[克而瑞]藍(lán)光發(fā)展：盈利韌性凸顯，拿地質(zhì)量提升

??導(dǎo)讀：      

??營收利潤保持增長，盈利能力穩(wěn)??；積極投資優(yōu)質(zhì)土地。

??【銷售表現(xiàn)受新冠疫情影響較為明顯】2020年上半年全口徑合約銷售金額380.6億元，同比下降18.2%；合約銷售面積417.7萬平方米，同比下降18.9%；銷售金額權(quán)益比為71.5%。聚焦“高投資價值區(qū)域”的城市戰(zhàn)略下，藍(lán)光的區(qū)域銷售分布較為均衡。

??【投資態(tài)度積極，聚焦高能級、快周轉(zhuǎn)】2020年上半年新增土儲總建面588.5萬平方米，同比下降13.2%；新增貨值約800億元。藍(lán)光的拿地銷售比（按計容建面計算）為1.1，拿地態(tài)度恢復(fù)積極。藍(lán)光新增土儲貨值均價1.35萬/平方米，比上半年銷售均價高48.2%，拿地質(zhì)量明顯提升。區(qū)域分布方面，藍(lán)光拿地向市場好、周轉(zhuǎn)快、能力強(qiáng)的區(qū)域傾斜，以中西部和長三角為主。截至2020年6月30日，藍(lán)光總貨值約3100億元，足以滿足未來二至三年的土地發(fā)展需求。

??【營收利潤保持增長，疫情凸顯盈利能力】2020年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入158.0億元，同比增長8.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤13.6億元，同比增長7.5%。藍(lán)光的毛利率同比下降2.1個百分點(diǎn)至27.3%，歸母凈利率同比微降0.1個百分點(diǎn)至8.6%，核心凈利率同比下降0.9個百分點(diǎn)至8.9%。

??【信用評級提升，融資利率下降】藍(lán)光持有現(xiàn)金252.7億元，有息負(fù)債總額714.0億元，凈負(fù)債率為105.6%。公司長短期債務(wù)比1.25，現(xiàn)金短債比0.79。雖然藍(lán)光的現(xiàn)金未能覆蓋短期債務(wù)，但是銀行授信剩余額度較高，短期償債風(fēng)險較為可控。

??1銷售

??新冠疫情下銷售金額同比下滑18%

??2020年上半年藍(lán)光實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額380.6億元，同比下降18.2%；合約銷售面積417.7萬平方米，同比下降18.9%；合約銷售均價9112元/平方米，較去年合約銷售均價9270元/平方米微降1.7%。 

??藍(lán)光銷售業(yè)績下滑主要是受到新冠疫情的影響，今年一季度公司銷售業(yè)績同比下降42.5%。隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工和售樓處開放，藍(lán)光二季度銷售金額同比僅微降1.7%，銷售開始反彈，業(yè)績逐漸恢復(fù)。 

??2020年上半年，藍(lán)光的權(quán)益銷售金額為272.2億元，同比下降22.1%；銷售金額權(quán)益比為71.5%，較2019年微增1個百分點(diǎn)，藍(lán)光對合作開發(fā)的依賴度較為穩(wěn)定。公司的權(quán)益銷售回款率約為84%，資金回籠表現(xiàn)較為理想。

??藍(lán)光的全國化布局戰(zhàn)略效果明顯。從銷售金額的區(qū)域分布看，華東區(qū)域銷售占比最高，為29%，相較于2019年全年增加3個百分點(diǎn)；其次是華中區(qū)域，銷售占比上升3個百分點(diǎn)至25%。藍(lán)光在持續(xù)深耕的成都以及滇渝區(qū)域銷售占比分別有所下降。

??2土地

??深耕+拓展

??積極投資優(yōu)質(zhì)土地

??2020年上半年，藍(lán)光新增項目36個，新增總建筑面積588.5萬平方米，同比下降13.2%；新增計容建筑面積438.7萬平方米，同比下降14.3%；新增貨值約800億元。藍(lán)光的拿地銷售比（按計容建面計算）為1.1，較去年底增加38.2%。上半年藍(lán)光的拿地面積超過銷售面積，拿地態(tài)度恢復(fù)積極。在項目選擇方面，藍(lán)光聚焦高周轉(zhuǎn)項目，平均單項目體量約16萬平方米。

??藍(lán)光繼續(xù)堅持聚焦“高投資價值區(qū)域”的城市戰(zhàn)略下，通過深耕及拓展并舉，不斷強(qiáng)化新一線、二級及強(qiáng)三線的投資占比。城市能級方面，上半年新增土儲中，藍(lán)光在一線城市未拿地，在二線和三四線城市的計容建面占比分別為43.2%和56.8%。價值方面，藍(lán)光新增土儲貨值均價1.35萬/平方米，較上半年銷售均價提升48.2%，可見藍(lán)光在高能級城市拿地更加積極，拿地質(zhì)量有所提升。 

??區(qū)域分布方面，藍(lán)光拿地向市場好、周轉(zhuǎn)快、能力強(qiáng)的區(qū)域傾斜，中西部和長三角是藍(lán)光拿地拓展的重點(diǎn)區(qū)域，上半年新增土地建面占比分別是53%和32%。藍(lán)光2019年9月入駐上海運(yùn)營總部，建立“上海+成都”雙總部格局，目前藍(lán)光已經(jīng)在長三角地區(qū)站穩(wěn)腳跟，未來將通過上海和成都總部分別輻射長三角、中西部地區(qū)，繼續(xù)深耕市場。藍(lán)光在珠三角區(qū)域新增土儲建面占比也增加3個百分點(diǎn)至10%，環(huán)渤海區(qū)域則下降8個百分點(diǎn)至6%。

??截至2020年6月30日，藍(lán)光總貨值約3100億元，較2019年末增長15%。總貨值中，位于新一線、二線及強(qiáng)三線城市的項目合計占比超過七成，優(yōu)質(zhì)的土儲結(jié)構(gòu)有助于藍(lán)光繼續(xù)保持健康發(fā)展。從目前藍(lán)光的銷售規(guī)模與增長速度看，其貨值足以滿足未來二至三年的土地發(fā)展需求。

??3盈利

??歸母凈利潤同比增7.5%

??盈利能力穩(wěn)健

??2020年上半年，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入158.0億元，同比增長8.7%；企業(yè)毛利潤43.1億元，同比微增1.0%；公司銷售、管理和財務(wù)費(fèi)用控制較好，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.6億元，同比增長7.5%。 

??從盈利比率指標(biāo)看，藍(lán)光的毛利率同比下降2.1個百分點(diǎn)至27.3%，歸母凈利率同比微降0.1個百分點(diǎn)至8.6%，核心凈利率同比下降0.9個百分點(diǎn)至8.9%。藍(lán)光的全國化布局取得成效后，盈利能力穩(wěn)步提升，即使受到疫情的影響，公司的盈利水平依然保持穩(wěn)健。

??4償債

??積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

       融資成本有所下降

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，藍(lán)光積極優(yōu)化公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)。2020年上半年，公司發(fā)行公司債7.5億元、美元債4.5億美元、中期票據(jù)5億元。此外，藍(lán)光積極探索融資模式創(chuàng)新，2020年7月，以自持物業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，成功發(fā)行10.65億元辦公物業(yè)類REITs“招商財富-華泰-藍(lán)光虹橋世界中心資產(chǎn)支持專項計劃”，這是民營A股上市公司首單類REITs，也顯示出藍(lán)光在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的積極拓展。

??截至2020年6月底，藍(lán)光持有現(xiàn)金252.7億元，相較上年末下降2.6%；有息負(fù)債總額714.0億元，相較上年末增加25.5%。公司長短期債務(wù)比為1.25。藍(lán)光短期現(xiàn)金短債比為0.79。但是，考慮到藍(lán)光得到的銀行授信總額共計1,159.9億元，截至2020年6月底剩余額度仍有807.93億元，我們認(rèn)為藍(lán)光的短期償債壓力仍然可控。

??截止2020年6月底，凈負(fù)債率為105.6%。公司獲得標(biāo)普評級B+，穆迪評級B1，大公國際資信評估有限公司將公司主體信用評級上調(diào)至AAA，評級展望穩(wěn)定。期內(nèi)公司融資利率有所下降，超短期融資券利率6.5%，較2019年下降90個基點(diǎn)，公司債利率7%，較2019年下降50個基點(diǎn)。

??物業(yè)服務(wù)市場擴(kuò)張

??未來增長可期

??藍(lán)光在產(chǎn)業(yè)布局方面，采取“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”的雙擎模式，聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。藍(lán)光發(fā)展的下屬物業(yè)服務(wù)——藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)績穩(wěn)健擴(kuò)張，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.66億元，同比增長25.0%；實(shí)現(xiàn)凈利潤2.44億元，同比增長30.8%。截至2020年6月，嘉寶服務(wù)的在管理建筑面積約為8,988萬平方米，較2019年末增加25.4%；合約面積約14,066萬平方米，較2019年末增加20.4%。通過數(shù)字化系統(tǒng)的降本增效，嘉寶服務(wù)的管理費(fèi)用率下降至9.2%，未來有望繼續(xù)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。繼2019年10月實(shí)現(xiàn)“A+H”上市后，2020年6月，嘉寶服務(wù)11,509.02萬股境內(nèi)未上市股份轉(zhuǎn)為境外上市股份，成為地產(chǎn)和物管行業(yè)首家H股全流通標(biāo)的，公司融資渠道得到進(jìn)一步拓寬。 

??在進(jìn)一步做強(qiáng)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大核心產(chǎn)業(yè)的同時，藍(lán)光也在持續(xù)布局生態(tài)、文商旅、英諾等成長性新興產(chǎn)業(yè)，未來有望通過多元化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條提升市場競爭力。?