[克而瑞]土地市場短期降溫，融創(chuàng)、華潤分拆物管上市（8月）

??內(nèi)容提要>>>

??8月房企單月業(yè)績同比增長30.7%

??調(diào)控持續(xù)升級，土地市場短期降溫

??8月房企新增融資額環(huán)比下降24.6%

??營銷勢頭再起，恒大重回7字頭折扣

??建業(yè)地產(chǎn)劉衛(wèi)星辭任執(zhí)行董事

??分拆物管上市潮繼續(xù)，恒大健康正式更名

??01

??合約銷售

??8月房企單月業(yè)績同比增長30.7%

??核心觀點

??2020年8月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后也逐月回升，本月進一步提升至30.7%。受疫情影響，今年房企整體銷售節(jié)奏后移，下半年供貨普遍加快，8月業(yè)績較7月環(huán)比增長4%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業(yè)績同比增長6.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。整體而言，8月房企銷售穩(wěn)健回升。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，在40家典型上市房企中，35家企業(yè)單月業(yè)績同比增長，32家企業(yè)累計業(yè)績同比增長。其中，碧桂園實現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。整體來看，40家典型上市房企單月業(yè)績同比變動的中位數(shù)為增長32.1%，規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。

??我們認為，今年上半年，在疫情影響下多數(shù)房企目標完成率并不十分樂觀。整體銷售節(jié)奏后移，下半年承擔了更大的業(yè)績壓力。在目前的銷售窗口期，企業(yè)應加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績、促進回款。從房企供貨安排來看，下半年房企供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。同時，百強房企的集中供貨將加劇市場競爭，各房企也應做好應對措施，保證去化率的實現(xiàn)。

??02

??企業(yè)拿地

??調(diào)控持續(xù)升級，土地市場短期降溫

      核心觀點

??本月31家監(jiān)測房企土地投資進一步降溫，新增拿地建面、總價環(huán)比再度下降，均價與上月相比基本持平。從南京、廣州南沙等地出臺“地價觸頂后搖號”新政來看，政策面上仍有意控制土地市場的熱度，另外融資監(jiān)管的“三道紅線”逐步落地，也對房企投資產(chǎn)生影響。本月31家典型房企中僅有24家有土地入賬，新增土儲總建面為3456萬平，環(huán)比下降6%；新增土地成交總價為1676億元，環(huán)比下降4%；平均成交樓板價4851元/平方米，與上月相比基本持平。從成交結(jié)構(gòu)來看，房企投資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，重點關(guān)注熱點二線及強三線城市。

??熱點城市持續(xù)調(diào)控，“三道紅線”逐步落地，土地市場短期有望降溫。目前監(jiān)管層面的力度在持續(xù)增加，8月廣州南沙和南京地區(qū)新出臺“地價觸頂后搖號”政策，有意控制土地市場良性運行，融資層面“三道紅線”新規(guī)意在加強對房企資金的監(jiān)管。從本月典型房企拿地可以發(fā)現(xiàn)多家企業(yè)單月新增土儲有明顯下降，甚至并未在公開市場斬獲土地。短期來看，為適應監(jiān)管新政，部分房企需收緊投資，加速銷售回款，土地市場短期有望降溫。 

??本月房企投資結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，視角仍傾向于熱點一二線以及強三線優(yōu)質(zhì)土地，尤其是中西部熱點二線城市備受房企追捧。整體來看，本月土地成交結(jié)構(gòu)中二線城市土地建面占比達到55.4%，連續(xù)三個月占比超過5成，其中中西部地區(qū)的武漢、南昌、長沙等地熱度最高，成交建面均超百萬方。武漢單月成交更是突破400萬方，上升至年內(nèi)房企拿地建面最高城市，土地市場回暖十分明顯。另外像成都、蘭州、重慶、西安等中西部二線城市熱度也比較高，居于房企拿地建面排名前列。三四線城市方面房企投資較為分散，中西部的撫州、九江以及珠三角的茂名，長三角的長沙居于前列。

??03

??企業(yè)融資

??8月房企新增融資額環(huán)比下降24.6%

      核心觀點

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1062.81億元，環(huán)比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資760.06億元，環(huán)比上升5.5%，同比上升68.2%；境外債權(quán)融資205.98億元，環(huán)比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境內(nèi)債權(quán)融資仍表現(xiàn)強勁，同環(huán)比實現(xiàn)上漲；境外債權(quán)融資由于前兩個月的融資量相對較大，本月下降幅度明顯。而8月20日舉行的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確“三條紅線”細則，使得房企對自身的融資額度使用更加審慎，房企整體的融資量下降。

??融資成本：截至2020年8月房企新增債券類1融資成本6.20%，較2019年全年下降0.87個百分點，其中境外債券融資成本達8.06%，較2019年全年增長0.02個百分點；境內(nèi)債券融資成本4.25%，較2019年全年下降1.07個百分點。單月來看，8月單月融資成本5.17%，環(huán)比下降1.01個百分點；其中境外發(fā)債成本6.66%，環(huán)比下降0.53，主要在于本月境外發(fā)債量相對較少，且發(fā)債房企多為歷來成本相對較低的房企，如旭輝發(fā)行了兩筆均為6.0%以下的境外債券；境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比下降0.27至4.46%。

       企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為陽光城，融資總量109.00億元，主要為為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進行擔保融資，以及發(fā)行金額為10億元的公司債，票面利率7.00%。此外，世茂集團本月發(fā)行數(shù)額也較大，發(fā)行了兩筆共計37億元的公司債，以及為參股子公司進行的28億元銀行貸款擔保，整體來看，本月單個房企的融資量都不是很高。從企業(yè)梯隊來看，2020年前8月TOP10房企融資平均額233.7億元最大，同比下降12.16%。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融資額均實現(xiàn)同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大，下降1.51個百分點，此外TOP51+房企降幅也達到了1.47個百分點。

??04

??營銷策略

??營銷勢頭再起，恒大重回7字頭折扣

??核心觀點

??8月房企營銷勢頭再起，營銷節(jié)奏較7月有明顯的提升。本月集團統(tǒng)籌營銷活動增多，除恒大持續(xù)全國范圍統(tǒng)一營銷外，富力、萬科、融創(chuàng)等也在集團或區(qū)域?qū)用嬗新?lián)動活動。從折扣來看，本月折扣力度多數(shù)仍在9折以上，但8折左右的項目增多。恒大折扣再回7字頭，其推出全國在售樓盤均可享受83折優(yōu)惠，按揭付款還可享額外95折，二者疊加后，可獲得不少于78折的優(yōu)惠。

??營銷活動方面，碧桂園、萬科、融創(chuàng)及華潤置地等房企在區(qū)域?qū)用嫱瞥鲈旃?jié)營銷活動，比如華潤置地華南818購房節(jié)、融創(chuàng)華北嗨購好房節(jié)等。值得一提的是，富力與廣汽集團跨界創(chuàng)新營銷，打出購房、購車位、購車三重優(yōu)惠活動，以8.17折統(tǒng)一折扣提升影響力。 

??9月為傳統(tǒng)“金九銀十”購房黃金月，經(jīng)過8月營銷活動前期鋪墊，以及當前對房企資金監(jiān)管趨嚴，為保證資金的快速回籠，未來房企的營銷活動或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，營銷范圍將進一步擴大。

??05

??人事變動

??建業(yè)地產(chǎn)劉衛(wèi)星辭任執(zhí)行董事

??核心觀點

??8月，進入房企中報季，典型房企高層曝光次數(shù)顯著提升，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，8月整體變動頻率及變動數(shù)量較上月相比均有所增加。 

??8月25日晚間，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布執(zhí)行董事辭任及委任非執(zhí)行董事的公告。劉衛(wèi)星因個人事業(yè)發(fā)展原因辭任執(zhí)行董事一職，自2020年8月25日起生效，同時陳瑛獲委任為非執(zhí)行董事。

??8月21日，新城發(fā)展控股有限公司發(fā)布公告披露，公司更換聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表。朱慧霞因其辭任新城發(fā)展委聘的專業(yè)秘書服務中介達盟香港有限公司的職務，所以不再任職新城發(fā)展的聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表，自2020年8月21日起生效；聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表將由伍秀薇接任，自2020年8月21日起生效。

??06

??戰(zhàn)略動態(tài)

??分拆物管上市潮繼續(xù)

??恒大健康正式更名

      核心觀點

??本月房企多元化業(yè)務主要集中在物業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊。物業(yè)方面，融創(chuàng)、華潤和禹洲三家房企涉及物業(yè)IPO，融創(chuàng)中國旗下的“融創(chuàng)服務”和華潤置地旗下的“華潤萬象生活”陸續(xù)向港交所遞交了招股說明書，禹洲則公告表示正考慮分拆物業(yè)上市；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，綠地與中車交通、蘇州市政府合作，將打造長三角一體化示范區(qū)首個超大規(guī)模的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項目，也是國內(nèi)領(lǐng)先的人工智能產(chǎn)業(yè)制造基地。萬科與江門市的合作則涉及城市更新、TOD建設等方面，除此之外還收購了利津華育養(yǎng)豬有限公司，是繼3月成立食品事業(yè)部布局生豬養(yǎng)殖、5月向社會招募生豬行業(yè)優(yōu)秀人才后，在實踐養(yǎng)豬事業(yè)上做出的進一步動作。

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創(chuàng)、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創(chuàng)服務的合約總建筑面積達2.27億平方米，同時在管總建筑面積達1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業(yè)管理服務的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規(guī)模較小，企業(yè)2020年中報顯示，于期內(nèi)錄得物業(yè)管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。 

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創(chuàng)、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創(chuàng)服務的合約總建筑面積達2.27億平方米，同時在管總建筑面積達1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業(yè)管理服務的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規(guī)模較小，企業(yè)2020年中報顯示，于期內(nèi)錄得物業(yè)管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。