[克而瑞]代建分拆上市，能承擔(dān)建業(yè)走出河南的重任嗎？

??導(dǎo)讀

??建業(yè)集團將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)4個上市平臺。

??2020年11月10日，中原建業(yè)于港交所遞交上市招股說明書，這意味著，建業(yè)將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)四個上市平臺，中原建業(yè)因其輕資產(chǎn)代建模式，在走出河南省方面較建業(yè)重資產(chǎn)開發(fā)方面先行一步，未來，代建分拆上市能夠助力建業(yè)走出河南，并實現(xiàn)其內(nèi)部多元化的資源互通嗎？

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??規(guī)模穩(wěn)步擴張

??在管建面4年復(fù)合增長率近50%

??建業(yè)的代建業(yè)務(wù)始于2015年，并于2016年第一次走出河南，獲得在海南的代建項目。2020年初，建業(yè)進行中原代建的上市準(zhǔn)備，建業(yè)集團決定將旗下所有的代建合約轉(zhuǎn)至中原建業(yè)（有特殊情況除外），且未來的新增代建項目僅由中原建業(yè)簽訂，與建業(yè)地產(chǎn)形成一輕一重的業(yè)務(wù)區(qū)分。

??得益于建業(yè)在河南省內(nèi)的品牌知名度及占有率較高，中原建業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張較快。2015年獲得第一個項目之后，中原建業(yè)2016年在管項目個數(shù)已經(jīng)達到33個，建面632.1萬平方米，而后在管面積逐年攀升，到2019年底，中原建業(yè)在管項目個數(shù)147個，建面達到2113.4萬平方米，2016-2019年在管建筑面積的年復(fù)合增長率達到49.5%，業(yè)務(wù)增速較快。

??業(yè)務(wù)增長較快主要由于中原建業(yè)采取輕資產(chǎn)運營的模式，直接對接項目擁有方，無第三方參與，使得無資金壓力的同時提高效率；此外對代建項目實現(xiàn)85%以上的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品覆蓋也是其快速擴張的重要原因。

??2020年前十月，中原建業(yè)代建銷售金額253.99億元，銷售面積427.17萬平方米，而代建行業(yè)龍頭綠城管理則累計實現(xiàn)560億元418萬平方米的業(yè)績，在銷售金額上中原建業(yè)與綠城管理有一定的差距，但銷售面積規(guī)模相當(dāng)。主要由于中原建業(yè)的項目集中在河南省內(nèi)，項目銷售單價較低。截至2020年6月30日，中原建業(yè)在管項目個數(shù)達到182個，在管建筑面積達到2403.2萬平方米，其中174個項目來自河南省內(nèi)，河南省內(nèi)在管建筑面積2310萬平方米，占比達到96%。

??截至2020年上半年末，建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備布局在河南省外僅有在海南擁有項目，而建業(yè)的代建項目自2016年在海南獲得后，陸續(xù)在河北、新疆、山西、陜西等地獲得代建項目，未來，隨著中原建業(yè)在其他省市代建業(yè)務(wù)的鋪開，中原建業(yè)的省外布局將對建業(yè)地產(chǎn)河南省外的擴張具有牌頭兵的作用，或?qū)⒛転榻I(yè)地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐哪玫匾约颁N售提供前瞻性助力。

??02

??代建模式較為單一

??未來計劃拓展政府代建中原建業(yè)主要參與項目的房地產(chǎn)開發(fā)以及運營的各個階段的代建服務(wù)，由中原建業(yè)直接委派人員參與（無第三方代建公司），并利用建業(yè)的品牌影響力進行推廣營銷，使得項目擁有方享受建業(yè)的品牌溢價，如駐馬店建業(yè)城項目較周邊地區(qū)住宅平均售價享有17.7%溢價，及南陽建業(yè)貳號城邦項目較周邊地區(qū)住宅平均售價享有12.9%溢價。在這過程中，建業(yè)收取基礎(chǔ)管理費，以及根據(jù)銷售表現(xiàn)的溢價管理服務(wù)費。

??中原代建的業(yè)務(wù)主要涉及住宅地產(chǎn)的全方位代建服務(wù)，商業(yè)部分項目業(yè)務(wù)規(guī)模較小，無其他咨詢管理服務(wù)。其中涉及的安置房及動遷房項目，建業(yè)僅收取低溢價的基礎(chǔ)管理費。同時，為了進行輕資產(chǎn)運營，建業(yè)僅在一個代建項目中投入小于20%的股權(quán)。

??整體來看，目前中原建業(yè)的代建模式較為單一，涉及的物業(yè)類型相對較少。而隨著政府代建的需求的增加，未來中原建業(yè)計劃開展政府代建服務(wù)業(yè)務(wù)。此外，為豐富業(yè)務(wù)內(nèi)容，未來隨著規(guī)模的擴張，中原建業(yè)計劃可能就代建環(huán)節(jié)進行拆分組合提供單獨的咨詢服務(wù)，而非全方位房地產(chǎn)代建方案。

??03

??輕資產(chǎn)管理模式

??盈利率較高

??由于中原建業(yè)主要為中小房企提供全方位的房地產(chǎn)代建服務(wù)，且商業(yè)代建占比較少，無其他如咨詢管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，整體的收入結(jié)構(gòu)略顯單一。在代建收入方面，得益于中原建業(yè)的快速擴張，其營業(yè)收入也實現(xiàn)較大的上漲，2019年全年營業(yè)收入同比增長52%至10.29億元，首次突破十億元，2020年上半年營業(yè)收入同比增長16.8%至4.81億元。

??2020年上半年中原建業(yè)凈利率達到62.79%，盈利水平較高。主要由于中原建業(yè)的輕資產(chǎn)模式，且僅有一個項目進行了股權(quán)投資，其占用的資金較小，加上進行直接管理的代建服務(wù)，無第三方代建公司分享收入，使得利潤得以最大程度的保留。此外，員工成本方面，向項目公司派遣人員的薪酬通常由項目擁有人直接支付予派遣人員在員工，較大地減少營運開支。整套模式，在資金方面無有息借貸，員工成本分?jǐn)?，整體極大的降低了中原建業(yè)的營業(yè)成本，使其擁有較高的利潤空間。

??隨著中原建業(yè)遞交招股說明書，建業(yè)集團將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)4個上市平臺。實際上，截至目前，建業(yè)集團旗下設(shè)立地產(chǎn)集團、中原建業(yè)集團、新生活集團、筑友集團、不動產(chǎn)集團、投資集團、教育集團、建業(yè)足球八大業(yè)務(wù)集團。隨著這些多元化布局的逐步完善，建業(yè)集團旗下業(yè)務(wù)可以實現(xiàn)協(xié)同，資源互通。

??就中原建業(yè)來說，代建業(yè)務(wù)將持續(xù)增強建業(yè)品牌的影響力，2020年前10月建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額773.93億元，其中輕資產(chǎn)代建貢獻銷售253.99億元，占比約33%；此外，中原建業(yè)走出河南可以為建業(yè)地產(chǎn)進行先行探索及試水，有利于建業(yè)地產(chǎn)未來的全國化擴張布局；同時，中原建業(yè)在代建服務(wù)完成后，建業(yè)新生活有較大的優(yōu)勢可以成為項目擁有方的物業(yè)服務(wù)商，將有利于建業(yè)新生活物業(yè)管理規(guī)模的擴展。而其他的教育、不動產(chǎn)以及金融板塊，未來也將持續(xù)發(fā)揮其固有的優(yōu)勢，逐步完成房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的閉環(huán)。