[克而瑞]建發(fā)國際：疫情下銷售高速擴張，一二線城市積極拿地

??導讀：      

??銷售增速高于同規(guī)模房企，一二線核心城市加速拿地。

??【銷售增速高于同規(guī)模房企，全年目標壓力不大】2020年上半年全口徑合約銷售金額257.6億元，同比增速高達52.9%，表現(xiàn)明顯好于同規(guī)模房企。下半年是建發(fā)國際銷售業(yè)績的主要發(fā)力期，雖然上半年僅完成全年700億銷售目標的37%，但是考慮到其當前銷售增速及充足的貨值，預計完成銷售目標的概率較高。

??【一二線核心城市加速拿地，注重土儲質(zhì)量】2020年上半年新增土地建筑面積同比增長32%至288萬平方米，新增土地貨值同比增長145%至667億元。建發(fā)國際調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大一二線核心城市的拿地力度，首次進入北京、上海和貴陽。截至2020年6月30日，建發(fā)國際土地儲備總可供銷售面積為1039.6萬平方米，土儲能夠滿足未來一年多的土地發(fā)展需求。建發(fā)國際拿地以招拍掛為主，未來將重點布局城市更新領域。

??【個別低利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)影響，期間費用率仍可控】2020年上半年營業(yè)收入285.4億元，同比增長123.3%。期間毛利率21.9%，同比下降18.7個百分點；歸母凈利率5.3%，同比下滑11.1個百分點；核心歸母凈利率6.4%，同比下降9.7個百分點。公司銷售與行政費用隨地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的增長而增加，個別結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率水平較低，因而期內(nèi)公司盈利受到影響。

??【融資優(yōu)勢明顯，短期無償債壓力】在負債控制方面，公司借款總額較期初增長17.7%至541.8億元，持有現(xiàn)金較期初下降14.1%至99.3億元，長短期債務比為19.2，現(xiàn)金短債比為3.7.公司凈負債率較期初增加72個百分點至247.7%，上半年平均融資成本較去年同期下降14個百分點至5.35%。公司在融資渠道與資金方面的優(yōu)勢明顯，能夠為拿地與銷售規(guī)模的繼續(xù)增長提供資金支持。

??1銷售

??業(yè)績持續(xù)高增長

??下半年是銷售發(fā)力期

??2020年上半年建發(fā)國際實現(xiàn)全口徑合約銷售金額257.6億元，合約銷售面積155.9萬平方米，同比分別增長52.9%和60.8%；合約銷售均價16527元/平方米，較去年合約銷售均價17317元/平方米下降4.6%。

??銷售業(yè)績的快速增長，一方面是因為建發(fā)國際是建發(fā)房產(chǎn)控股的香港主板上市公司，主要負責房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務的三大業(yè)務，其控股母公司將主要負責土地一級開發(fā)和商業(yè)運營等業(yè)務板塊，業(yè)務定位劃分明確，控股股東多方面支持建發(fā)國際的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。另一方面，母公司建發(fā)房產(chǎn)本身也處于規(guī)模擴張期，2020年上半年實現(xiàn)全口徑合約銷售金額380.0億元，合約銷售面積221.8萬平方米，分別同比增長36.3%和42.0%。同期TOP 50 房地銷售業(yè)績整體下降2.1%，建發(fā)的表現(xiàn)大幅好于同規(guī)模房企。在此情況下，建發(fā)房產(chǎn)全口徑合約銷售金額行業(yè)排名相較2019年上升8個名次至第41名。

       從建發(fā)國際銷售金額的區(qū)域分布看，2020年上半年銷售占比最高的是福建省，為59%，相較于2019年全年微增1個百分點；長三角區(qū)域銷售占比下降6個百分點至23%。依托母公司資源，建發(fā)國際在福建省長期深耕，是保證業(yè)績增長的重要基本盤。具體從城市層面看，廈門、莆田和無錫分列業(yè)績貢獻度前三位。

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       2020年建發(fā)國際提出全口徑銷售目標700億元，目標銷售增長率為38%。上半年建發(fā)國際完成銷售目標的37%，仍有442.4億的缺口。下半年是建發(fā)國際的傳統(tǒng)銷售高峰期，去年下半年銷售額占全年銷售額的比重高達67%。只要今年下半年建發(fā)國際相較去年同期達到31%的業(yè)績增長，即可完成銷售目標。雖然上半年受到新冠疫情的影響，建發(fā)國際的銷售額增速仍超過50%，相信建發(fā)國際有能力達成今年的銷售目標。

        2土地

       核心城市拿地加速

       首次進入北上筑

        2020年上半年建發(fā)國際在北京、上海、貴陽、南京、杭州、廈門等核心城市新增18個項目，新增土地建筑面積288萬平方米，同比增長32%，新增土地貨值667億元，同比增長145%；購地權(quán)益比例為79%。拿地貨值相較于拿地建面增長更快，主要是由于建發(fā)國際抓住機會，加大在一二線核心城市拿地力度。建發(fā)國際在加速拿地的同時也十分注重土地的質(zhì)量，上半年首次進入北京、上海和貴陽的土地市場，未來也考慮進入有潛力的一二線城市，如重慶、鄭州、西安等城市，以及浙江東部、華南區(qū)域的部分城市，全國化布局正在逐漸落地。
截至2020年6月30日，建發(fā)國際土地儲備總可供銷售面積為1039.6萬平方米，同比增長52.5%；庫存總可售貨值為2015億元，同比增長58%。其中，83%集中于核心一二線城市。從目前建發(fā)國際的銷售規(guī)模與增長速度看，當前土儲能滿足未來1-2年的土地發(fā)展需求，為支持公司繼續(xù)增長的業(yè)績目標，建發(fā)國際已經(jīng)做好充分的資金和資源準備，將在未來幾個月繼續(xù)把握拿地窗口期，積極拓展土地儲備。

??建發(fā)國際的土地獲取方式逐漸優(yōu)化。當前建發(fā)國際拿地以招拍掛為主，大部分項目能夠保障8%-10%的利潤率。為了保證規(guī)模增長，建發(fā)國際今年上半年也增加了部分占用集團資源較少的快周轉(zhuǎn)項目，其利潤率可能在8%以下。近幾年，建發(fā)國際在收并購方面已經(jīng)取得一定成果，與建發(fā)房產(chǎn)之間的一二級聯(lián)動也是土儲的重要來源，未來建發(fā)將在城市更新領域重點拓展。

??3盈利

??個別結(jié)轉(zhuǎn)項目影響盈利表現(xiàn)

??毛利率與凈利率呈下降趨勢

??從收入水平看，2020年上半年建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入285.4億元，同比增長123.3%。其中，物業(yè)開發(fā)收入237.7億人民幣，占營業(yè)收入83.3%；物業(yè)管理收入38.4億人民幣，占營業(yè)收入13.4%；其他收入（商業(yè)資產(chǎn)管理、代建等）0.9億人民幣，占營業(yè)收入3.3%。收入的大幅增長主要源于交付物業(yè)面積增長拉動的物業(yè)銷售收入同比增長164.1%。目前公司已簽未結(jié)轉(zhuǎn)的合同銷售約人民幣576億元，相較2019年底增長44%，銷售規(guī)模的強勁增長是未來公司營收的有力保障。

??建發(fā)國際的物業(yè)板塊發(fā)展穩(wěn)中提質(zhì)。截止2020年6月，建發(fā)國際的合同在管面積3959萬平方米，近三年復合增長率31%；在管面積2615萬平方米，近三年復合增長率14%。因為物業(yè)銷售交付規(guī)模的提速、外拓比例的增加、以及增值服務的優(yōu)化，建發(fā)國際物業(yè)管理收入同比增長43%，未來業(yè)務發(fā)展也具備較好的穩(wěn)定性與成長性。

??從利潤水平看，建發(fā)國際2020年上半年毛利潤為6.3億元，同比增長20.4%；股東應占凈利潤為1.5億元，同比下降27.9%。建發(fā)國際的毛利潤增長而歸母凈利潤下降，主要是因為公司上半年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模保持高增速，期間銷售及管理費用有所增加。公司營銷及管理費用率相較2019年底上升0.5個百分點至1.92%，期間費用率仍然可控。

??從盈利性指標看，建發(fā)國際毛利率同比下降18.7個百分點至21.9%，歸母凈利率和核心歸母凈利率也雙雙下滑，前者同比下降11.1個百分點至5.3%，后者同比下降9.7個百分點至6.4%。建發(fā)國際的毛利率明顯下滑，主要是因為上半年結(jié)轉(zhuǎn)的個別項目占營收比重較高但是毛利率水平較低所致。近幾年，公司的毛利率與凈利率下降，主要是因為目前的發(fā)展方向以規(guī)模擴張為主，不斷進入新城市可能面臨多方面的挑戰(zhàn)，預計未來完成全國化布局后，盈利能力或?qū)⒂兴嵘?/p>

??4償債

??負債隨投資增長

??短期償債壓力低

??債務結(jié)構(gòu)方面，建發(fā)國際的負債總額增長，長期債務占比上升。截至2020年6月底，公司借款總額541.8億元，相較期初增長17.7%；長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。

??建發(fā)國際短期償債壓力低。截止2020年6月底，建發(fā)國際持有現(xiàn)金99.3億元，相較期初下降14.1%；建發(fā)國際的現(xiàn)金短債比為3.7，借款總額中約人民幣26.86億元須于一年內(nèi)償還，相較期初下降66.6%。2020年上半年，建發(fā)國際銷售回款266.3億元，充裕的現(xiàn)金流，不僅能覆蓋短期債務，也為公司加快投資速度提供了資金保證。

??2020年上半年，建發(fā)國際凈負債442.5億元，較期初增加97.9億元，凈負債率較2019年底增加72個百分點至247.7%，主要是因為期內(nèi)股東貸款與銀行貸款增加。公司2020年上半年平均融資成本5.35%，相較去年同期下降14個百分點。得益于母公司的國企背景，建發(fā)國際長期以來融資成本處于行業(yè)內(nèi)較低水平。公司在融資渠道與資金方面的優(yōu)勢明顯，能夠為拿地與銷售規(guī)模的繼續(xù)增長提供資金支持。