[中房研協(xié)]“三道紅線”下,降負(fù)債是房企當(dāng)前首要任務(wù)

2020-09-30 09:23:52

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-09-30
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??“三道紅線”下,降負(fù)債是房企當(dāng)前首要任務(wù)

??專題背景:

??8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則:

??1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;

??2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%;

??3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

??三道紅線,四檔管理,如果房企上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”則被列入紅色檔,不能再到金融或者債券市場融資,有息負(fù)債不得增加;指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”列入橙色檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;只有一項(xiàng)“踩線”列為黃色檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;全部指標(biāo)滿足監(jiān)管要求的為綠色檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。另外,拿地銷售比、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也是考察的重要指標(biāo),拿地銷售比不高于40%,連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),需要對拿地資金來源等做解釋。

??一、本次進(jìn)行融資調(diào)控原因

??1、落實(shí)中央“房子是用來住的,不是用來炒的”調(diào)控精神

??不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場在改善人民生活水平,拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長等領(lǐng)域發(fā)揮了不可替代的作用,但隨著快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲,人均居住面積接近或達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平,房地產(chǎn)總需求逐步穩(wěn)定甚至回落。供應(yīng)端的發(fā)展需要警惕相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集,政策端則更加強(qiáng)化樓市與其他行業(yè)的均衡發(fā)展,并將引導(dǎo)相關(guān)資源流向,房地產(chǎn)行業(yè)對社會(huì)總資源的占用應(yīng)維持在一個(gè)合理水平,而不是超配。此次管理層對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,是對中央堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”調(diào)控精神的具體落實(shí),從供給端著手調(diào)控,有助于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo),完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

??2、增強(qiáng)房地產(chǎn)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

??房企的傳統(tǒng)資金來源之一是銀行貸款,以往多數(shù)銀行會(huì)有一份授信與貸款對應(yīng)的白名單,在白名單以外的企業(yè)難以獲得貸款。銀行更青睞規(guī)模大,知名度高的企業(yè)。在這種激勵(lì)制度下,很容易催生高負(fù)債、高杠桿,最求規(guī)模化的開發(fā)企業(yè),而一旦出現(xiàn)外部政策、市場震蕩,這類企業(yè)則成為行業(yè)甚至行業(yè)外經(jīng)濟(jì)體系的風(fēng)險(xiǎn)源。此次“三道紅線”的資管新規(guī),從企業(yè)經(jīng)營的角度給出指標(biāo)限制,設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn)明細(xì),對房企融資進(jìn)行精準(zhǔn)管控,增強(qiáng)了房地產(chǎn)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

??3、監(jiān)管層對違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)資金的容忍度越來越低

??2020年上半年,為對沖疫情影響今年我國已實(shí)施三次降準(zhǔn),信貸款環(huán)境明顯寬松,在各種貸款利息優(yōu)惠政策實(shí)施背景下,不排除有一部分經(jīng)營性貸款資金違規(guī)進(jìn)入樓市,這部分資金難以監(jiān)測,加大了市場風(fēng)險(xiǎn)。8月16日中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》中撰文提到,房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?!保康禺a(chǎn)行業(yè)融資需要滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要,又要避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。相比于以往的調(diào)控政策并未設(shè)定固定標(biāo)準(zhǔn),更多的是根據(jù)宏觀市場實(shí)時(shí)信息提出管控思路,這次監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的給出指標(biāo)限制,對融資激進(jìn)的房企精準(zhǔn)管控,防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變,表明了監(jiān)管層對違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的資金的容忍度越來越低,“三道紅線”意在通過管控房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債的增長速度來控制房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿水平,倒逼企業(yè)理性投資,推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

??二、本次融資新規(guī)首次從開發(fā)企業(yè)的角度設(shè)定指標(biāo),豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架

??監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)在公開市場的融資管控此前已有落地(見表1),2019年的監(jiān)管政策主要針對房地產(chǎn)信托和銀行貸款融資,而本次融資新規(guī)則首次從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度設(shè)定指標(biāo),通過約束融資渠道和負(fù)債增速限制企業(yè)端融資,進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架,有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)健經(jīng)營。目前監(jiān)管細(xì)則文件還未正式落地,但據(jù)報(bào)道,三大指標(biāo)已于9月1日起,在12家房企(融創(chuàng)、恒大、綠地、陽光城、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城、保利、中海、華潤)試點(diǎn)實(shí)施,央行副行長潘功勝表示,下一步,央行將會(huì)同住建部以及其他相關(guān)管理部門,跟蹤評估執(zhí)行情況,不斷完善規(guī)則,穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

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