(dá)到了1.76倍。2018年在融資環(huán)境趨緊的背景下,加之融資成本增加,房企更加注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健,不少企業(yè)都提出了降杠桿,房企財(cái)務(wù)杠桿增速開始下滑,2019年房企平均財(cái)務(wù)杠桿甚至進(jìn)一步下降至2.27,回歸到接近2017年的水平。

??與此同時(shí),房企規(guī)模增長的訴求仍然強(qiáng)烈,過去兩年不少企業(yè)在財(cái)務(wù)杠桿降低的同時(shí),也同時(shí)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的大幅增長,究其原因,充分利用合作杠桿和經(jīng)營杠桿至關(guān)重要。隨著行業(yè)競爭激烈程度和集中度不斷提升,房企開始抱團(tuán),共攤成本與風(fēng)險(xiǎn),通過合作撬動(dòng)規(guī)模增長,這就形成了房企的合作杠桿。2019年末房企合作杠杠達(dá)到1.47倍,同比增長5.8%。從銷售表現(xiàn)來看,2019年全口徑銷售金額達(dá)到千億的房企有34家,但權(quán)益金額達(dá)到千億的只有22家。

??此外,隨著規(guī)模越來越大,房企,尤其是龍頭房企,對上下游的資金占用與議價(jià)能力也越強(qiáng),可以延緩工程款等支付時(shí)間,控制現(xiàn)金流出節(jié)點(diǎn),這也就形成了房企隱性的經(jīng)營杠桿。2019年房企的經(jīng)營杠杠快速攀升至2.05倍,與財(cái)務(wù)杠杠的差距越來越小,尤其是對于龍頭房企而言,已逐步替代財(cái)務(wù)杠桿成為利用度最高的杠桿。

1

??2

??TOP11-30合作杠杠最高達(dá)1.72倍

??最熱衷抱團(tuán)促增長倍

??TOP11-30房企2017年以來一直是合作杠桿最大的梯隊(duì),2019年進(jìn)一步大幅增加至1.72,同比增長15.4%,增速遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì),主要在于該梯隊(duì)房企近兩年加大合作杠桿的使用,規(guī)模增長增速較快,通過合作撬動(dòng)了行業(yè)地位提升,如融信集團(tuán)、中國奧園、佳兆業(yè)等,2019年全口徑排名均實(shí)現(xiàn)較大的提升。此外,TOP11-30也是唯一一個(gè)2019年財(cái)務(wù)杠杠平均水平仍在上升的梯隊(duì)。

??房企之間的合作拿地自2016年開始便開始盛行,彼時(shí)高價(jià)地、“地王”頻出,或出于競爭過于激烈,或出于項(xiàng)目需要資金量較大等原因考慮,規(guī)模房企開始傾向于通過合作競標(biāo),分散風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。2017-2019年間,房企之間的合作力度逐步加大,且呈現(xiàn)以50強(qiáng)為分界點(diǎn),前三個(gè)梯隊(duì)的房企的合作杠桿遠(yuǎn)大于50強(qiáng)外的房企。

??2020年,更多的企業(yè)表示將持續(xù)加大合作及多元化拿地的力度,未來,房企的合作拿地及合作杠桿的運(yùn)用將呈現(xiàn)常態(tài)化。2020年3月份,多家房企如中海、中梁等房企則通過官方公眾號宣布,開放合作拿地,就股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)、戰(zhàn)略合作、并購合作、代建等業(yè)務(wù)范疇進(jìn)行全面合作。

1

??3

??TOP10房企對上下游議價(jià)能力強(qiáng)

??經(jīng)營杠桿高達(dá)2.71倍

??TOP10房企由于規(guī)模優(yōu)勢,對上下游均有著較大議價(jià)能力,歷年經(jīng)營杠桿一直領(lǐng)先,2019年達(dá)到2.71倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其對財(cái)務(wù)杠桿和合作杠桿的使用力度,而其他梯隊(duì)的房企仍然是財(cái)務(wù)杠桿使用更高。此外,TOP11-30和TOP31-50梯隊(duì)的房企的經(jīng)營杠桿差異不大,且均逐年增長。以50強(qiáng)為分界,排名靠后的房企經(jīng)營杠桿相對較低,房企之間的經(jīng)營杠桿分化也較大。

??而從各梯隊(duì)房企的經(jīng)營杠桿增速來看,前50強(qiáng)的3個(gè)梯隊(duì)的房企增速自2017年后均緩慢下降,其中,增速最大為TOP31-50梯隊(duì),TOP10梯隊(duì)增長最小,頭部房企對杠桿的使用空間已經(jīng)到達(dá)一定的高峰位置。值得注意的是,TOP101+房企2019年經(jīng)營杠桿1.05,同比下降9.31%,是唯一一個(gè)下降的梯隊(duì)。在房企競爭加劇,且馬太效應(yīng)加大的背景下,房企不進(jìn)則退,排名靠后的房企未來生存空間越來越窄。

1

??總的來看,房企在規(guī)模擴(kuò)張的初始階段,主要通過借貸獲得資金撬動(dòng)發(fā)展,有了一定的積累后,通過合作促進(jìn)規(guī)模更上一層樓。但是,合作雖然能夠推動(dòng)銷售規(guī)模上升,但是不利于營收和利潤的增長,因此企業(yè)在規(guī)模達(dá)到一定水平后,開始增權(quán)益,加上隨著規(guī)模提升,上下游議價(jià)能力不斷加強(qiáng),能更大程度的利用經(jīng)營杠杠。

??而就房企的長期發(fā)展來看,財(cái)務(wù)杠桿水平達(dá)到高位,房企需要降負(fù)債以應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn);另一方面,隨著競爭加劇,房企為降低成本、分散風(fēng)險(xiǎn)等因素加大了合作杠桿的使用,未來房企合作將成為常態(tài),但由此帶來的利潤空間的擠壓則需房企著重考量,適度使用;在經(jīng)營杠桿方面,房企分化加劇,但仍有較多的企業(yè)有進(jìn)一步發(fā)展空間,特別是在疫情等影響下,房企應(yīng)加大銷售回款率保證未來現(xiàn)金流健康平穩(wěn)發(fā)展。

1

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}