[克而瑞]天譽(yù)置業(yè)：城市更新與區(qū)域深耕“雙輪驅(qū)動”

??導(dǎo)讀：       

??盈利能力向好，流動性安全。

??【業(yè)績表現(xiàn)相對穩(wěn)定，昆明、重慶、南寧是主要貢獻(xiàn)城市】2020年上半年，天譽(yù)置業(yè)累計(jì)合同銷售面積為52.1萬平方米，同比增長32.9%；由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，銷售均價(jià)下降至9924元/平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售額51.7億元，同比微降2.7%。今年受到疫情影響，業(yè)績受到一定沖擊，但整體波動不大，表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

??【總項(xiàng)目增加到19個(gè)，通過多元化方式補(bǔ)充土地儲備】截至2020年6月30日，天譽(yù)置業(yè)總項(xiàng)目增加到19個(gè)（包括3個(gè)合營企業(yè)項(xiàng)目），總建筑面積達(dá)886萬m2，總未售建面為474.1萬平方米，分布在廣州、深圳、中山、珠海、惠州、南寧等城市。此外天譽(yù)置業(yè)還通過與政府、第三方簽署合作框架協(xié)議以及舊區(qū)改造的方式拿地，總計(jì)將為企業(yè)增加1923萬平方米潛在土地儲備。總的來看，目前天譽(yù)置業(yè)土儲充足，可支撐企業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長。同時(shí)，多元化的拿地方式，也為企業(yè)土地儲備的補(bǔ)充提供保障。

??【營收與利潤同步向好】報(bào)告期內(nèi)，由于物業(yè)交付增加，總營收同比增長4%至38.8億元。在營收增長的同時(shí)，利潤指標(biāo)也整體向好，實(shí)現(xiàn)毛利潤11.8億元、凈利潤4.3億元，分別同比增長24.5%、23.0%；毛利率為30.5%、凈利率為11.1%，較2019年同期均有進(jìn)一步提升，整體盈利能力可觀。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，現(xiàn)金短債比提升至1.3】截至2020年6月30日，天譽(yù)置業(yè)總有息債務(wù)為74.98億元，其中短期債務(wù)為16.73億元，長短債務(wù)比達(dá)3.5,整體以中長期債務(wù)為主，債務(wù)到期結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。報(bào)告期末持有現(xiàn)金21.39億元，現(xiàn)金短債比為1.3,較2019年末進(jìn)一步優(yōu)化，短期債務(wù)壓力小，可保障流動性安全；凈負(fù)債率達(dá)133.9%。

??【實(shí)施城市更新與區(qū)域深耕“雙輪驅(qū)動”】發(fā)展策略方面，天譽(yù)置業(yè)立足粵港澳大灣區(qū)，繼續(xù)實(shí)施城市更新與區(qū)域深耕“雙輪驅(qū)動”，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理及青創(chuàng)業(yè)務(wù)，通過青創(chuàng)產(chǎn)品主打剛需，并堅(jiān)持住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，幫助政府解決年輕人住房及就業(yè)問題，努力打造青年美好生活運(yùn)營商，繼續(xù)保持整體穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏。

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1銷售

??業(yè)績表現(xiàn)相對穩(wěn)定

??昆明、重慶、南寧市主要貢獻(xiàn)城市

??2020年上半年，天譽(yù)置業(yè)累計(jì)合同銷售面積為52.1萬平方米，同比增長32.9%；但由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，銷售均價(jià)下降至9924元/平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售額51.7億元，同比下降2.7%。近年來，天譽(yù)置業(yè)保持了良好的增長態(tài)勢，2017-2019年復(fù)合增長率達(dá)到44.5%。今年受到疫情影響，業(yè)績受到一定沖擊，但整體波動不大，表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

??從業(yè)績分布來看，銷售覆蓋一線、二線以及三四線不同能級城市。一線城市集中在廣州，銷售額占比3.6%；二線城市業(yè)績占比53.8%，其中昆明，重慶、南寧的貢獻(xiàn)率最高，分別為16.9%、15.8%、10.6%；其余42.6%銷售額來自惠陽、徐州、桂林、中山這些二線周邊城市，惠陽業(yè)績貢獻(xiàn)率為26.4%，為天譽(yù)置業(yè)的最高業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)。

??2投資

??總項(xiàng)目增加到19個(gè)

??通過多元化方式補(bǔ)充土地儲備

??天譽(yù)置業(yè)起步于廣州，在立足粵港澳大灣區(qū)的同時(shí)，向全國核心城市及潛力區(qū)域拓展。截至2020年6月30日，天譽(yù)置業(yè)總項(xiàng)目增加到19個(gè)（包括3個(gè)合營企業(yè)項(xiàng)目），總建筑面積達(dá)886萬m2，其中包括在售、在建項(xiàng)目874萬平方米，以及擬開發(fā)項(xiàng)目12萬平方米；預(yù)計(jì)總可售建筑面積693.7萬平方米，截至報(bào)告期末總未售建面為474.1萬平方米，分布在廣州、深圳、中山、珠海、惠州、南寧等城市。 

??此外，為補(bǔ)充土地儲備，天譽(yù)置業(yè)已與南寧、徐州及昆明當(dāng)?shù)卣虻谌胶炇鸲囗?xiàng)合作協(xié)議，可獲得待開發(fā)總建筑面積為1323萬平方米；還透過參與廣州市當(dāng)?shù)卣鶎?shí)施的市區(qū)重建計(jì)劃，持有舊區(qū)重建潛在土地儲備599萬平方米?？傆?jì)將為企業(yè)增加1923萬平方米土地儲備。 

??總的來看，目前天譽(yù)置業(yè)土儲充足，可支撐企業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長。同時(shí)，多元化的拿地方式，也為企業(yè)土地儲備的補(bǔ)充提供保障。未來，天譽(yù)置業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)土地儲備的價(jià)值。

??3盈利

??營收保持增長

利潤指標(biāo)進(jìn)一步向好報(bào)告期內(nèi)，天譽(yù)置業(yè)總營收38.8億元，同比增長4%，其中物業(yè)交付建筑面積37.1萬平方米，銷售收入達(dá)38.2億元。在營收增長的同時(shí)，利潤指標(biāo)也整體向好，實(shí)現(xiàn)毛利潤11.8億元、凈利潤4.3億元，分別同比增長24.5%、23.0%；毛利率為30.5%、凈利率為11.1%，較2019年同期均有進(jìn)一步提升。整體來說，上半年天譽(yù)置業(yè)交付進(jìn)度可控，項(xiàng)目進(jìn)度穩(wěn)中求進(jìn)，有利于保證增長的確定性，同時(shí)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。

??4償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比提升至1.3

??截至2020年6月30日，天譽(yù)置業(yè)總有息債務(wù)為74.98億元，較2019年末增長19.8%，其中短期債務(wù)為16.73億元，長短債務(wù)比達(dá)3.5,整體以中長期債務(wù)為主，債務(wù)到期結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。報(bào)告期末持有現(xiàn)金21.39億元，現(xiàn)金短債比為1.3,較2019年末進(jìn)一步優(yōu)化，短期債務(wù)壓力小，可保障流動性安全；凈負(fù)債率達(dá)133.9%，較2019年末有所增加。另外，期內(nèi)加權(quán)平均融資成本為11.8%，小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，天譽(yù)置業(yè)的規(guī)模仍處于成長階段，合理增加杠桿水平難以避免，未來要拓寬融資渠道，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證增長的安全性。 

??5戰(zhàn)略

??實(shí)施城市更新與區(qū)域深耕“雙輪驅(qū)動”

??發(fā)展策略方面，天譽(yù)置業(yè)立足粵港澳大灣區(qū)，繼續(xù)實(shí)施城市更新與區(qū)域深耕“雙輪驅(qū)動”，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理及青創(chuàng)業(yè)務(wù)，通過青創(chuàng)產(chǎn)品主打剛需，并堅(jiān)持住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，幫助政府解決年輕人住房及就業(yè)問題，努力打造青年美好生活運(yùn)營商，繼續(xù)保持整體穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏。 

??城市更新方面，重點(diǎn)爭取在廣州實(shí)現(xiàn)一個(gè)重大項(xiàng)目轉(zhuǎn)化落地，并力爭將其建成粵港澳大灣區(qū)最大的青創(chuàng)社區(qū)；區(qū)域深耕方面，在已取得良好發(fā)展勢頭的多個(gè)城市抓住土地市場機(jī)會，尤其是在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，繼續(xù)增加土地儲備，但堅(jiān)持耐心謹(jǐn)慎挑選好項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長，不盲目追求規(guī)模。