[克而瑞]綠地控股：投資趨謹慎，“貿(mào)易港模式”帶來新契機

??導讀：      

??貿(mào)易港加速全國化布局，有望發(fā)展成為綠地新的增長點。

??【銷售業(yè)績同比下滑，銷售回款質(zhì)量提升】2020年上半年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬平方米，在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。上半年銷售回款1257億元，回款率達95%，同比上升16個百分點，回款質(zhì)量提升明顯。綠地管理層表示有信心保持年初的銷售目標不變，即在2019年的基礎上穩(wěn)中有增。

??【圍繞重點產(chǎn)業(yè)項目，二線城市投資比重進一步加碼】上半年，綠地圍繞重點地區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)協(xié)同，戰(zhàn)略性拓展了一批貿(mào)易港、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等重點發(fā)展項目，累計新獲取項目59個，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建筑面積1465萬平方米，形成可售貨值約1600億元。上半年綠地聚焦重點省會城市及其周邊溢出地區(qū)，二線城市投資比重顯著提升，相較于2019年全年，二線城市投資金額占比由34.9%提升至65%。

??【盈利指標受疫情影響二季度逐步改善，降杠桿壓力尚存】2020年上半年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入2098億元，同比增長4.2%。上半年實現(xiàn)營業(yè)凈利潤108億元，同比下降4.7%。毛利率和凈利率分別同比下降1.6和8.5個百分點至14.9%和5.1%，低于同等規(guī)模房企平均水平。截至2020年上半年末，綠地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額41億元，較一季度由負轉(zhuǎn)正；持有現(xiàn)金872.5億元，與期初基本持平。上半年末綠地凈負債率179.5%，較期初增加23.6個百分點，處于行業(yè)相對高位?，F(xiàn)金短債比0.72，長短債務比1.73,短期償債承壓，總體債務結(jié)構穩(wěn)健。

??【雙主業(yè)持續(xù)強化，貿(mào)易港加速全國化布局】2020年上半年，綠地在“地產(chǎn)+基建”兩大主業(yè)持續(xù)強化發(fā)展的同時，消費、金融、康養(yǎng)等綜合產(chǎn)業(yè)也在疫情下危中尋機，為中長期的多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展注入動力。其中，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上半年進展突出，貿(mào)易港的全國化延伸布局加速落地，基于產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，“綠地貿(mào)易港模式”形成，有望發(fā)展成為綠地新的增長點。

??1銷售

??疫情影響下銷售業(yè)績同比下滑

??但銷售質(zhì)量持續(xù)提升

??2020年上半年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬平方米，其中住宅占比約81%，商辦占比約19%。在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。得益于加碼一、二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，銷售均價12900元/平方米，同比增長14.4%。

??盡管受疫情影響銷售業(yè)績有所下滑，但綠地持續(xù)注重銷售質(zhì)量。上半年銷售回款1257億元，回款率達95%，同比上升16個百分點，回款質(zhì)量提升明顯，其中住宅產(chǎn)品銷售金額占比超7成，回款率達106%。此外，面對突發(fā)疫情綠地積極實施分類管控法，提升重點項目復工復產(chǎn)效率。上半年累計新開工面積1633萬平方米，同比下降38.1%；新增供應956萬平方米，竣工備案面積602萬平方米，合同交付903萬平方米，同比增長29.4%，為業(yè)績達成提供支撐。

??綠地管理層表示，隨著下半年政策利好的釋放以及市場的改善，有信心對沖上半年疫情影響，保持年初的銷售目標不變，即在2019年的基礎上穩(wěn)中有增。

??2投資

??拿地積極謹慎

??二線城市投資進一步加碼

??2020年上半年，受疫情影響綠地投資力度有所減緩，但仍抓住政策窗口期，圍繞重點地區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)協(xié)同，戰(zhàn)略性拓展了一批貿(mào)易港、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等重點發(fā)展項目。上半年綠地累計新獲取項目59個，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建筑面積1465萬平方米，住宅項目占比約73%，形成可售貨值約1600億元。其中，權益新增土地金額366億元，權益新增土地建筑面積1247萬平方米。整體來看，上半年綠地拿地呈積極謹慎的節(jié)奏。

??截至上半年末，綠地房地產(chǎn)項目遍及全國30個省，150余座城市。在建項目建筑面積14488.4萬平方米，同比增長24.1%；擬建項目規(guī)劃計容建筑面積4603萬平方米，土地消化周期進一步拉長，需適當加快開發(fā)及去化節(jié)奏，注意庫存壓力。

??從投資城市能級布局來看，上半年綠地聚焦重點省會城市及其周邊溢出地區(qū)，二線城市投資比重顯著提升。相較于2019年全年，二線城市投資金額占比由34.9%提升至65%，投資面積占比提升2.5個百分點至40.1%。一二線投資金額比重合計約67%，較去年全年上升7個百分點?；诖?，新增土地成本同比增長21%至3055元/平方米，但對比銷售均價依然利潤空間可觀。

??從投資區(qū)域分布來看，2020年上半年綠地于長三角和中西部的投資比重增加。其中，于長三角投資金額占比超過50%，較2019年全年進一步提升2.6個百分點，投資面積占比提升1.5個百分點至33.9%；于中西部的投資金額及面積占比分別較去年全年提升3.3和3.7個百分點。

??3盈利

??營收增長4.2%

??二季度復蘇下逐步對沖疫情影響

??2020年上半年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入2098億元，同比增長4.2%。其中，房地產(chǎn)銷售收入966.1億元，同比增長7.24%，占總營收比重約43.5%；基建產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營收906.1億元，同比下降15.9%，占總營收比重約40.8%。商品銷售及相關產(chǎn)業(yè)則在戰(zhàn)略驅(qū)動下實現(xiàn)營收249.8億元，同比大幅增長198.3%，占總營收比重較上年末增長4.7個百分點至11.3%。

??上半年綠地控股的利潤規(guī)模增速及利率指標均略有下行，主要由于受年初疫情影響，一季度業(yè)績降幅較大，二季度隨著全面復工復產(chǎn)，降幅逐步收窄。上半年實現(xiàn)營業(yè)凈利潤108億元，同比下降4.7%；歸母凈利潤80.2億元，同比下降10.8%；毛利率和凈利率分別同比下降1.6和8.5個百分點至14.9%和5.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)成本增速超過營業(yè)收入增速，毛利率同比下降2.2個百分點至25.8%；基建產(chǎn)業(yè)毛利率同比上升0.98個百分點至4.84%。

??4償債

??凈負債率較高

??短期償債承壓

??資金運營方面，上半年綠地現(xiàn)金流狀況總體良好。截至2020年上半年末，綠地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額41億元，較一季度由負轉(zhuǎn)正；持有現(xiàn)金872.5億元，與期初基本持平；預收賬款持續(xù)穩(wěn)步提升至3934億元，為未來業(yè)績奠基。

??同時，綠地積極拓寬多元融資渠道，推進ABS、境外債券、公司債、疫情債等創(chuàng)新融資，加大融資力度。上半年獲得主要貸款銀行授信額度4150億元，已使用額度1887億元，未使用額度2263億元，保障資金的平穩(wěn)周轉(zhuǎn)運營。

??債務結(jié)構方面，截至2020年6月末，綠地凈負債率179.5%，較期初增加23.6個百分點，處于行業(yè)相對高位。整體融資成本5.66%，維持在行業(yè)低位?，F(xiàn)金短債比0.72，較期初再度下滑，持有現(xiàn)金未能覆蓋短期債務，短期償債面臨一定壓力；長短債務比1.73，較期初增長14.4%，債務結(jié)構合理穩(wěn)健。

??5多元化

??加速貿(mào)易港全國化布局

??產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢凸顯

??2020年上半年，綠地在“地產(chǎn)+基建”兩大主業(yè)持續(xù)強化發(fā)展的同時，消費、金融、康養(yǎng)等綜合產(chǎn)業(yè)也在疫情下危中尋機，為中長期的多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展注入動力。

??其中，基建產(chǎn)業(yè)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入906.1億元，同比下降15.9%。在逆勢中搶抓機遇，上半年新簽合同2673億元，同比增長49%，先后承接了南京地鐵9號線一期工程等一批重大項目，新增一大批10億元以上項目。此外，大基建集團成功組建，圍繞“市場、資金、并購、風控”充分發(fā)揮平臺功能。

??商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上半年進展突出，貿(mào)易港的全國化延伸布局加速落地，基于產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，“綠地貿(mào)易港模式”形成，有望發(fā)展成為綠地新的增長點。上半年，貿(mào)易港集團實現(xiàn)營業(yè)收入45億元，同比增長52%。目前已在天津、西安、濟南、哈爾濱、寧波、貴陽、成都、昆明、武漢、蘭州等地落地貿(mào)易港項目10余個。國際貿(mào)易業(yè)務，實現(xiàn)營業(yè)收入27億元，進口規(guī)模創(chuàng)歷史新高；零售超市板塊在北京、上海、鄭州等6個城市新開門店7家，新簽開業(yè)項目9個，線上業(yè)務規(guī)模快速放大，業(yè)務占比近25%。

??此外，金融產(chǎn)業(yè)上半年實現(xiàn)利潤總額20億元，同比增長26%。酒店旅游產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提高酒店入住率，繼續(xù)推進酒店輕資產(chǎn)管理輸出，簽約項目10個。健康產(chǎn)業(yè)投資建設醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園，打造健康產(chǎn)業(yè)新商業(yè)模式。科創(chuàng)、能源、汽車、綠化等產(chǎn)業(yè)也均克服困難，積極推進，為實現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展賦能。