[克而瑞]土地月報(bào)：成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，但溢價(jià)率已出“見頂”信號(hào)

??導(dǎo) 讀 

??本月重點(diǎn)城市的流拍率也較上月出現(xiàn)明顯上漲，環(huán)比漲至10.1%。

??2020年6月，供應(yīng)充裕下，全國土地市場成交規(guī)模穩(wěn)步增加，其中二線城市在5月份掛牌量激增的影響下，月內(nèi)成交規(guī)模環(huán)比漲幅高達(dá)三成；同時(shí)，在優(yōu)質(zhì)用地集中入市的助推下，成交價(jià)格亦進(jìn)一步上漲至高位。

??在市場方面，由于熱點(diǎn)二三線有多宗中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市出讓，溢價(jià)率得以維持高位，但環(huán)比上漲趨勢(shì)已中止，主要是供應(yīng)增多下普通地塊入市數(shù)量也明顯上漲，拉低整體溢價(jià)水平。也正因?yàn)楣?yīng)寬裕普通地塊明顯增多，本月重點(diǎn)城市的流拍率也較上月出現(xiàn)明顯上漲，環(huán)比漲至10.1%。

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??市場走勢(shì)

??供應(yīng)充裕下成交量持續(xù)上漲

??優(yōu)質(zhì)地塊集中成交帶動(dòng)地價(jià)再走高

??2020年過半，但各城市仍然保持著較快的供地節(jié)奏，全國土地市場供應(yīng)規(guī)模連續(xù)四月維持在高位。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為28847萬平方米，較上月微降3%。就各能級(jí)城市表現(xiàn)來看，僅上月土地供應(yīng)爆發(fā)的二線城市土地供應(yīng)量環(huán)比下降，一線和三四線城市土地供應(yīng)量均較上月微漲。由此來看，下月全國土地市場成交體量預(yù)計(jì)仍會(huì)高位運(yùn)行。

??成交方面，受土地供應(yīng)量持續(xù)多月充裕的影響，全國土地市場成交量也在二季度持續(xù)回升。就6月情況來看，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積增至25930萬平方米，環(huán)比增加了12%，同比增加27%，是2019年以來的第二高位。分能級(jí)城市來看，二線城市表現(xiàn)最為突出，成交體量環(huán)比上月漲幅接近三成，過半城市成交量超過100萬平方米，鄭州、太原、杭州、武漢和寧波等5城的成交建面更高達(dá)300萬平方米以上，較上月大幅增長;一線和三四線城市成交量也均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)，不過漲幅相對(duì)較小，均在10%以內(nèi)。

??價(jià)格方面，在熱點(diǎn)二三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)大量入市的帶動(dòng)下，本月平均地價(jià)進(jìn)一步逼近3000元/平方米的大關(guān)，增至2993元/平方米，和上月相比微漲3%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一線城市由于供地質(zhì)量明顯不及上月，平均地價(jià)環(huán)比下跌至11075元/平方米，降幅高達(dá)37%；二線城市本月成交樓面價(jià)為5073元/平方米，和上月大致持平，同比則上漲了12%；三四線城市則由于無錫、東莞、義烏等熱點(diǎn)三四線成交量明顯增加影響，平均地價(jià)較上月上漲了14%，增至2122元/平方米，同比也上漲了11%。

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??市場熱度

??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地集中入市下

??溢價(jià)率維持在高位

??市場熱度方面，在寧波、福州、嘉興等熱點(diǎn)城市土地出讓增加且有優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下，溢價(jià)率依舊處于高位，為16.3%。不過，從環(huán)比漲幅來看，隨著普通地塊入市占比的提升，溢價(jià)率上漲勢(shì)頭已現(xiàn)疲軟。

??分能級(jí)城市來看，各能級(jí)城市市場熱度不一。其中，一線城市本月平均溢價(jià)率為7.9%，較上月減少7個(gè)百分點(diǎn)，主要是優(yōu)質(zhì)地塊出讓量明顯減少，尤其是北京和廣州，本月成交地塊均為底價(jià)成交，使得一線城市溢價(jià)率明顯下滑；二線城市中，南昌、南寧、福州、寧波等城市市場熱度依舊保持高位，平均溢價(jià)率均超25%，但由于成交量較大的青島、天津、鄭州和濟(jì)南等多城出讓的土地以底價(jià)成交為主，導(dǎo)致二線城市本月溢價(jià)率被拉低，溢價(jià)率小幅下滑至15.7%；三四線城市，由于東莞、無錫、紹興、臺(tái)州、常州等城市本月高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)，本月熱度再度上升，溢價(jià)率升至18.1%，但仍未能超過去年同期。

??土地流拍方面，受供應(yīng)充裕影響，本月流拍地塊幅數(shù)較上月明顯增多，流拍率也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，本月土地流拍率升至10.1%，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)。就流拍原因來看，無人競拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到一半。這些地塊中，有相當(dāng)一部分地塊為商業(yè)用地，譬如?？诹髋牡?1宗地均為商業(yè)地塊，其余多是位于偏遠(yuǎn)郊縣的素質(zhì)較差的宅地，譬如深圳深汕合作區(qū)、合肥肥東縣、茂名化州市、南通海安市等等，這些地塊大都遠(yuǎn)離城區(qū)、配套欠缺，房企競拍意愿不強(qiáng)，因此遭遇流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊大量入市

??廈門、寧波誕生新單價(jià)地王

??本月重點(diǎn)城市再有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市，特別是二線城市，出讓地塊中有多宗位于城市熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)好地。這些地塊中有多宗體量較大的商住綜合體項(xiàng)目用地，由于位于城市核心區(qū)域且是當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，地塊的出讓條件也往往比較苛刻，如武漢歸元片二期地塊、青山濱江地塊均有產(chǎn)業(yè)引入及較高比例的自持要求，因此最終這些地塊多以低溢價(jià)出讓，拿地企業(yè)也多以資金實(shí)力較強(qiáng)的國企為主，如中海、華僑城、保利等均在本月拿下此類地塊。相比之下，業(yè)態(tài)較為簡單、周轉(zhuǎn)速度較快、地段優(yōu)越的純宅地就備受房企青睞，總價(jià)榜和單價(jià)榜中純宅地的溢價(jià)率基本都在20%以上，競拍熱度明顯較高。

??在上述地塊中，市場關(guān)注度比較高的當(dāng)屬廈門湖里宅地和寧波鄞州明樓地塊，其中廈門湖里宅地位于土地資源稀缺的廈門島內(nèi)，鄞州明樓地塊也位于寧波城區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)均比較顯著。因此吸引了多家房企前來競拍，其中寧波鄞州明樓地塊更是經(jīng)過495輪激烈的競拍才被綠城拿下。最終，這兩宗地的成交樓板價(jià)均創(chuàng)下各自城市土地成交單價(jià)新高。

??總結(jié)：綜上來看，在供應(yīng)量持續(xù)寬裕的影響下，6月份土地市場成交體量得以繼續(xù)上漲，也進(jìn)而帶動(dòng)上半年成交體量同比增速轉(zhuǎn)正，土地市場成交已然恢復(fù)；同時(shí)，地價(jià)和溢價(jià)率也在優(yōu)質(zhì)地塊大量入市的帶動(dòng)下維持在高位。

??不過，值得注意的是，本月土拍溢價(jià)率雖然仍在高位，但環(huán)比并未上漲。結(jié)合政策層面來看，上半年中央多次定調(diào)房地產(chǎn)市場運(yùn)行仍是以“穩(wěn)”為主，考慮到當(dāng)前市場熱度已在高位，各城市疫情期間出臺(tái)的土拍利好政策繼續(xù)延續(xù)的可能性預(yù)計(jì)也比較低，畢竟土拍較熱的杭州、寧波和東莞均在近日出臺(tái)了政策以降低市場熱度，這些城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計(jì)也會(huì)在三季度暫緩。就此來看，接下來溢價(jià)率很有可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。