[克而瑞]房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投，謀求借力超車

??導(dǎo) 讀 

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投，更加凸顯借力超車的意圖，對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響不容忽視。

??今年以來，自恒大公告700億元戰(zhàn)投延期，到萬科為廣信資產(chǎn)包成功引入7家戰(zhàn)投，“戰(zhàn)投”一詞高頻出現(xiàn)，在行業(yè)掀起一波熱潮。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投，更加凸顯借力超車的意圖，對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響不容忽視。

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??引入戰(zhàn)投成為多數(shù)房企戰(zhàn)略選擇

??2020年6月29日，萬科發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者。

??自2017年6月29日，萬科以551億元競(jìng)得廣信資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的動(dòng)向就一直受到行業(yè)的高度關(guān)注。歷時(shí)三年，萬科最終選擇引入戰(zhàn)投，其背后意圖值得揣測(cè)。

??其實(shí)“戰(zhàn)投”對(duì)于房企來說并不陌生，2017年恒大總計(jì)引入1300億元戰(zhàn)投，是國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的股權(quán)融資。今年以來，引入戰(zhàn)投的房企也不在少數(shù)，除了萬科，還包括招商蛇口、綠城、協(xié)信等。此外，5月泰禾也已經(jīng)發(fā)布籌劃引入戰(zhàn)投公告，新華聯(lián)則聯(lián)合中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司推進(jìn)戰(zhàn)投的引入?？傮w來看，引入戰(zhàn)投已經(jīng)成為多數(shù)房企的戰(zhàn)略選擇。

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??房企引入戰(zhàn)投的三大戰(zhàn)略目標(biāo)

??在行業(yè)環(huán)境生變的背景下，疊加疫情影響，今年房企生存壓力倍增，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)破產(chǎn)房企已經(jīng)達(dá)到230家。發(fā)展困境之下，房企紛紛借力戰(zhàn)投，試圖扭轉(zhuǎn)局面，主要基于三個(gè)層面的需求：

??一是，通過股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，滿足資金需求。增強(qiáng)流動(dòng)性和緩解償債壓力是房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投的主要驅(qū)動(dòng)因素。從已成功引入戰(zhàn)投或計(jì)劃引入戰(zhàn)投的房企來看，高負(fù)債型房企占了相當(dāng)?shù)谋壤?，大悅?019年凈負(fù)債率為100.7%、泰禾達(dá)到248.2%，這些房企的負(fù)債水平均處于行業(yè)高位。在市場(chǎng)發(fā)生變局的情況下，高杠桿運(yùn)營(yíng)所帶來的問題更加突出，資金需求更加緊張。通過股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式引入戰(zhàn)投，可以進(jìn)行有效的融資，回籠資金，同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，有利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

??二是，通過與戰(zhàn)投合作加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)。除了對(duì)于融資需求，盤活資產(chǎn)、提升自身的業(yè)務(wù)水平是房企引入戰(zhàn)投的另一戰(zhàn)略目標(biāo)。特別是對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目，更加考驗(yàn)房企的操盤能力、業(yè)務(wù)水平，借助戰(zhàn)投是提升自身業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力較為高效的一種方式，萬科、泛海國(guó)際等房企均有意借助戰(zhàn)投進(jìn)行資產(chǎn)盤活及項(xiàng)目的打造。

??例如萬科的廣信資產(chǎn)包，盡管項(xiàng)目位于廣州中心城區(qū)，價(jià)值可觀，但同時(shí)也是大型復(fù)雜項(xiàng)目，操作起來并不容易，這也是該資產(chǎn)包從2017年競(jìng)得至今難以推進(jìn)的主要原因。此次萬科引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者，回籠資金390.4億元，有效緩解投入支出壓力和借貸壓力。但同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，信達(dá)在不良資產(chǎn)領(lǐng)域具備一定優(yōu)勢(shì)，此次與信達(dá)的合作，萬科能夠加速盤活資產(chǎn)包，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，也能學(xué)習(xí)和積累大型復(fù)雜項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，提升操盤能力，增強(qiáng)在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

??三是，房企聯(lián)合有助于尋求深度合作，突破增長(zhǎng)瓶頸。規(guī)模增長(zhǎng)對(duì)于房企發(fā)展的重要性不言而喻。當(dāng)前，為追求規(guī)模擴(kuò)張，尋求合作開發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。房企通過引入戰(zhàn)投，有利于增加合作開發(fā)機(jī)會(huì)，搶占更多的市場(chǎng)份額。例如，綠城今年4月引入新湖中寶作為戰(zhàn)略投資者，同作為浙系房企，投資布局有所契合，有助于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，開展更多的合作。

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??險(xiǎn)資是部分房企重要股東構(gòu)成

??基于以上戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房企在戰(zhàn)投的引入上也具有相當(dāng)?shù)钠蛐裕瑥膽?zhàn)投引入主體來看，主要有三大類，一是險(xiǎn)資，二是國(guó)資，三是互利型房企。

??特別是近年來萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險(xiǎn)資，“地產(chǎn)+險(xiǎn)資”的模式越來越普遍。從房企持股情況來看，險(xiǎn)資是部分房企重要股東構(gòu)成，中國(guó)平安已經(jīng)成為華夏幸福、中國(guó)金茂、碧桂園等房企的第二大股東。其中，華夏幸福2018年首次引入中國(guó)平安，從2019年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)平安在華夏幸福的持股例比例已經(jīng)達(dá)25.02%。對(duì)于房企來說，引入險(xiǎn)資作為戰(zhàn)投將不僅能緩解短期資金壓力，同時(shí)也利好于企業(yè)的長(zhǎng)期融資，通過與金融資本相結(jié)合，獲得低成本資金。

??而房企引入國(guó)資作為戰(zhàn)投也較為常見，國(guó)資企業(yè)在融資、資源獲取上都有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，特別是民營(yíng)房企，在國(guó)資背景的加持下，更有利于市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握。而引入互利型房企，更多出于合作的目的，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

??04市場(chǎng)展望

??房企戰(zhàn)投引入局勢(shì)分化

??資源將加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏

??投資者入局房企的目的在于獲取價(jià)值回報(bào)。在房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投的局面下，戰(zhàn)投是否入局的關(guān)鍵還是取決于價(jià)值投資的權(quán)衡。我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企戰(zhàn)投引入局勢(shì)已呈現(xiàn)一定分化現(xiàn)象，部分房企處于較長(zhǎng)的等待期。

??今年1月，中國(guó)恒大發(fā)布公告，延期700億元戰(zhàn)投，協(xié)商成功的背后顯然是戰(zhàn)投對(duì)于恒大發(fā)展的看好，這也反映出戰(zhàn)投對(duì)于價(jià)值投資的評(píng)估的看重。今年，盡管萬科、招商蛇口、綠城中國(guó)等已經(jīng)成功引入戰(zhàn)投，但還有部分房企仍處于等待期，例如泰禾。泰禾于5月14日發(fā)布擬引入戰(zhàn)投公告，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，但至今已兩個(gè)月，并無動(dòng)靜。2019年，泰禾在經(jīng)營(yíng)困境下，多次出讓項(xiàng)目。泰禾此次引入戰(zhàn)投要求主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且可能會(huì)出讓控制權(quán)，這也就說明泰禾不僅為了資金融通，經(jīng)營(yíng)管理也會(huì)大變動(dòng)，這給戰(zhàn)投引入帶來了更多的不確定性，從而影響了戰(zhàn)投的入局。

??當(dāng)前，能否成功引入戰(zhàn)投與自身發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。在投資回報(bào)訴求下，戰(zhàn)投將更傾向于風(fēng)險(xiǎn)小、經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)良的規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企，而高杠桿、經(jīng)營(yíng)管理欠佳的房企，引入優(yōu)質(zhì)型的戰(zhàn)投則更難。在此局面下，將推動(dòng)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

??總結(jié)：引入戰(zhàn)投已經(jīng)成為房企尋找突破口、打開發(fā)展新局面的重要途徑。房企借力戰(zhàn)投，不僅可以緩解資金壓力、改善融資環(huán)境，同時(shí)對(duì)于業(yè)務(wù)發(fā)展也能起到積極作用。對(duì)于中國(guó)平安、安邦人壽等保險(xiǎn)公司紛紛入股房企，且持股比例可觀，也反映出房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)實(shí)力雄厚、高盈利且增長(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

??但是引入合適、優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)投并不是一件簡(jiǎn)單的事。特別是經(jīng)營(yíng)存在問題的房企，在戰(zhàn)投引入中并不占優(yōu)勢(shì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企將成為更多戰(zhàn)投的選擇，這也將推動(dòng)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏，頭部效應(yīng)也會(huì)愈加突出。