[克而瑞]中南建設(shè)：凈利潤大幅增長64%，負債率持續(xù)下降

??導讀：       

??凈利潤同比大幅增長，負債結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。

??【銷售金額同比微增至813.9億元，單城市產(chǎn)能加強】上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售金額813.9億元，同比增長0.2%；其中第二季度，在復工復產(chǎn)下實現(xiàn)銷售金額598.0億元，同比增長18.9%，預計全年目標謹慎可期。2020上半年單城市產(chǎn)能為13.79億元，同比上升16%，未來可繼續(xù)考慮加強城市深耕。此外長三角地區(qū)依舊是中南銷售的主要貢獻區(qū)域，占比達63%。未來中南可繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局，從而使其的銷售分布更加平均，以降低市場風險。

??【新增建面增長64%，權(quán)益面積占比約63%】上半年中南建設(shè)新增項目45 個，規(guī)劃建筑面積合計約689 萬平方米，同比增長64%；新增土儲總價303.8億元，同比增長13%。從拿地方式來看，合作開發(fā)仍是主要模式，上半年獲取的45幅地塊中，有36塊為合作開發(fā)，數(shù)量占比達到了80%，新增項目的權(quán)益面積占比約63%，較年初繼續(xù)下降約5個百分點。從區(qū)域布局來看，長三角依然為主要拿地區(qū)域，新增建面占比達39%，其中南通新增建面達到了66萬平米，占總量的10%。

??【凈利潤同比大幅增長64%，未來利潤空間可期】上半年中南建設(shè)總營業(yè)收入296.93億元，同比增長了27%；主要由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中竣工交付物業(yè)規(guī)模大幅增加。截止2020上半年其合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負債為1247.5 億元，是2019年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的2.4倍，預計年內(nèi)仍有較多資源進入到結(jié)算。從利潤規(guī)模來看，中南建設(shè)并表毛利潤同比增長10%；凈利潤同比大幅增長64%，主要是由于非并表項目確認的投資收益同比增長400%。

??【凈負債率下降至147%，負債結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間】上半年中南建設(shè)持有貨幣資金達281.52億元，較年初增長了11%；總權(quán)益相比年初增長了27%至339.67億元。在此背景下，凈負債率相比于年初的168%下降了約21個百分點至147%。從償債指標來看，現(xiàn)金短債比略上升至1.19，雖然持有現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負債，但未來仍應(yīng)關(guān)注負債結(jié)構(gòu)，通過加強回款降低企業(yè)償債壓力。

??1銷售

??復工下二季度增長19%

??城市深耕不斷加強

??受疫情影響，2020上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售面積約為609.1萬平方米，同比下降5.7%；銷售金額813.9億元，同比增長0.2%；此外銷售均價為13360元/平米，相比2019年略增長5%。

??截至2020年7月，中南建設(shè)已完成累計合同銷售金額992.0億元，同比增長 3.4%；若要實現(xiàn)15%的增長率（約2255億元目標額），前7個月完成約44%。但值得注意的是，在疫情得到控制的第二季度，中南實現(xiàn)銷售金額598.0億元，同比增長18.9%。預計在復工復產(chǎn)下，下半年銷售預計將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全年目標或謹慎可期。

??從單城市產(chǎn)能來看，2020上半年中南單城市產(chǎn)能約為13.79億元，同比上升16%，但其中銷售達到20億以上的僅有11城。未來中南可考慮不斷加強城市深耕，提高單城市產(chǎn)能，助力規(guī)模增長。

??根據(jù)城市能級區(qū)分，中南在一二線城市銷售金額占總銷售金額的比例為41%，與2019 年相比大致持平。此外從區(qū)域來看，長三角地區(qū)依舊是中南銷售的主要貢獻區(qū)域，占比達63%，較年初略有上升3個百分點，其中南通、寧波兩城遙遙領(lǐng)先，銷售金額均超70億元，南通一城的銷售貢獻更是達到了128億元，占總量的16%。

??此外中西部區(qū)域的銷售占比也達到了20%，相比2019年全年略有上升1個百分點，其中西安的銷售額達65億，昆明的銷售額達22億。未來中南還可以繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局，使其銷售分布更加平均，以降低市場風險。

??2投資

??新增建面增長64%

??合作開發(fā)仍是主要模式

??2020 年上半年中南建設(shè)新增項目45 個，規(guī)劃建筑面積合計約689 萬平方米，同比增長64%；新增土儲總價303.8億元，同比增長13%；新增土儲平均地價約4412元/平方米，比去年全年下降了16%。

??從拿地方式來看，中南建設(shè)繼續(xù)通過合作拿地、小股操盤、股權(quán)收購等方式獲取項目，在提高市場占有率同時，也能更好的保障企業(yè)財務(wù)健康。據(jù)悉，2020上半年在中南建設(shè)獲取的45幅地塊中，有36塊為合作開發(fā)，數(shù)量占比達到了80%，新增項目的權(quán)益面積占比約63%，較年初繼續(xù)下降約5個百分點。

??從新增土儲的城市能級來看，主要以三四線為主，占比達到了64%。從區(qū)域布局來看，長三角依然為主要拿地區(qū)域，新增建面占比達39%，南通、紹興、溫州拿地較多，新增建面均達45萬平米以上，其中南通新增建面達到了66萬平米，占總量的10%。此外珠三角的新增建面占比也達到了25%，其中南寧的拿地規(guī)模達到了73萬平米，于各城市中名列第一，占總量的11%。預計隨著未來珠三角項目陸續(xù)投入開發(fā)銷售，該區(qū)域的銷售占比將持續(xù)提升。

??截止2020 年6 月，中南建設(shè)共有418 個項目，在建項目規(guī)劃建筑面積合計約3144萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1267 萬平方米；全部可竣工資源共4411 萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。

??2020上半年中南建設(shè)各業(yè)務(wù)板塊均有不同增長，總營業(yè)收入296.93億元，同比增長了27%；其中房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入208.3 億元，同比增長35.1%，主要由于竣工交付規(guī)模大幅增加，竣工面積同比增長約303%至527 萬平米，截止2020上半年其合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負債為1247.5 億元，是2019年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的2.4倍，預計年內(nèi)仍有較多資源進入到結(jié)算。此外，期內(nèi)建筑施工業(yè)務(wù)方面收入同比增長22%至96.8億元。

??從利潤規(guī)模來看，上半年中南建設(shè)并表毛利潤為51.30億元，同比增長10%；凈利潤為23.70億元，同比大幅增長64%；此外歸母凈利潤為20.50億元，同比增長56%。凈利潤的大幅增長，主要是由于非并表項目確認的投資收益同比增長400%。

??從利潤率來看，2020上半年中南建設(shè)毛利率為17.28%，相比2019年全年上升了0.53個百分點，凈利率及歸母凈利率分別同比增長了1.55及1.11個百分點，至7.98%、6.90%，未來仍應(yīng)繼續(xù)改善空間。

       4償債

      凈負債率下降21個點

       現(xiàn)金回款有待加強

??截止2020年6月，中南建設(shè)持有貨幣資金達281.52億元，較年初增長了11%。從2020年上半年現(xiàn)金流的情況來看，中南靠融資來驅(qū)動運營的能力有所改善，期內(nèi)籌資活動現(xiàn)金凈額為正85.03億，而經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為正20.34億，為未來融資環(huán)境收緊的下發(fā)展留出了更多空間。

??此外，中南建設(shè)的總權(quán)益相比年初增長了27%至339.67億元，這主要是由于并表項目合作方投入增加，少數(shù)股東權(quán)益相比年初增長了108%至112.15億元。在持有現(xiàn)金及總權(quán)益雙增長的情況下，2020上半年中南建設(shè)的凈負債率相比于年初的168%下降了約21個百分點至147%，未來仍有一定的改善空間。

??從償債指標來看，截止2020上半年中南建設(shè)的總有息負債較年初增長約11%，其中長短期債務(wù)比上升至2.31；現(xiàn)金短債比略上升至1.19，雖然持有現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負債，但未來仍應(yīng)關(guān)注負債結(jié)構(gòu)，進一步提高償債能力。

??5建筑

??營收同比增長22%

       合同金額增長18%

??從中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)來看，2020 年上半年中南新承接（中標）項目合同總金額148.3 億元，同比增長18.4%。其中3 億元以上項目19 個，占新增合同額的64%。

??疫情得到控制之后中南積極復工，建筑業(yè)務(wù)2020 年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入96.8 億元，同比增長22.1%。其中第二季度營業(yè)收入69.4 億元，同比增長47.3%。受完工項目結(jié)構(gòu)的影響，2020 年上半年綜合毛利率11.10%，較去年同期下降0.84 個百分點。未來中南建設(shè)表示將會繼續(xù)推進建筑產(chǎn)業(yè)化，加大標準化生產(chǎn)的比例，與房地產(chǎn)主業(yè)形成良好的聯(lián)動效應(yīng)。