[克而瑞]招商蛇口：積極投資，非市場化拿地顯優(yōu)勢

??導(dǎo)讀：       

??銷售規(guī)模闖進(jìn)行業(yè)前十，繼續(xù)堅(jiān)持“一城一策，在核心城市擴(kuò)大市場占有率。

??【銷售表現(xiàn)好于同規(guī)模房企，闖進(jìn)行業(yè)前十】2020年上半年全口徑合約銷售金額1107.1億元，同比增長9.4%，招商蛇口全口徑銷售業(yè)績排名第10名，首次躋身銷售榜前十名之列。2020年招商蛇口計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2500億元，1-7月完成銷售目標(biāo)的53.4%，預(yù)計(jì)全年完成業(yè)績目標(biāo)的問題不大。

??【聚焦優(yōu)質(zhì)土儲，拿地積極方式多元化】2020年上半年新增土地建筑面積660.1萬平方米，同比增長72.2%；拿地平均樓面價(jià)9620元/平方米，同比下降7.1%；權(quán)益面積占比較去年末上升5個(gè)百分點(diǎn)至 58.6%。招商蛇口通過勾地和收并購的方式獲取土地力度較大，招拍掛拿地規(guī)模不及去年同期；建立動(dòng)態(tài)貨值管理體系，繼續(xù)堅(jiān)持“一城一策，以銷定投”，在核心城市擴(kuò)大市場占有率。

??【毛利率和投資收益下降，公司盈利受到明顯影響】2020年上半年?duì)I業(yè)收入243.2億元，同比增長45.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.1億元，同比下降81.4%。部分項(xiàng)目毛利率因政策調(diào)控而走低、疫情影響公司物業(yè)租金郵輪收入、去年投資收益高基數(shù)是招商蛇口盈利表現(xiàn)不理想的主要原因。此外，招商蛇口通過數(shù)字化助力費(fèi)用管控，上半年?duì)I銷及管理費(fèi)用率較去年底下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至1.9%。

??【財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，短期償債壓力可控】招商蛇口的現(xiàn)金短債比為0.97，長短期債務(wù)比為1.21。凈負(fù)債率較2019年底增加7.8個(gè)百分點(diǎn)至37.1%；加權(quán)平均融資成本較2019年底下降0.14個(gè)百分點(diǎn)至4.78%。公司不斷創(chuàng)新和優(yōu)化債務(wù)品種和結(jié)構(gòu)，發(fā)揮在融資渠道與資金方面的優(yōu)勢。

??1銷售

??業(yè)績穩(wěn)健增長

??全年業(yè)績目標(biāo)完成過半

??2020年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1107.1億元，同比增長9.4%；合約銷售面積497.3萬平方米，同比下降3.5%；合約銷售均價(jià)22263元/平方米，較去年合約銷售均價(jià)18853元/平方米提升18.1%。TOP 10房企上半年整體銷售額下降3.2%，招商蛇口的表現(xiàn)好于同規(guī)模房企。

??招商蛇口上半年狠抓銷售，工作卓有成效。雖然2月份單月業(yè)績受新冠疫情影響而同比大幅下滑69.5%，但是招商蛇口迅速升級 “招商好房”線上置業(yè)服務(wù)平臺，通過數(shù)字化途徑聯(lián)接客戶，3月份單月銷售額即同比大漲21.8%。截止上半年，招商蛇口全口徑合約銷售金額行業(yè)排名相較2019年上升2個(gè)名次，首次躋身行業(yè)TOP10。

??2020年招商蛇口計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2500億元，1-7月招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售額1335.7億元，完成全年銷售目標(biāo)的53.4%。招商蛇口前7個(gè)月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的貨值近3200億元，去化率約為40%。預(yù)計(jì)公司全年推出可售貨值4200億元，去化率達(dá)到60%即可完成銷售目標(biāo)。招商蛇口銷售保持穩(wěn)健增長，完成全年業(yè)績目標(biāo)可期。

??2土地

??投資力度加大

??勾地+收并購成為重要拿地方式

??2020年上半年，招商蛇口加大投資力度，通過招拍掛、收并購等多種拿地方式，新增40個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積252.7萬平方米；新增計(jì)容建面660.1萬平方米，同比增長72.2%；對應(yīng)拿地總價(jià)635 億元。

??招商蛇口拿地方式多元化，拿地權(quán)益比明顯上升。上半年拿地平均樓面價(jià)9620元/平方米，同比下降7.1%。招商蛇口新增土儲樓面價(jià)下降，主要是因?yàn)橥ㄟ^勾地和收并購的方式獲取土地力度較大，占新增貨值比重約40%，而通過市場化的招拍掛方式拿地規(guī)模不及去年同期。受此影響，招商蛇口2020年上半年新增土地投資權(quán)益地價(jià)為405.6億元，權(quán)益地價(jià)占比較去年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)至63.9%；新增權(quán)益面積380.7萬方；權(quán)益面積占比較去年末上升5個(gè)百分點(diǎn)至 58.6%。

??區(qū)域分布方面，中西部和長三角是招商蛇口拿地拓展的重點(diǎn)區(qū)域，上半年新增土地建面占比分別是40%和35%。雖然珠三角區(qū)域新增土地建面占比僅為18%，但是累計(jì)儲備豐富，公司通過產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、港城聯(lián)動(dòng)、一級土地開發(fā)等土地拓展模式在深圳獲取大量待開發(fā)優(yōu)質(zhì)資源。2020年6月，招商蛇口公告，將以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式增持南油集團(tuán)24%的股權(quán)，并引入平安資管的戰(zhàn)略投資。通過這一交易，招商蛇口可以增加自身對深圳前海片區(qū)土地整備項(xiàng)目的權(quán)益比例，增強(qiáng)土儲實(shí)力。

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??城市能級方面，招商蛇口拿地長期以一二線城市為主，上半年新增土儲中，一線、二線和三四線的建面占比分別為7.3%、61.1%和31.6%。其中，招商蛇口拿地的三四線城市也大都位于長三角、粵港澳大灣區(qū)核心城市的周邊，有望受益于核心城市的外溢效應(yīng)。

為提升投資質(zhì)量，招商蛇口建立動(dòng)態(tài)貨值管理體系，保障開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)供銷整體平。2020年上半年，招商蛇口拿地的平均溢價(jià)率約為12%，安全邊際較高。下半年，公司將堅(jiān)持“一城一策，以銷定投”策略，繼續(xù)積極拿地，在核心城市擴(kuò)大市場占有率。

??3盈利

??營收增幅近五成

??股東凈利潤下降超八成

??2020年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入243.2億元，同比增長45.7%；毛利潤58.0億元，同比下降8.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.1億元，同比下降81.4%。從收入結(jié)構(gòu)上看，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營（以房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為主）、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)板塊占營業(yè)收入比重分別為70.3%、29.4%以及0.3%。其中，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營板塊因?yàn)楹骄€受疫情影響而停運(yùn)，收入同比下降74.7%。從盈利比率指標(biāo)看，招商蛇口毛利率同比下降14.0個(gè)百分點(diǎn)至23.9%，歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，后者同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%。

??招商蛇口盈利規(guī)模指標(biāo)與盈利比率指標(biāo)都有所下滑主要有三方面的原因：首先，公司部分項(xiàng)目獲取時(shí)未能充分預(yù)期到政策調(diào)控力度的收緊，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)毛利潤不及預(yù)期；第二，由于疫情影響施工和交付進(jìn)度，上半年實(shí)際結(jié)算面積不及預(yù)期，租賃、物業(yè)管理、郵輪等業(yè)務(wù)的收入也受到影響；第三，上半年公司投資收益5.2億元，遠(yuǎn)低于去年同期的44億元。

??招商蛇口通過數(shù)字化助力費(fèi)用管控。上半年?duì)I銷及管理費(fèi)用率（按操盤銷售口徑計(jì)算）約為1.9%，相較去年底下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。招商蛇口上線“招商好房”線上售樓平臺、優(yōu)化持有業(yè)務(wù)的商業(yè)系統(tǒng)、實(shí)現(xiàn)園區(qū)租賃業(yè)務(wù)和管理的在線化，在降低成本方面取得了較好的成效。此外，公司也在積極推進(jìn)長租業(yè)務(wù)數(shù)字化試點(diǎn)、物業(yè)板塊數(shù)字化融合、郵輪業(yè)務(wù)智慧出行等優(yōu)化措施，在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化方面持續(xù)深入。

??4償債

??融資渠道積極創(chuàng)新

??發(fā)揮融資成本優(yōu)勢

??招商蛇口制定三率兩周期的回款考核指引，2020年上半年銷售回款率93%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)年銷售回款率70%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。然而由于更加積極的拿地投資，截止2020年6月底，招商蛇口持有現(xiàn)金684.3億元，較去年底下降13.9%。公司短期有息負(fù)債666.1億元，較去年底上升21.6%；招商蛇口長短期債務(wù)比相較去年底下降23.9%至1.21，現(xiàn)金短債比較2019年底下降29.2%至0.97，短期償債風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

??招商蛇口制定三率兩周期的回款考核指引，2020年上半年銷售回款率93%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)年銷售回款率70%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。然而由于更加積極的拿地投資，截止2020年6月底，招商蛇口持有現(xiàn)金684.3億元，較去年底下降13.9%。

??公司短期有息負(fù)債666.1億元，較去年底上升21.6%；招商蛇口長短期債務(wù)比相較去年底下降23.9%至1.21，現(xiàn)金短債比較2019年底下降29.2%至0.97，短期償債風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

??5多元化

??多平臺穩(wěn)健發(fā)展

??優(yōu)勢顯著促協(xié)同

??招商蛇口建設(shè)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)是深圳蛇口產(chǎn)業(yè)升級的成功樣本，目前公司已經(jīng)開始在南京、蘇州、常熟、武漢等地復(fù)制這一成功模式，公司運(yùn)營期+在建階段的園區(qū)類項(xiàng)目共計(jì)27 個(gè)，其中14個(gè)在建產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在今明兩年陸續(xù)投入運(yùn)營。招商蛇口堅(jiān)持“打造品牌、針對現(xiàn)有運(yùn)營提升經(jīng)營能力和為房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)賦能”這三條發(fā)展策略，未來投資方向?qū)⒕劢箍熘苻D(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

??招商蛇口旗下的物管平臺“招商積余”明確了以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)的發(fā)展定位，上半年也順利完成內(nèi)部資源整合。未來，招商積余將立足物業(yè)服務(wù)的本職工作，快速提高管理規(guī)模和市場占有率，同時(shí)向上下游延伸突破，提升競爭力。