[克而瑞]大發(fā)地產(chǎn)：債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，持續(xù)提升高效運營能力

??導(dǎo)讀：       

??業(yè)績增速和目標(biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??【業(yè)績增速和目標(biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先】截至2020年6月30日，大發(fā)累計實現(xiàn)合同銷售額112.08億元、合同銷售面積80.08萬平方米，分別同比增長57.6%、35.9%，銷售額目標(biāo)完成率達(dá)46%。業(yè)績增速和目標(biāo)完成率都位于行業(yè)前列，表現(xiàn)出良好的成長性。下半年可售貨源約318億元，為完成全年目標(biāo)提供保障。

??【持續(xù)深耕長三角地區(qū)，土地儲備覆蓋82個項目】土地投資方面，上半年主要在長三角和成渝城市有補倉，總計新增16塊地，建筑面積達(dá)185.6萬平方米。截至上半年末，大發(fā)土地儲備覆蓋82個項目，建筑面積達(dá)650萬平方米，其中長三角區(qū)域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米。

??【營收與利潤階段性受疫情影響】報告期內(nèi)，由于受疫情影響導(dǎo)致個別項目無法正常交付，大發(fā)總營收34.7億元，實現(xiàn)毛利潤7億元、凈利潤1.75億元，毛利率為20.1%，凈利率為5%。目前大發(fā)已在全力加快項目建設(shè)，保證交付進(jìn)度，隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，利潤也將增長。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率降至71.7%】自上市以來大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月、7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計3.5億美元。截至2020年6月30日，大發(fā)總有息債務(wù)規(guī)模達(dá)109.6元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比44.4%，較2019年末提升7.9個百分點；現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負(fù)債率為71.7%，低于2019年末77.8%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??【持續(xù)優(yōu)化大運營管控體系，全面升級調(diào)整組織架構(gòu)】2020是大發(fā)地產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)型年，大發(fā)進(jìn)一步夯實運營管理“6611”項目運營管控體系（即6個關(guān)鍵會議、6大停止點、1套全景計劃管理體系、1套全周期風(fēng)險管控體系），確保過程管控，進(jìn)一步提升運營效率，保證經(jīng)營業(yè)績落地。同時，全面升級調(diào)整組織架構(gòu)，將原本的8大地區(qū)公司精簡合并為6個區(qū)域公司，并設(shè)立“總部-區(qū)域-項目”2.5級扁平化管治架構(gòu)，提高組織效能，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化團(tuán)隊配置。

??1銷售

??業(yè)績增速和目標(biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先

??截至2020年6月30日，大發(fā)累計實現(xiàn)合同銷售額112.08億元、合同銷售面積80.08萬平方米，分別同比增長57.6%、35.9%；銷售均價為13996元/平方米。若按全年目標(biāo)銷售額增長15%計算，上半年目標(biāo)完成率達(dá)46%。其中超過7成銷售額來自二季度，主要得益于疫情穩(wěn)定，企業(yè)加快供貨，銷售大幅回升。整體來說，上半年大發(fā)銷售業(yè)績逆勢大增，業(yè)績增速和目標(biāo)完成率都位于行業(yè)前列，表現(xiàn)出了良好成長性。

??從業(yè)績分布結(jié)構(gòu)來看，長三角區(qū)域仍是業(yè)績主要來源，合約銷售面積同比增長10.3%至61.8萬平方米，總計實現(xiàn)合同銷售額96.4億元，占比86%，其中溫州、寧波、杭州是重點貢獻(xiàn)城市。長三角區(qū)域以外銷售額貢獻(xiàn)率走高至14%，其中中西部城市業(yè)績占比6.8%，業(yè)績分布結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，投資布局成效有所體現(xiàn)。

??下半年，大發(fā)計劃總可售貨值約318億元，為業(yè)績持續(xù)增長提供了充足貨源保障，且主要位于長三角深耕區(qū)域，集中在溫州、蘇州、寧波、南京、無錫、成都等新一線和二線城市，市場預(yù)期看好，樂觀預(yù)計可以順利完成目標(biāo)。

??2投資

??持續(xù)深耕長三角地區(qū)

??土地儲備覆蓋82個項目

??土地投資方面，大發(fā)進(jìn)一步明確“1+5+X”布局體系，即在深耕長三角地區(qū)核心區(qū)域的同時，布局國家黃金城市群，并戰(zhàn)略性地持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c城市。

??上半年主要在長三角和成渝城市有補倉，總計新增16塊地，建筑面積達(dá)185.6萬平方米，權(quán)益地價51.62億元，并通過合作開發(fā)、土地收購進(jìn)行成本與投資管控。

??截至上半年末，大發(fā)土地儲備覆蓋82個項目，建筑面積達(dá)650萬平方米，其中長三角區(qū)域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米，高于2019年平均地價4460元/平方米。

??3盈利

??營收與利潤指標(biāo)階段性受疫情影響

??上半年，大發(fā)總營收34.7億元，報告期內(nèi)，實現(xiàn)毛利潤7億元、凈利潤1.75億元，毛利率為20.1%、凈利率為5%，2020中期派息每股人民幣0.034元，持續(xù)兌現(xiàn)股東回報。因為上半年受疫情影響，施工進(jìn)度延緩，一定程度上耽誤了交付進(jìn)度。

??目前大發(fā)已在全力加快項目建設(shè)，保證交付進(jìn)度，今年全年營收預(yù)期增長20%，同時隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，利潤也將增長，利潤率將保持歷年平均水平。

??4償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??凈負(fù)債率降至71.7%

??融資方面，自上市以來大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月、7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計3.5億美元。此外，大發(fā)還與60多家大中型銀行及金融機構(gòu)保持良好的關(guān)系。

??截至6月30日，大發(fā)總有息債務(wù)規(guī)模達(dá)109.6元；持有現(xiàn)金57.9億元，現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負(fù)債率為71.7%，低于2019年末77.8%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前，現(xiàn)金和杠桿是大發(fā)兩大抓點，未來要繼續(xù)加強財務(wù)管理，促進(jìn)高質(zhì)量的均衡增長。

??5戰(zhàn)略

??持續(xù)優(yōu)化大運營管控體系

??全面升級調(diào)整組織架構(gòu)

??2020是大發(fā)地產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)型年，大發(fā)地產(chǎn)繼續(xù)堅持“兩高兩有”（高效率、高品質(zhì)、有利潤、有貢獻(xiàn)）四項基本原則，堅守運營模型，進(jìn)一步夯實運營管理“6611”項目運營管控體系（即6個關(guān)鍵會議、6大停止點、1套全景計劃管理體系、1套全周期風(fēng)險管控體系），確保過程管控，進(jìn)一步提升運營效率，保證經(jīng)營業(yè)績落地。下半年繼續(xù)圍繞沖指標(biāo)、保供貨、?，F(xiàn)金流、提利潤、?？洹⒈＝桓读缶S度進(jìn)行加速發(fā)展。

??同時，大發(fā)還全面升級調(diào)整組織架構(gòu)，對組織架構(gòu)進(jìn)行了大重組，完成了區(qū)域的合并與升級，將原本的8大地區(qū)公司精簡合并為6個區(qū)域公司，即環(huán)滬區(qū)域公司、華中區(qū)域公司、浙南區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司、浙北區(qū)域公司以及西部區(qū)域公司。設(shè)立“總部-區(qū)域-項目”2.5級扁平化管治架構(gòu)，提高組織效能，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化團(tuán)隊配置。