[克而瑞]合景泰富：核心利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??導(dǎo)讀：       

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，流動(dòng)性充足，凈負(fù)債率降至59.2%。

??【目標(biāo)完成率達(dá)35.6%，下半年可售貨值充裕】截至2020年6月30日，合景泰富累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售額367.64億元，同比增長(zhǎng)2%；完成年全年銷(xiāo)售目標(biāo)1033億元的35.6%。上半年在北京、寧波、太倉(cāng)、昆明等城市均有全新項(xiàng)目推出，業(yè)績(jī)維持了增長(zhǎng)。下半年總可售貨值達(dá)1300億元，并計(jì)劃推出約20個(gè)全新項(xiàng)目，若去化率達(dá)到51%，就能順利完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

??【拿地保持謹(jǐn)慎，新增土地權(quán)益比提升至77%】上半年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛及合作開(kāi)發(fā)方式在廣州、杭州、蘇州、成都等城市獲取10個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積111萬(wàn)平方米，總土地成本為93億元，權(quán)益土地成本為72億元，投資保持平穩(wěn)，且拿地平均權(quán)益較高。按金額計(jì)算，新增土地權(quán)益比從2019年66%提升至77%，這有助于企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)質(zhì)量的提升。截至上半年末，合景泰富共擁有165個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1636萬(wàn)平方米，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)權(quán)益建面合計(jì)占比57%。

??【營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，盈利水平處于行業(yè)高位】報(bào)告期內(nèi)，總營(yíng)收134.8億元，同比增長(zhǎng)26.6%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)44.4億元，同比增長(zhǎng)19%，核心凈利潤(rùn)33.02億元，同比增長(zhǎng)31.4%；毛利率、凈利率以及核心凈利率分別為32.9%、27.1%、24.5%，整體盈利能力較強(qiáng)，處于行業(yè)高位。

??【流動(dòng)性充足，凈負(fù)債率降至59.2%】截至6月30日，總有息負(fù)債規(guī)模達(dá)到813.2億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比41.1%，總借款規(guī)模可控且有所下降；現(xiàn)金短債比為1.6，短期償債壓力小，流動(dòng)性充裕；凈負(fù)債率為59.2%，較2019年末75.4%進(jìn)一步下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健。

??【深耕商業(yè)，建立全業(yè)態(tài)商業(yè)鏈】合景泰富已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共34個(gè)，其中商場(chǎng)8個(gè)，寫(xiě)字樓8個(gè)，酒店18個(gè)，通過(guò)不斷挖掘城市商業(yè)潛力，持續(xù)為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤(rùn)支撐。上半年受疫情影響，購(gòu)物中心、酒店經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，目前已基本恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，疫情期間出租率及租金收繳率保持穩(wěn)定高水平。經(jīng)過(guò)多年的探索及努力，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)了各產(chǎn)業(yè)板塊優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、協(xié)同發(fā)展的良好局面，為合景泰富的未來(lái)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??1銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)增

??下半年推出約20個(gè)全新項(xiàng)目

??截至2020年6月30日，合景泰富累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售額367.64億元，同比增長(zhǎng)2%，預(yù)售建筑面積約220萬(wàn)平方米，同比增加3.68%；完成年全年銷(xiāo)售目標(biāo)1033億元的35.6%。上半年市場(chǎng)受到疫情沖擊，合景泰富積極應(yīng)對(duì)，合理安排供貨，推出北京領(lǐng)匯長(zhǎng)安、寧波美云閤府、太倉(cāng)錦著天逸花園、昆明云湖天境等全新項(xiàng)目，銷(xiāo)售自5月恢復(fù)明顯，整體維持了增長(zhǎng)。

??從銷(xiāo)售分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，預(yù)售業(yè)績(jī)主要來(lái)自長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)兩大深耕區(qū)域，貢獻(xiàn)率分別達(dá)到37%、37%；從城市能級(jí)來(lái)看，87%的預(yù)售額來(lái)自一二線城市。

       今年下半年，合景泰富總可售貨值達(dá)1300億元，并計(jì)劃推出約20個(gè)全新項(xiàng)目，包括廣州臻溋 ? 名鑄、深圳臻林天匯大廈、杭州春來(lái)曉園、蘇州悅四季華庭、成都瑧林、重慶天鑾等。若去化率達(dá)到51%，就能順利完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。其中，45%的貨值位于粵港澳大灣區(qū)，30%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，且集中在一二線城市，市場(chǎng)基本面向好，利于去化實(shí)現(xiàn)。

??2投資

??拿地保持謹(jǐn)慎

??新增土地權(quán)益比達(dá)77%

??今年上半年，合景泰富繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域，聚焦一二線城市發(fā)展，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛及合作開(kāi)發(fā)方式在廣州、杭州、蘇州、成都等城市獲取10個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積111萬(wàn)平方米，總土地成本為93億元，其中權(quán)益建筑面積88萬(wàn)平方米，權(quán)益土地成本72億元；可補(bǔ)充總可售貨值約230億元。整體來(lái)看，合景泰富的投資保持謹(jǐn)慎，拿地銷(xiāo)售（金額）比為0.25，拿地平均權(quán)益較高，按金額計(jì)算，新增土地權(quán)益比達(dá)77%，這有助于企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)質(zhì)量的提升。

??截至上半年末，合景泰富共擁有165個(gè)項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港共40個(gè)城市，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積約1636萬(wàn)平方米，總建筑面積約2475萬(wàn)平方米，總可售貨值約5100億元，可為銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)提供貨值保障。

??土儲(chǔ)分布結(jié)構(gòu)上，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域在企業(yè)的戰(zhàn)略地位突出，特別是粵港澳大灣區(qū)作為大本營(yíng)，是深耕核心區(qū)域，土儲(chǔ)積累豐厚，兩大區(qū)域的權(quán)益土地儲(chǔ)備合計(jì)占比57%、可售資源合計(jì)占比68%。

??此外，合景泰富還將城市更新作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新引擎，繼續(xù)把握大灣區(qū)舊改政策紅利，推進(jìn)城市三舊改造進(jìn)程。目前，合景泰富已在廣州、佛山及深圳持續(xù)推進(jìn)32個(gè)城市更新項(xiàng)目，今年初以來(lái)廣州3個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)拆遷，另有1個(gè)項(xiàng)目已成功轉(zhuǎn)化。隨著城市更新轉(zhuǎn)化效率的提高，將有力支撐銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??3盈利

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)

??盈利水平處于行業(yè)高位

??報(bào)告期內(nèi)，合景泰富總營(yíng)收134.8億元，同比增長(zhǎng)26.6%，表明上半年交付進(jìn)度把控得當(dāng)。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)44.4億元，同比增長(zhǎng)19%，核心凈利潤(rùn)33.02億元，同比增長(zhǎng)31.4%。雖然疫情沖擊下投資物業(yè)公允收益減少，使得凈利潤(rùn)降至36.6億元，但毛利率、凈利率以及核心凈利率分別為32.9%、27.1%、24.5%，整體盈利能力仍然較強(qiáng)。

??4償債

??流動(dòng)性充足

??凈負(fù)債率降低至59.2%

??今年以來(lái)，合景泰富于1月、8月分別發(fā)行3億美元和2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率分別為7.4%、5.59%，較低的融資成本主要得益于資本市場(chǎng)對(duì)其土地儲(chǔ)備價(jià)值以及盈利能力的看好。截至6月30日，總有息負(fù)債規(guī)模達(dá)到813.2億元，總借款規(guī)模可控并有所下降；其中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債為334.3億元，占比41.1%；兩至五年內(nèi)到期債務(wù)為377億元，占比46.4%，五年后到期債務(wù)為101.9億元，占比12.5%。

??截至報(bào)告期末，合景泰富持有現(xiàn)金544.4億元，現(xiàn)金短債比為1.6，短期償債壓力小，流動(dòng)性充裕；凈負(fù)債率達(dá)到59.2%，較2019年末75.4%顯著下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健。

??5戰(zhàn)略

??深耕商業(yè)

??建立全業(yè)態(tài)商業(yè)鏈

??合景泰富已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共34個(gè)，其中商場(chǎng)8個(gè)，寫(xiě)字樓8個(gè)，酒店18個(gè)，通過(guò)不斷挖掘城市商業(yè)潛力，持續(xù)為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤(rùn)支撐。

??購(gòu)物中心：合景泰富已成功開(kāi)拓摩方、悠方、悠方天地三大購(gòu)物中心產(chǎn)品線。2020上半年，購(gòu)物中心普遍受到疫情較大影響，企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，二季度開(kāi)始隨著疫情防控趨穩(wěn)，五一小長(zhǎng)假期間，商場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)比提升超50%，整體客流恢復(fù)85%，會(huì)員新增兩萬(wàn)。目前商場(chǎng)的客流量已基本恢復(fù)至疫情前水平，上半年商場(chǎng)整體出租率及租金收入與去年同期相比基本持平。

??寫(xiě)字樓：目前已有8座寫(xiě)字樓開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，布局于一線及強(qiáng)二線城市中央商務(wù)區(qū)，租戶主要為知名銀行及跨國(guó)集團(tuán)，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，疫情期間出租率及租金收繳率保持穩(wěn)定高水平。未來(lái)，仍有更多寫(xiě)字樓將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，如位于北京城市副中心通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)的合景中心、位于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)的合景中心等，將助力集團(tuán)租金收入快速增長(zhǎng)。

??經(jīng)過(guò)多年的探索及努力，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)了各產(chǎn)業(yè)板塊優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、協(xié)同發(fā)展的良好局面，為合景的未來(lái)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。